龙翼飞 中国人民大学法学院 教授
随着我国社会主义市场经济制度的发展,住房改革的深化和商品房市场的完善,物业服务以一种专业化、社会化和企业化的模式走进千家万户,影响到许多人的生活 [1]。
一、物业纠纷矛盾凸显
作为20 世纪80 年代开始被引入我国的概念,物业服务近年来在我国发展势头迅猛,成为新闻和百姓生活中的高频词汇,但对于多数人来说,物业服务的内在法律关系及如何处理该领域的纠纷仍不清楚。物业服务领域纠纷大量产生,因此产生的诉讼案件也大量产生并迅速增加。根据北京市高级人民法院统计,有关物业纠纷的案件2002 年收案4 010件,到2006 年突破3 万件,增长了近8 倍,占民事案件的比例也由217 %上升到1116 % [2]。物业服务纠纷中物业费问题最常见。根据统计,物业费拖欠案件占物业费纠纷案件的70 %以上 [3]。然而,在物业费拖欠背后隐藏着许多问题,如物业收费标准高,物业收费内容不合理,物业服务质量差,配套设施不完善,开发商迟延办理产权证,房屋建设质量问题,擅自出租地下室,地面及地下车库停车收费等。 二、物业纠纷矛盾产生原因的法理剖析 由于《物业管理条例》和民事基本法《中华人民共和国物权法（以下简称《物权法》） 颁行较晚,一些物业矛盾的产生也有法制环境的背景原因。物业纠纷中的种种矛盾归根结底都源于法律关系和责任主体的不清晰,这也是产生物业纠纷矛盾的根本原因。因此,《物权法》第二编第六章设专章规定了业主的建筑物区分所有权,以《物权法》为基础,结合其他法律文件和民法理论,可以厘清权利类型、法律关系、主体法律地位和相关文书的法律性质等问题: （一） 明确权利类型 建筑物区分所有权制度是物业管理制度的法律基础 [4]。业主购买或通过其他方式,获得公寓化住宅,取得的是建筑物区分所有权,这是物权的一种类型,业主根据物权法取得该权利。建筑物区分所有权是一种复合性不动产所有权: 首先,是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的专有所有权。专有所有权指业主对专有部分享有自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权中,专有所有权具有主导性 [5]。 其次, 是全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共有所有权,具体每一位业主基于法律规定或约定对共有部分共同享有的权利。 最后,是全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共同管理权。具体每一位业主的共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务过程中形成的成员权。 （二） 明确主体的法律地位及其法律关系 1. 主体的法律地位 业主,是因为购买公寓化住宅,取得房产证,成为该房屋所有权人。根据《物权法》第83 条规定,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。据此,在物业服务纠纷仅涉及单个或者少数特定业主时,单个或者少数特定业主可以提起诉讼,但是这些业主并没有解聘物业服务企业的权利。因为,解聘行为可能对业主的整体利益造成损害,这也是基于建筑物区分所有权所确定的共同管理权中的共同性特点决定的。 房地产开发商,是房地产开发项目的第一承担人,通过出让或者划拨的方式获得土地使用权,开发住宅项目。根据《物业管理条例》第42 条,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。因此,开发商如果囤积居奇或者卖不出去,角色上会与业主有交叉。在前期物业管理过程中,开发商根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定,选聘物业管理企业实施物业管理。此时,开发商一般选聘下属公司对小区进行物业管理,角色上会与物业公司有交叉。 物业公司,是接受物业管理区域内全体业主的委托,以有偿服务的方式,为物业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务的独立法人 [6]。取得相应的资质证书是企业开展物业管理和服务业务的前提条件。物业公司每年都要按照规定向有关部门完成备案登记工作。业主委员会,是由业主大会授权设立的,行使业主大会赋予的职权,是业主大会的执行机构,是业主大会的日常运作和管理机关。根据《物业管理条例》第8 条和第9 条的规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。结合《物权法》第83 条,可以确定业主委员会具有诉讼主体资格。这种诉讼主体是基于业主共同接受物业服务,具有不可分割性和相互依赖性。因此,虽然业主大会和业主委员会都不是物业服务合同的合同主体,却有诉讼主体资格,这种诉讼主体资格的取得并不是基于合同主体的身份,而是全体业主对其权利的让渡组成业主大会,再由业主大会授权业主委员会行使该权利。在没有成立业主委员会的情况下,欲维护整体利益,就应当召开业主大会,由业主共同提起诉讼。 