一、什么是社区协会
在美国，业主一旦购买了住宅，就自动地加入了社区协会，住宅的类型可以是一套有产权的公寓、联体别墅，或者独立式的家庭别墅，业主们同意遵守事先制定的社区协会的指导原则。在协会的组织架构内，业主们彼此为邻，朝夕相处，拥有小区共用的设施设备，自愿地放弃某种程度的自由，所有的行为约束的原因在于保护社区物业的价值，减少恶劣的事情发生。制定合理的限制措施，坚持不懈地在社区活动中执行，就会保有社区的物业净值，维持住户享有高品质的生活水准。
美国的社区协会是一个具有法人地位的社团组织，所有的住宅小区都是以社区协会的形式组织起来，成为社会组织的一个细胞，在社区内，所有的业主和住户都有义务加入协会，自动成为协会的会员，协会每年举行一次会员大会。类似于我国的一个物业管理区域里的业主大会，协会会员大会是最高权利机关，对住宅小区内的主要事务拥有最终的决定权，类似于我国的住宅小区内全体业主大会或业主代表大会对物业管理活动中重大的事项拥有最高的决策权；所不同的是，美国的协会全体会员大会直接选举产生出协会主席(董事长)和董事会，我国的业主大会直接选举出新一届的业主委员会作为业主大会的常设的执行机构，显然，美国的社区协会和董事会之间形成了委托代理的法律关系，董事会对会员大会负责，作为协会的常设机构，经费来源于全体会员的会费，从组织上体现了全体业主对物业区域内的共有部位，共用设施的共同产权。在具体的社区和物业管理活动和处理业主的相互关系中，董事会又下设了若干个委员会来执行董事会的决议，形成董事会与专门委员会的委托代理关系，具体管理有关物业预算，收费，选聘，解聘物业管理企业，物业维修，保险，租售等事项。显然，美国住宅小区的社区协会的组织形式类似于有限责任公司的法人治理结构的形式，产权关系明晰，委托代理层次分明，各级机构部门职责明晰，便于科学有效的管理，这对于我国物业管理行业正在讨论的有关“业主委员会的困境”——法律地位不明确，监督运行机制不规范，难以独立承担民事责任，权责不对等的现象，场地，经费不足等等问题有很好的启示作用。
社区协会提供了保护，维护和提升房屋完好性和财产价值的共同管理的基础。
所有的社区协会有三个基本的特征：
(1)对所有的业主而言，成为社区协会的会员是一种义务而且是伴随购房的行为自动完成的过程。这不同于其它形式的协会组织，其会员的身份是自愿的。
(2)一系列特定的文件由社会协会制定执行，将会约束所有的业主，形成有效的业主组织。
(3)为了社区协会的正常维持，有效运转，每一位业主都有义务交纳协会的会费或者物业管理费，这种交费的义务与对业主的财产留置权是联系一起的，会员的身份包括了来自应尽的义务，经济责任和协会规则三方面的约束。
二、社区协会组织的目标、法律基础与类型
目标：
住户选择加入社区协会，成为协会会的一员有一些原因。许多协会纳业主对社区协会提供的固有的益处持积极的肯定态度。社区协会的组织目标在于．
(1)管理小区共同区域的物业。
(2)管理全体业主的物业利益。
(3)为业主提供不同的服务。
(4)通过组织社会活动或文娱节目等途径来发展出一种社区的认同感，增强社区的凝聚力。
简言之，成立社区协会或者说全体业主协会的目的就是保持社区发展的连续性，保障建筑物物质形态的完整性，维护共同的物业，使物业设施得以正常运转，提升社区的共同理念，并且保护整个社区的物业价值。
在美国，社区协会依据特定的组织或者不同的州，名称也是不同的，以下是一些描述社区协会的常见的名称：
(1)CA：Community Association，翻译成社区协会。
(2)CIC：Common—Interest Community，译作共同利益社区。
(3)CIRA：Common Interest Realty Association，译作共 同利益不动产协会。
