住宅小区一般有以下特点:(1)规划建设集中化，使用功能多样化。随着城市建设的发展和人民居住水平的提高，住宅区的结构也发生了很大的变化。住宅区建设由分散的、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。(2)房屋结构相连，设备相互贯通。尽管一幢房屋的用途是多功能的，可以是商业、服务业等兼顾，也可以分给若干个单位使用。但由于住宅区的房屋及其设备具有整体性和系统性，房屋的结构总是相连而无法分割的，供电、供暖、高压水泵和上下水管道成相对独立的系统，贯通到千家万户，更是割。(3)产权多样化，管理复杂化。由于住宅建设投资渠道多，以及住宅商品化的推行，使房屋的产权结构发生了一系列的变化，产权的多样性形成分散管理，导致各项管理工作的复杂化。
住宅小区管理特点
住宅小区管理就是对住宅小区内居住行为的管理，是国家通过实施管理法规和制度，对社会的居住活动和行为关系、居住习俗进行制约、调节、疏导、监督和服务。它通过管理工作的职能部门有效地运用国家赋予的社会管理权力，实现国家对人民居住行为规范的引导，并使之秩序化、合法化。
住宅小区管理作用
住宅小区管理是城市管理工作的重要组成部分，具有很大的作用。
(1)住宅小区管理可以实现经济效益和社会效益的统一。房屋具有投资大、周期长等特点，是人类赖以生存和发展的物质条件。住宅小区管理工作使住宅小区发挥其正常的功效，保证房屋的安全和住户的正常使用。经常的维修养护还可以延长房屋的使用年限，做到少投资，多使用，既可以为国家保存一份财富，又可以节约投资，从而实现经济效益和社会效益的统一。
(2)住宅小区管理是城市管理的一项重要内容，也是政府的职责。住宅小区管理好，才可能把城市的脏、乱、差解决好。因此，对原有的住宅小区，可以投一定的资金使之完善配套，并纳入综合管理的轨道。对新建的小区要按标准要求建一个、成一个、巩固一个，建成后管理工作要相应跟上。如果这两方面相互协调和促进，新的建好，旧的改造好，整个城市的水平就能得到提高，就能保持市容的优美清洁，巩固城市建设的成果，实现环境生态的良性循环，从而实行经济、社会和环境效益的统一。
(3)住宅小区管理可以促使两个文明一起抓。社会主义的生产目的就是不断满足人们日益增长的物质和文化需要，住宅小区的建设及其管理是人民居住水平的一个重要标志，是生活水平的重要体现。建好和管好住宅小区，是社会主义物质文明的标志。同时，由于住宅小区是人们生活和生存的空间，人的居住环境不仅与人的物质生活、而且还与精神生活和身体健康有直接关系。什么样的环境培养什么样的人，环境对人的影响是巨大的、无形的甚至是潜移默化的。管理好住宅小区，就能使之成为培养社会主义公共道德意识、高尚健康的思想情操和科学文明的生活方式的场所，从而成为振兴中华的巨大物质力量。
住宅小区管理指导思想
住宅小区管理的指导思想通常有以下三个方面要求:
(1)服务第一，方便群众。住宅小区管理的目的就是为了尽可能地满足人民群众居住生活的需要，创造一个安静、舒适、方便和优美的生活环境。从事这项工作的个人和单位必须有正确的指导思想和端正的经营作风，树立为人民服务，对人民负责的管理思想。
(2)人民城市人民建，人民城市人民管。住宅小区建成移交使用后，还有一个自身生存、完善和发展的问题(例如维护修养等)，这个问题由于受财力的有限性制约，还得依靠住宅小区里的广大群众来合理分担。居民出点力、出点钱，参加管理维护房屋与公共设施、改变环境卫生、植树种草等各种公益活动，这种让群众参与城市建设和管理的做法，不仅可以节约开支，减轻国家的负担，而且居民出了力、流了汗，对自己的劳动成果会更加爱情，可以增加居民的集体意识，培养爱护公物、热爱集体、热爱劳动的良好风尚。
