为贯彻执行建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，进一步规范与完善物业管理招投标行为，结合本市物业管理的实际情况，现对本市行政区域内前期物业管理招标投标活动作出如下规定：
一、前期物业管理招投标的主管部门
上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责本市物业管理招投标活动的监督管理。
区、县房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的监督管理。
二、通过协议方式选聘物业管理企业的核准
(一)投标人少于3人的认定
在投标文件截止之日投标人少于3人的，住宅物业建设单位可持招标文件,招标、投标过程的情况书面说明以及相应证明向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，对符合规定条件的，应予核准申请。
(二)住宅规模的认定
住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的，住宅物业建设单位可持《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批件向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，应予核准申请。
三、招投标工作的完成时限
前期物业管理的招标人按照下述时限完成物业管理招标投标工作：
(1)新建商品住房预售的，应在申领预售许可证前完成;
(2)新建商品住房出售的，应在办理新建商品住房初始登记前完成;
(3)非出售的新建住宅物业，一般在交付使用前完成;
(4)已交付使用的住宅物业，一般在原物业管理服务合同终止或解除前2个月完成。
四、关于招标的相关事项
(一)招标工作的组织实施
招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜,也可以自行组织实施招标活动;
招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：
(1)招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表(负责人)或其代理人参加招标工作小组;
(2)与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员占招标工作小组成员总数的50%以上;
(3)自行编制招标文件，具备对投标人进行资格评审和组织评标的能力。
招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本规定对招标人的有关规定。
(二)招标文件的主要内容
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下主要内容：
(1)招标人的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式等;
(2)招标物业的具体情况。包括物业名称，座落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，投标报价测算所需的各类技术参数和指标，物业档案(含施工或竣工图纸)，小区平面图等;
(3)物业管理用房的配备情况;
(4)物业管理服务内容及要求。包括服务内容、服务标准等;
(5)对投标人及投标书的要求。包括投标人的资格、投标书的编制要求等;
(6)投标报价要求、评标标准和评标方法;
(7)招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点，方法与程序等;
(8)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式;
(9)悔标的责任;
(10)物业服务合同的签订说明;
(11)其他事项的说明。
招标文件的编制可参照市房地资源局制订的示范文本。
(三)投标保证金和标书编制补偿金
招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等内容。
招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，也应对未中标人承诺支付标书编制补偿金。
依照前款规定，招标人应在确定中标人之日起的5日内，向中标人和未中标的投标人退还投标保证金，向未中标的投标人支付标书编制补偿金。
(四)招标项目的备案
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区、县房地产管理部门备案：
(1)物业项目开发建设的政府批文或房地产权属证明材料;
(2)招标公告或者招标邀请书;
(3)招标文件;
区、县房地产管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。
(五)招标信息的发布
招标人采取公开招标方式的，应同时在上海房地资源网站发布招标公告。招标公告应包括以下内容：
(1)招标人的名称、地址和联系方式;
(2)招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间;
(3)投标资格条件、报名的地点和期限;
(4)获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
五、关于投标的相关事项
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下主要内容：
(1)投标函及投标人的基本情况;
(2)物业管理服务理念、目标;
(3)物业管理机构运作方法及管理制度目录;
(4)管理服务人员配备;
(5)物业管理服务分项标准与承诺;
(6)投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案;
(7)对招标文件所列其他内容的陈述;
(8)招标文件要求提供的其他材料。
六、关于评标和中标的相关事项
(一)评标委员会专家成员(以下简称评标专家)的选定
市房地资源局建立评标的专家名册。招标人应从专家名册中采取随机抽取的方式确定评标专家。
招标人应于开标前的3日内确定评标委员会成员,并在中标结果确定前对评标委员会成员名单予以保密。[page]
(二)评标专家的条件
评标专家应符合下列条件之一：
(1)从事物业管理及工程管理、建筑管理、财务会计等相关领域工作满五年，具有中级以上技术职称或同等专业水平，熟识物业管理业务知识并具有较丰富的实践经验;
(2)负责小区管理、担任小区经理(负责人)六年以上,具有丰富的管理经验。
除上述条件外，评标专家应能客观、公正地履行职责，能保障时间参与物业管理投标评审。
(三)评标专家的管理
评标专家由市房地资源局聘任，聘期二年。
评标专家应当严格遵守评标规则和纪律。
市房地资源局定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训。
评标专家有违规行为或不称职的，取消其评标专家资格;被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
(四)评标委员会成员的回避
评标委员会成员有下列情形之一的，应当主动提出回避:
(1)各区县房地产行政管理人员;
(2)本人任职于投标人或者本人是投标人主要负责人的近亲属;
(3)本人与投标人有经济利益关系;
(4)本人或本人所在单位为投标人作投标指导或制作投标书的。
评标委员会成员应当回避而不回避，造成招标人或投标人经济损失的，应承担赔偿责任。
(五)评标委员会成员的行为规范
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物。
评标委员会成员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
(六)评标现场答辩
在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
(七)投标评审
评标委员会应按照《物业管理项目评标规则》(详见附件一)和招标文件确定的评标标准和方法，根据标书评分、现场答辩、投标人管理服务业绩及企业综合情况等方面进行比较和综合评审，并对评标结果签字确认，向招标人推荐中标候选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。
前款规定的企业综合情况包括企业资质等级及经察看并予书面记载的物业管理现场情况。
招标人设有标底的，应当参考标底。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
(八)中标结果的备案
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区、县房地产管理部门备案。
备案资料应当包括中标通知书、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
(九)物业服务合同的订立
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录订立书面的物业服务合同。
投标文件所陈述内容与现场答辩记录内容不一致的，以现场答辩记录为投标人最终确定的内容。
(十)悔标的法律责任
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。
七、其他相关事项
(一)物业档案材料移交
招投标活动结束后，招标人与中标人应按照国务院《物业管理条例》的第二十八条及第二十九条的规定进行物业查验，办理物业承接验收手续，移交相关资料。
(二)招标费用
物业管理项目招标发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务和交通等费用均应由招标人支付。
(三)前期物业管理以外的招投标
前期物业管理期间以外的物业管理项目的招标投标活动，可参照本规定执行。
(四)本规定的实施日期
本规定自2004年9月l日起施行，本规定未尽事宜，按建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》执行。