(4)CID：Common Interest Development，译作共同利益发展协会。
法律基础：
为了有效地生活并且积极参与到社区协会之中，业主必须认知社区协会的法律基础，学习了解协会董事会的权力范围和权力限制，学习了解社区协会经理(物业经理)，服务供应商的权限范围。社区协会的存在，活动和组织行为的基本的法律框架来源于不同的领域，包括有：
(1)联邦，州，各地方的法律法规，法令条例和案例法文。
(2)特别针对社区切、会而制定的法规文件，用于约束协会和协会区域内的业主。
(3)出借(租)人要求条款(要求条款由第二抵押物品研究所制定的)。
(4)由职业团体制定的行业标准。(审计标准由美国注册公共会计事务所[AICPA]制定。)
——州立法规，条令条例，法院的判例。
在美国，所有的州都颁布了一系列的法规，确保建立各种形式的社区协会，如有产权的公寓小区建立的协会，房屋合作社建立的协会等。有些州，包括佛罗里达州，加利福利亚州要求或者规范到社区协会的预算项目，以此规范的预算为基础作为替换，审计，保险和财务运作的依据。
州立的法院已有一些成文的判例，以此影响社区协会的费用开支的类型，例如：有一些“安全”的判例就涉及到合适的照明系统的安排，小区巡逻，离职离岗的警察行为，判例也涉及到车辆停放，标识的要求；有一些“跌交”的判例涉及到了适当地清扫积雪酌情形。要找到更多的涉及到社区协会的判例，可以阅读有关社区切、会法律事务报告的资料或者与特别擅长社区协会法律事务的律师进行协商。
——地方的法律和条例
地方政府也会制定法令、法规，比如，协会必须满足有关税法、税制的要求。在这些领域内任何一项的要求将会直接反映在协会的预算方案中相关开支项目的结果中。[page]
例如：一个地方性的消防法规会要求诸如以下的项目：消防喷淋系统装置，出入口的标志，灭火器材的设置，或者电梯的检查制度。地方性的健康和生命安全法令会要求水池的检查，水质的化验，污水排放或者循环利用的强制性的程序。对协会所共同拥有的土地征收物业税(或财产税)等等。
要找到哪些地方性的法律和条例应用到业主所在的社区协会，美国的业主通常可以直接打电话到业主所在的地方政府办公室或者打电话给已选举上的政府官员进行咨询。
类型
社区协会是描述住宅发展中业主组织的一个词汇，在美国，有三种基本类型的社区协会：
(1)计划性社区
(2)有产权的公寓
(3)住房合作社
——计划性社区(或者说平面性社区，类似于我国的独立住宅别墅区)
计划性社区是最常见的社区协会的类型。最近的预计显示，有50％到55％的社区协会是计划性社区。
在计划性社区，每一位物业的购买者有一套物业或一个物业单位的完全产权，包括了一套物业或物业单位的土地产权和住房产权。每一户居民总体上拥有与其他的业主相分离的独立的物业，业主有成为协会会员的义务。
协会拥有共同的物业区域，业主对共有的区域享有特定的权利并承担责任。在计划性的社区中共同的区域包括了空间场地，娱乐的区域，小区内的道路，由于大多数计划性的社区是由独立式的住宅组成，所以共同的区域总体上就不包括墙体和屋顶的部分。
有许多类型的计划性的社区，包括：联体别墅发展项目、单个的家庭住宅项目、物业业主协会、主人计划性社区。
——有产权的公寓(类似于我国的有产权的多层，小高层，高层公寓小区)
有产权的公寓是第二种最为常见的社区协会。据估计，40%到45％的社区协会属于有产权的公寓协会的形式。
在有产权的公寓中，业主拥有的惟一产权部分是室内的空间，并不包括物业单元相分隔的物理界限或者在物业单元之下的土地。业主们共同分享共同区域的利益，业主分割的利益通常限定在建筑物主内。
