浅谈抵押贷款的法律风险及对策
抵押贷款虽然从一定程度上降低了贷款风险，但并不是万无一失的贷款方式。本文仅从法律层面来剖析抵押贷款的风险点，并提出相应应对措施。
一、抵押贷款的法律风险点
(一)抵押财产的优先受偿权具有相对性。
《物权法》第170条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”这一规定说明，抵押财产不具备绝对的优先权，有法律规定例外的限制。根据我国现行法律和司法实践，有多种权利要优先于抵押权：
1、设置抵押前的欠税优于抵押权。根据新税收征管法规定，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。
2、划拨土地欠缴的土地使用权出让金优于抵押权。《城市房地产管理法》第50条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
3、买受人的合理购买优于抵押权。《物权法》规定，企业、个体工商户、农业生产经营者将生产设备、原材料、半成品、产品设置抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。另外，在我国司法实践中，消费者只要是以合理的价格购得的物品(包括住房)，均优先于抵押权。这一点，虽然没有法律上的明文规定，但基于国家对消费者权益的法律保护。
4、建筑商建设工程款优于抵押权。最高人民法院2002年6月20日作出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释，规定工程承包人被工程发包人拖欠的建设工程价款债权，优先于抵押权和其他债权。
5、船舶优先权优先于抵押权。《海商法》规定，船员的工资、社会保险，营运中人身伤亡赔偿，营运中的侵权行为产生的财产赔偿等费用都具有优先权。
6、动产留置权优于抵押权。《担保法》及其司法解释规定，动产因保管、运输、加工承揽时发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押人受偿。《海商法》规定，造船人、修船人在合同另一方未履行合同时，可以留置所占有的船舶，以保证造船费用或者修船费用得以偿还的权利，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。
7、抵押前的物上承租权优先于抵押权。《物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
此外，还有未受清偿的破产企业职工债权优先，司法部门为处置抵押财产的费用优先等。
(二)抵押合同的效力具有不确定性。
《合同法》第51、53条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效;一方采取欺诈、胁迫手段，使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。这一规定说明，抵押合同的法律效力也不是绝对的，有它的不确定性：
1、抵押贷款有无效力的风险。最高人民法院司法解释法复[1994]2号：债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，应当认定该抵押协议无效。
2、抵押贷款有被撤消的风险。根据新《企业破产法》规定，人民法院受理破产申请前一年内，企业对没有财产担保的债务提供财产担保行为的，管理人有权请求人民法院予以撤销。
3、抵押贷款有被欺诈的风险。根据新《公司法》规定，公司为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议;公司章程对担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。经股东大会决议的，必须经出席会议的股东所持表决权过半数通过，经董事会决议的，必须经全体董事过半数通过。这里的风险点，就是企业为了贷款方便提供假章程、假决议，采用欺诈手段达到贷款的目的。
二、规避抵押贷款法律风险的对策
(一)强化抵押贷款风险防控的认识。
一是加强思想教育，培养信贷人员敬业精神，树立良好的职业道德，切实提高他们对风险防范和依法管贷的认识。
二是强化法律培训，使信贷人员随时掌握政策和法律法规的动向，及时发现和规避信贷资产的法律风险。同时，增强信贷人员识别、分析、控制信贷风险的能力和方法，避免主观因素的失误。
三是走出认识误区，信用社发放贷款的初衷就是为了实现增值，而不是为了占有抵押物，因此，在依法审查抵押物的同时，也别忘了审查借款人第一还款来源。
(二)加强对抵押人(物)的调查。
1、对抵押人的调查。抵押人有两种情况，即借款人本身或第三人，我们尤其要注重对抵押人是第三人的调查，因为在实际信贷调查操作中，往往只重视对借款人的调查，而忽视了对抵押人的调查。一是调查抵押人是否具备法定的主体资格。如抵押人是法人的是否按期进行了工商年审，抵押人是自然人的是否具有完全民事行为能力人;二是对抵押人的欠税情况进行调查。根据《税收征管法》第46条规定，抵押人有义务向抵押权人告之欠税情况，也可以由抵押权人请求税务机关提供欠税情况。我们要向税务机关索取欠税证明，作为以后维权的依据;三是调查公司类抵押人《章程》和抵押决议的真实性。首先要把抵押人提供的《章程》与工商部门备案的《章程》进行核对，是否一致。其次核对抵押决议的股东签字与《章程》股东签字是否一致;四是调查抵押物是否抵押人的全部资产，如果是全部资产，那还要调查抵押的负债情况，防止抵押行为无效;五是调查抵押人拖欠工人工资的情况;六是调查抵押人的资产负债和经营情况，判断抵押人在一年内有无破产的可能。
2、对抵押物的调查。一是抵押物是土地使用权的，要调查其抵押贷款抵押贷款抵押贷款抵押贷款抵押贷款抵押贷款抵押贷款抵押贷款抵押贷款抵押贷款土地取得的性质，慎重对划拨土地的抵押操作，也可以把土地出让金价值部分从评估价中剔除;二是抵押物是房产的，要调查建造该房产的建筑商，有无拖欠建筑商工程款情况，取得建筑商有无拖欠工程款的证明;三是调查抵押物的占有情况，抵押物是否对外租赁，动产抵押的是否留置于他处，取得无租赁、有租赁(租赁协议)、无留置等具体证明，作为以后维权的依据;四是调查抵押物的评估价是否有“水份”，信用社尽可能采用“自评价”，不要过份依赖“评估价”。对一些信用社无法自评的物品，可以请教专家或者聘请专门机构对其评估;五是到抵押登记部门调查抵押登记顺序，是否为第一偿还顺序。[page]
(三)加强对抵押贷款的审查和检查。
1、对抵押合同特别约定的审查。一是约定抵押动产的留置事项。有必要在合同中约定“抵押人不得留置抵押物”，从而规避留置权优于抵押权的风险;二是约定抵押物的保险事项。对抵押物，尤其是易损(灾)的动产，要参加商业保险，并在合同中约定“抵押人应对抵押物进行保险，保险到期应续保。抵押权人在抵押人不续保的情况下，可以代为续保，保险的第一受益人为抵押权人”等条款。抵押物为船舶的，不仅要对船舶及装载的货物进行保险，还要对船员的人身安全保险。
2、对抵押物贷后的检查。一是对抵押物的保管情况的检查，防止人为对抵押物的损坏，而引起其价值的减少;二是加强对抵押动产的监督管理。动产(存货)具有可变性、流动性，信贷人员应随时掌握抵押动产的形态和交易情况，对其合理的交易，要根据合同的约定收回贷款或在期限内增加等额的抵押动产。对不合理的交易要坚决打击，并依法行使撤消权。
