前期物业管理的特点

1、前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，且其内容包含在建设单位与物业买受人签订的买卖合同中。《条例》第25条，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。这里的物业买受人是指买房人即将来的业主，也就是说前期物业服务合同是房屋买卖合同的组成部分。关于前期物业服务合同的期限，法律规定建设单位与物业服务企业可以约定合同期限；但是，在约定的期限届满前，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同就已经生效的，前期物业服务合同终止（《条例》第26条），这是因为物业管理毕竟与业主的权益密切相关，而前期物业服务合同却不是业主签订的，并不能完全反映业主对物业服务企业的要求，法律作此规定也是出于对业主权益的保护。

2、前期物业服务企业由建设单位选聘。为增加前期物业管理的透明度，法律规定了前期物业管理的招投标制度。《条例》第24条对此做了明确规定，建设部还专门就此制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，这样增加了前期物业管理的透明度，打破了旧有的“谁开发、谁管理”的模式。《条例》第24条，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”一般，住宅小区的建设单位都应通过招投标的方式选聘物业服务企业，只有当投标人少于3个或者住宅规模较小并经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准后才可以采用协议方式选聘。这里“住宅规模较小”的标准法律赋予省一级人民政府房地产行政主管部门确定，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第42条中，“本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。”

3、建设单位可以制定临时管理规约。《条例》第22条，“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”管理规约是业主大会对物业的使用维护管理、业主的共同利益、业主应履行的义务以及违反管理规约应承担的责任等事项作出的规定，本应由业主大会制定，但在前期物业管理中业主大会尚未成立，由业主大会制定管理规约是不可能的，而物业管理活动仍需进行，业主的权益也需维护，因此《条例》赋予建设单位制定管理规约的权利，并将其命名为临时管理规约以区别于业主大会制定的管理规约，这也说明建设单位制定的规约的效力是临时的，在业主大会制定出管理规约之后该临时规约即失去效力。《条例》第23条还规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”建设单位在卖房时应向买房人明示临时管理规约的内容，让买房人知道自己在将来物业管理中的权利和义务的后做出购房决定，买房人应书面承诺遵守该规约，作此规定是为了减少实践中因买房时得到的物业服务承诺与入住时得到的物业服务不一致而发生的纠纷。

4、前期物业管理的内容与通常所说的物业管理有所不同。主要是：（1）物业共用部位的维护与管理。《条例》第27、28条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”物业共用部位和共用设施设备的权利归业主享有，建设单位无权处分，在业主大会、业主委员会成立并就此作出约定前，应由前期物业服务企业进行查验并管理。（2）物业的承接验收以及物业资料的接管。物业的验收是前期物业管理的重要内容，是物业服务企业对已建成的物业的质量进行的初步把关，也明确了开发商与物业管理部门的责任。实践中经常发生开发商与物业管理部门由于住宅质量问题而互相推诿的事情，这是由建设单位与物业管理企业职责不清造成的。《条例》第29条规定，“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。”前期物业管理企业要对建设单位交付使用的物业质量进行验收，并按要求对验收后的物业进行维护与管理，验收后一定时期再出现问题就应该由物业服务企业负责了。

5、明确了建设单位在前期物业管理中的责任。（1）配置物业管理用房，《条例》第30条，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。（2）物业的保修责任。《条例》第31条，“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”《建设工程质量管理条例》第39条及41条规定，“建设工程实行质量保修制度。 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”房屋的有些质量问题在竣工验收时可能无法发现，而是在使用中逐步暴露出来，如屋顶渗水、墙皮脱落、管道漏水、堵塞等，根据本条规定，物业在交付使用后一定期限内发现质量问题，应由建设单位承担保修责任。开发商在交付住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》承担相应的保修责任，但如果是住户违反了《住宅使用说明书》的要求而使用不当或私自改变住宅结构等造成的质量问题，开发商不承担责任。《建设工程质量管理条例》第40条规定了建设单位承担保修责任的期限，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”[page]