业主们所能分享的共同区域的利益可以相互平等，也可以按其它的计量体系来划分，诸如平方英尺。例如，假如有100套有产权的物业单位，每一户业主就会拥有共同区域的1％的利益，或者每一户业主所能分享的利益也可以建立在住宅单元面积大小的基础上来进行划分。
有产权的公寓区别于其它的社区协会是基于这样一个事实，业主们是作为业主合作人的形式总体上拥有共同的物业区域。一旦合作的业主拥有一些共同的物业区域，就可能出现一种情况，社区协会也会拥有自己的物业，就像无产权的公寓合作社和计划性社区里出现的情形一样，这种情况的发生是依据于各个州的法律。
许多人会认为有产权的公寓就是无产权的公寓，其实不然，有产权的公寓的概念还会有其它的形式。在美国的一些州，流动住所的公园、船的泊位，停放车辆的车库也可以看成是有产权的公寓的概念。例如，假如拥有流动住所的业主拥有在流动的住所结构中分割的或者完全的利益，并且分享所有的区域中的共同利益，而这些共同区域并没有被一个流动住所的结构单元所占据，那么，这样一个公园就能成为一种有产权公寓的概念，按照协会的方式运作。
——住房合作社(类似于我国的出租公寓，如公司的公寓等，住户没有产权)
住房合作社是最少见的一种社区协会的类型，大约只占整个社区协会的5％到7％左右。一个公司拥有住宅建筑或者其它的物业就构成了合作社组织。住户在公司的住宅中分享共同的利益，拥有完全的居住权或者租用合作社物业的某一个特定的部位。住房合作社通常称为无产权的公寓。由于大多数的住房合作社都限定在一栋建筑物之内，因此，在住房合作社中共同的物业区域常常包括有：走道、电梯间、屋顶、停车区域、洗衣间和设施。在这一类的协会中，协会成员与董事会成员有更为亲密的关系。在住房合作社中，协会拥有全部的物业产权，也就包括所有的物业单位。
三种类型的社区协会的每一种都可以单独的存在，或者它们也可以组合成团，这一类的混合社区协会称为主人协会，保护伞协会或者称为主人计划性社区，对于混合组成的社区协会，也就产生了混合组合的社区协会的名称。
三、社区协会的管理
社区协会是由不同的共同工作的群体构成的。为了有效地管理一个社区协会，切、会的领导者必须认识到这些群体的作用和承担的责任，群体组之间的相互作用。群体组是由业主、董事会成员、协会领导和委员会成员各自组成的。
——业主的作用
虽然董事会成员管理协会的运作，然而协会的管理文件和法规常常为业主保留特定的权利。例如，在管理文件和法规体系中通常制定有这样的条款：董事会成员必须由业主进行选举。同样，有些管理文件会强调：只能允许业主填补董事会中空缺的位置。
是业主，而不是董事会成员，总体上拥有修改法律文件的声明或者财产的租约。业主还拥有修改章程中特定条款的权利，诸如：协会经费的处理事宜，共有物业财产的出售。业主在决定此类事情时，由于涉及到会员的共同利益，因此，会要求征得特定人数比例的业主的同意。
与业主的这些权利相一致的是义务。业主有义务遵守由协会管理文件所体现的限制性的措施。如果业主不能遵守这些措施的话，由法院的裁判来强制他(她)们遵守。
业主还有义务分担社区运行的财务费用，按时交纳会费。如果业主不能按时交纳管理费，协会可以对他(她)们的房屋财产进行留置权(扣押权)的民享诉讼，通过取消赎取权的方式，这些业主会失去他们的房产。
虽然业主并没有法定的义务积极参与协会的事务，但是没有一位业主参加协会活动的话，协会就不能够发挥出应有的功能。因此，鼓励业主的参与，努力营造社区精神的良好氛围对于董事会来说就显得尤为重要。
——董事会的作用[page]
董事会的职能是管理社区。董事会代表协会行使职权。其权利的范围也不是没有限制的。协会的管理文件——有时候是以法律条文的形式，赋予了董事会组织行为的权利与义务的准则。管理文件和相关法律就会限制董事会行为的能力。条款中允许董事会发挥自身的职能而采取行动的使用词汇，诸如：“可以”；条款中要求董事会履行应尽的义务，而采取的行动时，使用的词汇，诸如：”应当”。
