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物业服务收费问题是当前物业管理行业中矛盾比较突出,业主和物业管理企业都十分关心的问题。解决收费问题引发的各种矛盾纠纷,规范收费行为,推动收费向市场化方向发展,是目前行业迫切需要解决的问题。本文试图依据《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》确定的


物业服务收费问题是当前物业管理行业中矛盾比较突出,业主和物业管理企业都十分关心的问题。解决收费问题引发的各种矛盾纠纷,规范收费行为,推动收费向市场化方向发展,是目前行业迫切需要解决的问题。本文试图依据《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》确定的原则和方向,从物业服务收费存在的问题、解决思路、理论和实践探索等方面,从价格构成要素分类定量、从业人员劳动定额等思路出发,探讨如何通过加强收费政策指导,规范收费行为,引导收费市场化的发展方向,促进物业管理行业健康规范发展。

一、对物业服务收费矛盾纠纷的成因思考

《物业管理条例》颁布实施以来,随着业主法规意识和权利意识的增强,以及对物业服务需求和关注程度的提高,物业管理行业(以下简称行业)中的一些矛盾暴露出来。在行业物业服务收费(以下简称收费)过程中,矛盾纠纷数量较多,且上升趋势明显,就是其体现。造成收费矛盾的原因很多,如规划建设环节的遗留问题、水电气费代收代缴问题、社会治安问题、业主大会的成立与运作问题、业主间的相邻纠纷问题等等。我们认为,收费矛盾纠纷多的内在原因主要有以下四个方面:

(一)消费市场不成熟是收费矛盾纠纷多的主要原因。

目前,越来越多的业主渴望享受更高质量的物业服务,但是,物权意识的不健全和消费心理的不健康,使业主对物业服务普遍缺乏理性的认识,造成了多方面的问题。

首先,物业服务的商品性质、功用和价值认识不到位。物业服务作为一种商品,其价值主要表现为改善和优化物业的环境、保障物业区域的良好秩序、降低物业的折旧率。对此目前很多业主尚未认识:一方面希望通过物业服务改善环境、秩序,同时又不主动关心维护这些环境、秩序;一方面希望物业服务降低物业的折旧率,同时又不爱惜共用部位和共用设施设备。业主的自身行为与主观意愿相脱离,物业服务的价值便不易得到充分体现。反映在收费环节上,认识不到购买物业服务是一种客观需要和长期需求,是实现所购物业价值最大化的重要途径。因此,花钱购买这种消费的主观意愿不强烈,消费心理不成熟,交费往往是被动的,且容易受到其他因素的左右。例如有些业主拒交、拖欠服务费,没有原因,就是觉得物业管理没有用,花钱养了一批闲人;有些业主期望通过拒交服务费迫使开发商解决遗留问题,等等。业主拒交、拖欠服务费,取得眼前利益的同时,产生物业环境水平下降、物业折损加速等损失,也导致企业入不敷出而降低服务质量。可以说,由于对物业服务商品性质认识上的偏差,是造成收费矛盾的主要原因。

其次,物权意识不健全,物业价值形成不了解。业主购买物业后取得了对房屋专有部位的所有权和对共用部位、共用设施设备的共有权。共用部位和共用设施设备的维护是全体业主的共同责任,全体业主应当是“共同购买、共同消费、共同受益”。但是,由于物权意识的不健全导致责任意识缺乏,不能从履行业主义务的角度去对待这种消费,造成业主与企业在收费问题上关系紧张,并引发一些特殊的矛盾。例如争议较大的“未入住业主是否应当交纳全额的物业服务费”,多数业主主张在入住前没直接享受物业服务,应当少交或不交服务费。这种观点实际上就是物权意识缺位,义务观念缺乏的反映。

物业共用部位、共用设施设备的状况,是物业价值构成中一个非常重要的因素,其价值估计约占专有部位价值的25%左右,它是实现物业使用功能不可或缺的重要方面。此因素与物业同时形成,但却是变化的,要保持和优化原有状态需要不断投入,且与投入成正相关。这是许多业主没有理解、认识或者重视的。从与可比商品汽车的维修养护来看,其长期总费用占购买时的20%左右,作为个人财产的汽车,其维修养护支出,消费者会无可争议的自愿付出,而体现在共有财产的物业服务上,其消费意识就相去甚远,反映出消费心理的不健康。

第三,物业管理知识和政策法规认识缺位。一是对物业服务的内容标准不了解;二是对企业责任范围不清楚;三是合同意识淡薄;四是追求背离市场经济法则的低标准收费高标准服务。业主对物业服务不满意往往在交费的过程中反映出来。例如:发生业主家中被盗、自行车被盗、企业不允许业主封闭阳台、提供自用部位维修的收费、房屋建设遗留问题长期无法解决、楼上建筑渗水、管道堵塞渗漏等问题,其原因是多方面的,但由于对物业服务的内容、标准、责任等方面缺乏了解,对物业管理及其相关的知识不了解,业主往往将责任归到企业。物业管理不能包治百病,物业服务合同尽管是业委会与企业签订的,但却是全体业主的共同意愿,每个业主都应当履行,按照合同解决纠纷,不能片面的在收费问题上发生冲突

第四,低价恶性竞争造成了收费矛盾。由于消费市场不成熟,大部分业主缺乏对物业管理的必要了解,片面追求低标准收费高标准服务,一些服务水平差、管理不规范的企业,迎合这种心理需求以次充好,通过价格竞争取得市场份额。但由于服务费标准过低,基本的服务都无法达到,致使这样的物业内矛盾纠纷多发。

(二)市场标准化指标体系不健全是收费矛盾纠纷多的重要原因。

收费矛盾纠纷多,也反映了市场仍不够规范,缺乏衡量、判断物业服务商品品质和功能的标准。定价机制不完善、服务标准不明晰、效能标准缺乏是当前物业管理市场标准化指标体系不健全的三个方面。

1、定价机制不完善。长期以来,收费推行政府定价和政府指导价,价格的确定多数采用企业报批,政府审核的模式。这种模式有两个弊端:一是业主作为物业服务的购买方,没有充分地参与定价过程,其应有权利不能充分行使,这种模式下的权益保障体系比较脆弱,容易受到破坏;二是价格确定过程不透明。另外,前期物业管理阶段,不是由购房者来选提供服务的企业,业主易对价格产生不信任感。价格合理性受到怀疑,双方在收费环节容易对立。目前政府定价已取消,价格从审批变为备案,但多数业主并不了解审批与备案的区别,这一问题依然存在。

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