(3)统一管理与综合服务相结合。针对住宅小区的产权多元化、管理项目多样化的客观现实，必须按照社会化、专业化的新观念组织实施住宅小区的统一管理和综合服务。
住宅小区管理原则
住宅小区管理原则一般有以下四点要求:
(1)产权与经营管理权相分离的原则。住宅小区管理的系统性和整体性，要求实行统一管理，住宅小区产权的多样化，则要求实行分散管理，由此产生了两种管理的矛盾。产权与经营管理权相分离的原则正是为了解决住宅小区的这一基本矛盾而提出的。
(2)企业经营、独立核算的原则。走企业化发展道路必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，有相对独立的经营自主权，并逐步实现商品住宅经营的原则。
(3)专业管理和群众管理相结合的原则。由于住宅小区的维修管理等具有技术性，专业性强的特点，实行专业管理可以达到及时和有效的效果。
(4)有偿使用、有偿服务和合理分担的原则。有偿使用，即是指对住宅小区的使用应实行等价交换;有偿服务则是指对住宅小区的管理和服务应得到价值形态的实现和物质形态的替换。无论是有偿使用还是有偿服务，都是社会主义商品经济的必然要求，而不应把住宅小区的管理、无偿服务和福利性片面理解为社会主义优越性的体现。
住宅小区机构建设原则
住宅小区管理机构的建设中应遵循以下几个原则：(1)有利于加强领导，统一政策。由于住宅小区管理是一项政策性很强的工作，组建的机构必须能体现党和政府的方针、政策。(2)有利于统一管理，综合服务。由住宅小区管理的整体性和系统性决定对住宅小区的管理不可搞政出多门，组建的机构应具有权威性和实施统一领导。(3)有利于建立稳定的经费来源和经营机制。建立稳定的经费来源和经营机制，是我国目前建设管理机构所面临的问题。(4)有利于小区管理朝社会化、专业化方向发展。(5)有利于住宅小区管理的延续性。
以行政管理为主模式
以行政管理为主的模式，其管理机构以街道办事处为主成立住宅小区管理委员会进行管理，即管委会主任由当地街道办事处主任兼任，委员由各居委会主任及市政绿化、环境卫生部门派人员组成。管委会实行专业管理与群众管理相结合的组织形式，这种形式偏重于行政管理，借助于行政力量，制约力较强，效果也较明显。职能部门各负其职，但经费较少，也要防止行政一体化倾向。[page]
经营服务型模式
经营服务型的模式主要是采用住宅小区管理机构的第三种模式，即以房地产综合开发企业为主，成立住宅小区管理服务公司或物业管理公司，以经营的形式从事住宅小区管理。正确处理管理与服务的关系，实现经济效益和社会效益的统一，向住户提供良好的居住环境，向住户提供多层
次综合性服务，从而实现了建设、管理、服务、经营的结合。把住宅区的管理机构逐步办成服务、经营、管理型的第三产业的实体，一业为主，多种经营，受到住户的普遍好评。
职工租赁承包模式
职工租赁承包模式即由房管人员个人承包住宅小区的管理、维修和服务。在合同期内，住宅小区的管理养护和服务均由承包者负责，实行三包，即包管理、包养护和包服务。
住宅小区机构职责
机构的职责包括以下几个方面:(1)根据国家制定的法规与管理办法负责对住宅小区实施统一领导和综合管理;(2)制定住宅小区的各项管理规章制度并监督执行川3)负责住宅小区管理经费的征收和使用川的组织综合性的生活服务项目，开展便民有偿服务;(5)加强社会主义精神文明建设，开展创建文明住宅小区活动;(6)维护居民的正当权益，向所在行政区人民政府及有关部门反映居民的意见和要求。
住宅小区维护类经费
是指以保持原来面貌为目的的日常维护，包括保洁维护、居住安全维护、正常生活秩序的维护等所需要的费用。