董事会的作用和权威的范围是非常广泛的，在某些特定的领域要依赖于协会的管理文件和相关的法律。有些管理文件和州的地方法律为董事会提供了一种类似于公司架构下的权利基础。其他一些则详尽地列出了董事会的权利范围。
由管理文件和州的地方法律授予董事会的一般权利包括：
(1) 设定协会的目标，标准和政策的权利
(2)带有强制性地执行管理文件的权利
(3)维护物业
(4)维持协会财务的稳定性
(5)购买适当的保险项目
(6)签订专业的物业服务的合同
(7)建立并且监督专门委员会
(8) 举办年度的会员大会，召集董事会会议
董事会召开定期会议是由管理文件给以描述的。没有参加董事会的业主总是受到出席董事会会议的欢迎和鼓励的。董事会也会作为业主的代言人而为业主服务的。董事会成员应当能够听取各种建议和业主对十分关注事情的见解，并且能够回答业主的问题。
管理文件
社区协会管理文件的目的是建立社区运行的机制，构筑社区的法律架构。
(1)确定协会和业主两者的权利和义务
(2)建立每一位业主和协会之间联系的相互关系
(3)建立协会的管理机制和保障切、会运行的资金体系
(4)为了保护业主和协会两者的利益，提升物业的价值，提高社区和谐生活的品位而制定的协会的规则和标准
——管理文件权威性的等级
管理文件权威性的总的层级是松散的，这是由于不是所有的文件能够涵盖涉及到在社区协会的运行过程中的所有事务。
为了一个社区协会的正常运转，管理文件的总的层级组成如下：
(1)已记录在案的地图、总平面图或者平面位置图
(2)公告、协议、环境和限制性措施、主人契约、财产出租或者居住协议
(3)入伙的协约
(4)章程
(5)规则和条例
(6)其它的决议
——公告、协议、环境和限制性措施、主人契约
要理解公告、协议、环境和限制性措施、主人契约的法律性条文的含义，首先要了解业主权利的法律内涵。
按照英美的普通法体系，土地的产权是以一“束”权利为特征的。在没有任何限制的条件下，土地主传统上说来就有全部的“束”的权利。例如，他(她)拥有出租权、房屋建造权、抵押权、占据权等。
当人们购买了一块不动产，一“束”权利就会在物业的协议中明确下来，这就像同一块地在过去的交易协议中所体现出来的一样。所有的权益记录在土地的项目中，这样的记录文件有时称为“权益链”。
定义或者限制业主权益的出现在协议中的条款常常称为协议性契约或者协议性限制条件。这些契约或者限制条件在社区的法律术语中被说成“与土地相关的运作”，那就是说，这些条款应用到土地上，而不管是谁将来会拥有它。
在社区的物业发展中，并非是将同样的契约和限制性的条件插入到每一个别的协议中，开发商拟定了有关契约，环境和限制性条件的公告。在任何的一项房地产通过交易转移到任何其他的业主之前，开发商将公告记录在现登记者办公室的文件中。这意味着，公告是与每一块不动产相联系的，体现为业主的”权益链条”的法律文件。公告的条文只与不动产本身相关，对于原先不动产的购买者和后来的购买者来说，条文本身不会改变。结果是公告限定了在社区协会中的每一位业主的”权利束”。
公告、环境和限制性措施、主人契约总的目的是：
(1) 明确由个别的业主所拥有的不动产部分和那些由社区协会拥有的不动产物业部分
(2) 建立一种相联系的关系，把所有的业主彼此之间联系起来，把业主与社区协会联系起来，总的目的是为了不动产物业的维护、管理并提供资金来源。
(3) 从以建筑物的控制到不同活动的限制等各个领域，为了提升和谐生活的水平，建立保护的标准，限制性的措施和义务条款。
(4) 创立协会运作和管理的行政组织体系的框架，尽管许多特定的行政管理的细节在协会的章程中已有说明。
