综合用地价格的评估 w! sJ671?
土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。 {hQED,,c\
由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。 ;1Sb5'@
用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。 Q!SXNlG
一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低;对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。 .[4>HrAjP
另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。 uN{8z;h
分算法 lLi.o_0x
分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。 'uq+K5I
具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。 }/H'W<37$;
例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地)，容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35%。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米，居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下： I 7?<^q
计算商业用地和居住用地的分摊面积 &K:m4 m45
根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5. `$@x'P i2
总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米) nX[ j!
商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米) a ;~"Wae
居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米) .e4!D" A2
计算商业用地和居住用地的地价 zTA&#_
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1. JI s [Ss
商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元) %a-P!k+s!,
居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)估价结果 vy5 ?y@
商业用地分摊土地面积：3000平方米;土地单价：900元/平方米;土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整 &x2,Lzu