住宅小区养护类经费
是指对房屋及设备、住宅小区公用设施的日常预防性保养、检修、换油等，以及在它们受到轻微损坏时所采取的必要修复(小修、零修等)所需要的费用。
住宅小区修缮类经费
是指房屋及设备、住宅小区公用设施在使用年限内，为保持它们处于良好的使用状态，恢复其功能而进行的修缮活动(中修、大修等)所需要的费用。
住宅小区更新改造类经费
指房屋及其设备、住宅小区公用设施由于各种组成部分材料的使用年限不同，将使用年限短的部件予以更新;对使用不便、设计落后的加以改造，用新工艺、新材料来替换，一般归在修缮的范畴。
住宅小区添置类经费
指根据使用、发展上的需要增建、增购的房屋及设施所需要的费用。
住宅小区服务类经费
指以方便居民生活为目的的各种服务所需要的费用。
住宅小区房屋维护与修缮管理
住宅小区内的房屋具有投资大、周期长等特点。因此，自住宅小区建成到投入使用，必须加强对住宅小区内房屋及设备的维护。内容主要包括以下几方面:(1)按建筑设计用途使用，不得随意改变房屋的用途:(2)按设计功能使用，不得滥用;(3)按设备的系统功能使用，不得随意拆改和增添。
住宅小区内房屋和设备的维护管理主要靠专业管理与群众管理相结合的途径来实现。
住宅小区内房屋及设备的修缮管理是住宅小区房屋管理中最重要的一环。对住宅小区房屋及设备的管理，除遵循一般房屋及设备的修缮管理规律外，还应做好以下工作:(1)坚持统一管理，积极开展托管业务;(2)建立房屋共同部位及设备的维修基金。
住宅小区环境的维护管理
住宅小区环境的维护管理主要包括对住宅小区内违章建筑、市政公用设施、环境卫生、绿化、治安和车辆交通等的管理。
住宅小区违章建筑管理
违章建筑不仅不利于房屋的正常使用，而且还直接影响到住宅小区的安全、卫生，违反居民的公共利益，这是住宅小区环境能否搞好的关键所在。因此，对住宅小区内的违章建筑应采取坚决措施彻底整治，对劝止无效的应依法予以强行拆除，决不可纵容和姑息，以增强住
户的环境意识。何时，对住宅小区内的空间加以充分合理的利用，不给违章建筑以可乘之机，加强群众监督和管理。
住宅小区公用设施管理
住宅小区内的公用设施也是市政设施的一个部分，由于其分布广的特点，其维护很大程度上取决于广大居民群众的支持和配合，但对其修缮管理主要以专业部门为主，按照专业修缮要求和标准执行。
住宅小区环境卫生维护管理
环境卫生是住宅小区能否达到文明标准的一个重要标志，因此，必须通过各方面的努力，包括环卫部门(队伍)定时清扫清运、住宅小区各单位的保洁与清扫以及居民自觉维护等，保持庭院、街道、楼梯、走廊、阳台等部位的环境卫生。
住宅小区绿化管理
住宅小区内的绿化水平是美化环境的重要因素，不但可以创造一个良好、舒适的环境，而且还可以调节局部生态平衡。因此，对住宅小区内种植的花草树木必须精心爱护和妥善管理(例如:住宅小区内庭院绿化可由住宅小区经营管理单位负责，公共绿地由园林部门负责等)，住宅小区管委会还应经常组织居民参加各种绿化公益活动(浇水、种草等)，增强美化、绿化意识，同时对破坏绿化的行为应按有关规定予以处理(批评教育、罚款等)。
住宅小区治安管理
住宅小区的安全环境是人民安居乐业的根本保证。因此，住宅小区管委会应配合公安部门建立严格的治安管理制度，充分发挥住宅小区治保会、联防队的作用。
住宅小区车辆交通管理
对进入住宅小区的各种机动车辆要进行严格的限制(例如禁止超载大卡车的驶入)，各种交通路标的设置以及对违章行驶损坏路面、绿地、围墙和各种公用设施的行为责任人，责令其恢复原状或赔偿。
住宅小区常规性服务