(5) 通过交纳会费(额定的费用)的形式为协会提供财务支持的机制。
(6)提供协会从开发商手中转移到业主的一种过渡时期的控制措施。
——财产租赁或者居住协议
股份合作性公寓的财产租赁或者居住协议是明确董事会成员或者股份持有人与居住单元相联系的权利与义务的内容。在股份合作性公寓中，这种文件总的来说与其它协会的公告、环境和限制性措施、主人契约的目的是一致的，即：
(1) 明确股份持有人容许惟一居住、占有的前提。
(2) 确立租赁的条款和由股份持有人交付的租金份额(有时称为维护的费用)。
(3) 建立合作性公寓的董事会的权利与义务的条款。
(4)确认导致财产租赁关系终止结果的事件。
——入伙协约
对于一个社区协会来说，合伙可以是也可以不是一项法律的要求。对于合作公寓的合伙人来说，“合伙”就是实质性的要求，因为他们的合伙行为是建立在公司概念的基础之上。计划性的社区(平面性的社区)总是以非赢利性、非股份性的公司的治理结构建立起来的。有产权的公寓常常需要”入伙”，然而，这不是业主们必须做的，因为，在州立产权公寓法规的权威影响下，他们有法可依。[page]
当一个开发商建立起协会的时候，社区协会的公司化结构就建立起来了。开发商制定的一系列入伙协约的文件——有时称为一个公司的章程——取得合适的州立公司的代办机构的认可。不同的州，这种代办机构的名称也是不同的。
入伙协约的目的在于：
(1)使公司的成立由可能变为现实
(2)明确公司基本的目标和权利
(3)确认有无可发行股份的必要
(4)确定有无建立董事会的必要，如果是必要的，确定发起成立董事会的过程
社区协会按公司化“入伙”，将带来一系列的好处，如：
(1)当个别的业主代表社区协会的名义行动时，确定这种行为的有限纳责任。
(2)使得社区协会与其他的团体组织打交道时，变得容易。诸如，与公用事业公司或者商家的来往。
——章程
章程是一种正式采纳纳组织和管理一个社区协会的规则。{计划性的社区，有产权的公寓，合作化的公寓都制定有章程。有时，章程被设置发展成公告的一部分。在另外的情形下，章程在一个公司建立起来之后就被采纳了。
章程强调以下的一些主题：
(1)对加入社区协会会员的要求
(2)参加会员大会的要求
(3)业主成员投票的权利
(4)选举产生董事会的程序
(5)董事会选举产生协会官员的程序
(6)董事会基本的权利和责任
(7) 董事会成员、协会官员补偿性的条款——工作的失职或者有意的渎职除外，补偿包括应免除的责任和由于申诉的结果而带来的损害或者增加的开支。
——决议
三种类型社区协会的规则和条例是以董事会决议的方式而建立起来的。一个决议是遵循一套程式而形成的一项动议，由董事会按正规的程序而采纳的。决议可以确立协会的规则和条例或者可以是董事会其他类型决策的形式化的表述。
在社区协会中，有4种类型的决议：
(1)政策决议：这些决议会影响到业主的权利和义务。例如，对共同的物业区域和娱乐设备的使用规则、建筑物使用指南、加固的程序等。
(2)行政决议：这些决议强调社区协会内部的运行机制。
例如，行政运作的程序、收费的程序、董事会会议的安排地点等。
(3)特别决议：这些决议声明董事会的决策是将一项政策或规则应用到个别的事项。例如，关于一项指控违反协会规则的决策或者授权一项法律的起诉。
(4)一般决议：这些决议涉及到日常的事物。例如，采纳年度预算的决定或者批准一项合同文本。
董事会制定规则和条例的权利，一般可以在公告和协会的章程中确立下来。有时，董事会的这种制章规制的权利受到协会会员批准相关规则的限制。
所有的决议将会保存在一本决议文书中。这是一本有次序的、有索引记录的由董事会采纳的所有决议的书册。在有些社区，这本书册还包括了由董事会批准设立的建筑物使用指南委员会采纳的决议。
住宅与房地产-物业管理