小区办,是政府建设委员会（或者房屋行政主管部门） 设立的行政管理机构,市小区办下设各区小区办。指导各个小区成立业主委员会及对其接受物业服务进行指导的组织。 2. 主体间关系 业主与物业公司之间存在物业服务合同关系,合同双方享受权利,承担义务。如果业主认为物业公司违反合同约定,即物业公司不履行或者不适当履行合同义务,根据《合同法》的规定,应当首先区分根本违约和一般违约。物业公司完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务,合同目的不能实现时,业主可以拒绝交纳物业费为抗辩,但是这种情形不多见。更常见的是物业公司提供了物业服务,但不符合或者没有达到合同约定的要求,此情形多属一般违约,业主可以要求对方继续履行、采取补救措施、损害赔偿、支付违约金等方式,承担违约责任。因此,业主与物业公司矛盾很多是由于在履行物业服务合同过程中,物业公司存在违约行为,但并没有严重到合同目的不能实现的程度。业主最常见的对抗方式——拒绝交纳物业费往往得不到法院的支持。 业主委员会与物业公司之间并没有直接的合同关系。《物权法》取消了原草案中关于管理委员会和管理人的职责等内容,进一步明确了业主委员会与物业公司之间的关系。 小区办与物业公司之间存在行政管理关系,小区办指导各个小区成立业主委员会及对其接受物业服务进行指导。小区办会对物业公司每年进行资质考核、备案。 （三） 明确文书法律性质 物业服务过程中以物业服务合同为依托,产生权利义务,因此各种合同、文书的法律性质十分重要。 1.《前期物业服务合同》 《前期物业服务合同》是指物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业管理企业签订的合同。根据《物业管理条例》第21 条,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。从《物业管理条例》的规定也可以看出,前期物业管理自房屋出售即业主与开发商签订购房合同开始至业主委员会与接受委托的物业服务企业签订的《普通物业服务合同》生效时止。其主要内容包括:房屋交付验收；装潢管理；卫生保洁工作；维护小区秩序；协调各种矛盾等。这个阶段的小区常常发生各种配套设施不健全,各种管理规则不完善,各种服务不到位等现象。从前期物业服务的性质看,包括开发商的售后服务和为业主提供物业服务的双重属性。因此,前期物业服务也是矛盾的集中点和多发点。 2.《普通物业服务合同》 《普通物业服务合同》是业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同。随着业主入住,群体组织能力高的,依据《物业管理条例》第26 条委托新的物业公司,订立《普通物业服务合同》。但是如果业主群体组织能力低的,往往靠拖欠物业费与之对抗。要么物业管理企业通过诉讼收回了某个业主以前欠缴的物业管理费,并陷入长久的诉讼中；要么就任由其发展下去,最终物业管理企业主动撤离这个物业管理区域。 3.《房屋使用、管理、维护公约》和《承诺书》根据《物业管理条例》第22 、23 条规定,建设单位应当在销售物业之前,制订临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。此两项法律文书有利于提高业主的自律意识,预防和减少前期物业管理活动的中的纠纷 [7]。 三、物业纠纷的多元化解决途径 减少物业纠纷的有效途径的探寻,需要政府各职能部门、司法机关、立法机关共同的努力。 （一） 行政机关 2007 年9 月20 日,国家发展和改革委员会会同建设部颁布《物业服务定价成本监审办法（试行） 》,依据该规定,政府价格主管部门在制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准时,对相关物业服务企业实施定价成本监审的原则,明确了物业服务定价成本的构成、相关项目的审核方法和标准。 我们也应注意到前期物业管理过程中,“建管一体”模式存在巨大的弊端。在各级建设主管部门的监督管理下,开发商以招投标的方式进行物业服务企业的选用工作,可以摆脱开发商与物业服务企业千丝万缕的暧昧关系,明确各自与区分所有权人的权利义务关系 [8]。各级小区办积极发挥职能作用,对物业公司和业主双方规范和引导,及时消除纠纷隐患,化解矛盾。 （二） 司法机关 法院在审理物业纠纷案件时,必须在“业主有权拒绝交纳物业费”和“业主必须按照物业服务合同交纳物业费”两种处理办法中间,找到一个更妥当的处理办法 [9]。如果法院能够以事实为依据,以法律为准绳,考虑物业服务不符合合同约定的标准的程度,酌情降低物业服务的收费价格,则保护了双方的利益,实现法律效果和社会效果相统一的目标。 （三） 立法机关 《物权法》出台后,2007 年8 月26 日国务院做出关于修改《物业管理条例》的决定,根据《物权法》对该《条例》进行相应的修改。但是,《物权法》尚无配套的实施细则,尤其关于建筑物区分所有权的规定,多属原则性规定,很多细节尚无章可寻,亟待配套的立法完善。 物业服务纠纷具有多发性、群体性和难以调处性等特点 [10],只有依靠各方共同努力,才能使业主安居乐业,才能构建起和谐社会。[page]