常规性服务是指为了维护住宅小区的整洁，环境的美化，居民生活的方便而提供的必不可少的、经常性的服务项目。这类项目一般不以盈利为目的，只收取低廉的费用。主要包括:公共楼道、楼外道路及公周的清洁清扫，住户垃圾的清运，保管自行车，疏通阴沟，修理水电，幼儿计划免疫，开设商业网点，便民购买生活必需品，办小食堂解决儿童吃午饭的问题，日夜派专人值班，维持小区的治安和正常秩序，代收代交房租、水电、燃气等费用。
住宅小区委托性服务
根据居民的需要，旨在方便住户，受委托而提供的有偿服务。这类项目的服务应以保本微利为原则，即按成本收取稍高一些的费用。主要包括:代订代送牛奶，代订代送杂志报纸?代送病人就医、送药，医治小病小伤，为老年人体检打针，代住户打扫室内卫生、洗衣服，代雇保姆，代购粮食、燃料、家具等生活物品，代住户设计小花园、绿化阳台、供应花木等。[page]
住宅小区经营性服务
经营性服务主要是指从事住宅小区管理服务的经营单位，本着补充住宅小区经费不足的原则，发挥企业的能动作用，积极开展多种经营的新领域。这类活动虽然也讲经济效益，但首先要注重社会效益和环境效益。主要包括:利用住宅小区内道路，开辟夜间收费停车场，利用住宅小区空地开辟收费农贸市场，利用住宅小区的房屋设施开展旅游业、商业、服务业等经营。利用住宅小区绿化苗圃养花种苗出售，为住户进行室内装璜，安装防盗门，修理家用电器、家具及其他设备等。
住宅小区管理达标考评
建设部颁发的
《全国城市文明住宅小区达标实施细则》规定对住宅小区的考评，应从以下几个方面进行管理运作;(2)精神文明建设;(3)房屋管理川的房屋修缮;(5)环境卫生;(6)园林绿化;(7)市政设施及道路维护;(8)治安管理;(9)住户评议。
服务性公寓管理的特点
服务性公寓管理特点是:为公寓住户提供类似酒店服务的服务项目，使住户能够在自己家里得到与饭店同样的便利，同时能够使用社区的各类公共设施，享受比饭店更舒适的环境。
服务性公寓服务性公寓
是一种高档居住性物业，它根据不同市场需求设计多种房型，每套单元都配有全套家具、电器、厨房设施及起居用品，不仅为住户提供酒店式服务，也营 造家庭温馨气氛。
服务性公寓的服务项目
根据服务性公寓的特点，其服务项目内容如下:(1)设立住户服务台，24小时服务，以最快速度为住户解决各类问题;(2)穿梭巴士服务，定时将公寓住户送至市内主要办公、商业地点，以方便用户;(3)学校巴士服务，物业管理公司专职人员每天接送中小学生前往国际学校读书;(4)看管孩子服务，当住户外出不方便携子女共同外出，物业管理公司可派出专职人员前往住户家中看管孩子;(5)医疗及救护服务，物业管理公司随时应住户要求联系医生前来出诊或送往医院治疗;(6)公寓园艺绿化，物业管理公司定期为公寓花园进行园艺美化;(7)家务服务，应住户要求物业管理公司可以为住户安排专职人员协助住户处理日常家务;(8)洗衣服务，物业管理公司为住户洗衣、送衣服务川的汽车租赁，物业管理公司配有汽车租赁服务，携带司机或住户驾驶均可，以方便住户外出;(10)商务服务，设立小型商务中心，向住户提供商务信息和秘书服务;(11)小型超级市场。为住户准备各类生活用品、食品等，使家庭主妇不出社区即可买到日常所需物品。
服务性公寓内部清洁卫生服务的内容
参照宾馆服务内容，服务公寓内部清洁卫生服务内容有:(1)负责更换床单、毛巾(住户自己提供);(2)清洁室内所有家具;(3)地毯吸尘;(4)清洁厨房;(5)卫生间清洁刊的窗户及玻璃清洁川7)定期室内大清扫;(8)住户园艺美化川的根据住户要求清洁其他物品。
服务性公寓公共区域的清洁卫生
服务性公寓公共区域清洁卫生的内容是z(1)保持公共区域整洁及周围花园绿化;(2)停车场清洁;(3)电梯内外清洁;(4)楼梯清洁;(5)楼道清洁;(6)公用说衣房清洁;(7)公共垃圾区域的清扫工作;(8)社区街道、路牌、标志、路灯等的清扫工作刊的定期杀灭蚊虫等等。
服务性公寓保安消防服务措施
根据服务性公寓特点保安消防采取措施是:(1)24小时门卫保安，保证住户正常出人;(2)社区24小时安全巡视，确保社区安全;(3)建立社区各种紧急安全疏散程序，保证住户绝对安全;(4)的定期检查并调试社区各类消防及保安器材;(5)社区俱乐部安全保卫;6)当住户度假或出差离开住处时，保安人员将对该住户住宅进行特别安全保护。
服务性公寓开展经营性服务内容
服务性公寓开展经营性服务内容主要有:(1)提供电力及电器维修服务;(2)提供水管、空调维修服务;(3)协助住户安装电脑、传真等办公设备;(4)协助住户安排家庭装修、家具制作;(5)协助住户安装各类家用电器 (6)提供各类物品维修服务等等。
公寓社区俱乐部服务
物业管理公司可根据住户的实际需要，成立公寓住户俱乐部，提供各种文化体育娱乐服务项目。此外，俱乐部内还可设立各类餐厅，每天提供早餐、中餐、晚餐;并提供送餐服务，方便住户在家用餐或招待家中来宾;俱乐部内的多功能厅可让住户安排家庭活动、生日聚会、结婚纪念会等其他各类活动。
公有住宅
公有住宅是指现阶段国家或企业投资建造分配给个人居住的房屋，随着住房制度的改革，国家将把这类住宅出售给个人。
公有住宅售后管理
公有住宅售后管理是指原有的国家、单位投资建造的房屋出售给个人以后，如何进行房屋的维修、管理问题。
公有住宅售后管理的意义
公有住宅售后管理的意义是十分重要的，具体体现在两个方面20)加强对公有住宅出售后管理，延长了物业的寿命;(2)公有住宅出售是住宅政策的重要组成部分，加强了售后的管理，有利于推动公有住宅的出售工作，加快住房制度改革深化。
公有住宅售后管理的依据售后公有住宅的管理是一个全新内容。需要制定出具体的管理办法。其依据是国家建设部发布的《公有住宅售后维修管理暂行办法》，来结合地区实际，制定管理办法。
售后公有住宅管理组织形式
公有住宅出售以后，其管理采用业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的管理形式。
业主自治管理
业主自治管理是以房屋业主管理小组(简称房管小组)基础，业主委员会(简称管委会)为核心，业主代表大会为最高权力机构的组织形式来体现。
房管小组组建
一幢公有住宅出售的建筑面积达到30%以上的，都应组建房管小组，房管小组成员由本幢房屋内业主按各自的产业面积协商或选举产生房管小组成员。其中房管小组中公房业主代表由公房业主委派。房管小组成员由3人以上单数组成。
公有住宅售后维修基金的筹措
公有住宅出售时，为了保证房屋及其公共设备、公共设施的日常维修、更新的正常进行，房屋出售人和购房人应按规定交纳维修基金。
公有住宅售后维修基金的使用
物业管理单位应按幢建立维修基金独立账户。日常房屋维修养护费用由物业管理单位编制年度计划、经管委会审核同意后组织实施。
公有住宅售后维修基金的增值[page]
业主管委会在开设银行账户时，以委托的形式将维修基金的80%部分交市公积金管理中心统一集中增值，增值收益每年结算一次;基金的20%部分按存本取息利率每月支取。
业主转让住宅后的维修基金结算
业主转让住宅应事先报告房管小组，其缴纳的住宅维修基金不予退还，继续用作该住宅的维修。在住宅维修基金中原个人交纳的剩余部分予以结算，由受让方向出让方支付。
公有住宅售后物业管理委托合同的基本内容
一个相对独立住宅区域应由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后管理，接受委托的物业管理公司必须与管委会签订房屋管理服务合同。合同主要内容:(1)管理服务事项;(2)管理服务权限;(3)管理服务标准川的管理服务费用;(5)管理服务期限川的违约责任;(7)双方约定的其他权利与义务。
公有住宅售后维修责
任和维修费用分摊
公有住宅售后，业主自用部分、自用设备的维修责任，由业主承担，维修费用自理P整幢房屋业主共同使用部位，其设备的维修、更新责任，由整幢房屋业主按各自的房屋建筑面积比例共同承担。
公有住宅售后、管委会成立前房屋共用部位、共用设备和公共设施的维修
公有住宅售后，由于时间等其他原因管委会无法立即成立，此时房屋共用部位、共用设备和街坊公共设施的修理，由售房单位或原管房单位负责，在征得业主认可后，其修理费用由房屋业主承担，费用按规定列支。
公有住宅出售后的维修报修
公有住宅出售后，一些需要维修项目应按下列规定报修:(1)自用部位和自用设备的损坏，各房屋业主可以自行修理，也可以委托专业的修理部门修理;(2)共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修z(3)公共设施的损坏由管委会成员负责报修。接受委托的物业管理企业，对住户报修应设立报修点，报修点应向住户公布。
公有住宅出售后，住宅急修项目内容
公有住宅出售后，住宅出现以下情况需要紧急修理而需要报修;(1)房屋结构性损坏而发生危险的排险解危;(2)因室内线路故障而引起的停电和漏电;(3)因水箱水泵故障和进水表以内的水管断裂造成的停水和龙头严重漏水刊的楼地板、扶梯踏步板断裂;(5)其他属于危险性急修项目。
公有住宅出售后，一般修理项目的报修内容
公有住宅出售后，一般修理项目的报修内容如下:(1)各类钢、木门窗损坏(2)水卫设备零件损坏;(3)屋面渗漏水;(4)水落管、污水管墙塞和水箱等设备揭水;(5)其他属于小修养护的项目等。
公有住宅售后修理收费标准
公有住宅售后修理收费标准如下:(1)修理人工费的计收标准，凡修理项目定额工时在两工以上的按《房屋修理工程预算定额》计收，定额工时在两工以下的，按实做工时计收;(2)修理材料费的计收标准为以修理项竣工之日的市场价格及实际耗用材料的数量予以结算。
公有住宅出售后，房屋修理质量保修期
物业管理单位对房屋修理项目质量实行保修制度，保修期一般为三个月。业主报修项目竣工以业主验收签字为准。因修理质量引起的返修不得再向住户收费。
公有住宅售后的房屋使用规定
公有住宅出售以后，房屋业主应按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理原则，正确处理房屋使用、给排水通行、通风、采光、维修等方面关系，业主和住户使用房屋中应禁止下列行为:(1)擅自改建房屋主体承重结构;(2)擅自在天井、庭园内搭建;(3)擅自移装公用设备;(4)占用公用部位、共用设备;(5)侵占绿地、损坏绿化或围护设施川的法律、法规禁止的其他行为。
公有住宅售后房屋室内改装和搭建的规定
房屋业主在进行房屋室内改装和搭建，应符合房屋安全，不影响周围环境和市容观瞻，并不得改变房屋主体承重结构。凡因改装和搭建影响周围邻居的，应征得相邻业主和住户的书面同意。因改装和搭建而对相邻业主造成损害的，应予赔偿。
公有住宅售后对业主的要求
公有住宅售后，实行了物业管理，业主和住户应按时交纳管理服务费，对不交纳各项应交费用的业主，管委会或物业管理公司可督促其交纳。拒不交纳的，管委会或物业管理公司根据《业主公约》、《房屋使用公约》、物管委会章程等，采取必要的措施，也可向人民法院提起诉讼。
