本报记者获得的一份上海市闵行区房地局的官方刊物披露,在今年对土地市场的"控增逼存"工作中,该区已依法从开发商手中收回三幅此前通过公开挂牌途径出让的经营性用地使用权。
有知情人士透露,目前,上海各区都在贯彻"控增逼存"工作的细节,很可能今后还会在其他各区出现类似收回土地的严厉措施,闵行区的这次举动还仅仅是整个土地市场严查的开始。
不过,闵行区房地局有关人士在接受本报记者采访时却表示,解除土地使用权出让合同、收回土地,有一套严格的审批手续,目前还在办理相关手续,尚未完全走完收回步骤。"也还需要与开发商沟通,可能开发商方面会通过提起诉讼等法律途径阻止,到时收回工作还会有些难度。"
开发商违约,收回!
根据记者手头掌握的这份资料显示,闵行区此次收回的三幅土地分别是七宝镇50号A、B和浦江镇120-L等三个地块,收回的理由是"经向市房地局资金处、区土地储备中心核实,截至2007年7月5日,三个地块的用地单位均未能按照合同约定按时缴纳土地出让金余额和土地征地动迁承包费用,超过合同约定时限,且用地单位也未提出延期缴纳的申请。"
闵行区房地局表示,"按照合同相关条款规定,我局解除与该三个地块的用地单位签订的<上海市国有土地使用权出让合同>及<委托征地动迁承包合同>。此次解除合同的三个地块共涉及土地面积达88518平方米,中标价总额1.58亿元。"
记者进一步调查发现,其中的浦江镇120-L正式出让是在2006年10月23日上海市房地局发布的2006年国有土地使用权挂牌出让的2号公告中,随后由一家名为"上海信盛置业有限公司"的企业以8500万元中标。该地块位于浦锦路以西、江园路以北,属性为商业,土地面积2.7785公,容积率1.18。
对于信盛置业这家公司,上海业内人士知之甚少,网上公开资料显示,该公司总部位于上海松江区,二级资质,系一家多元化经营的综合性公司,在松江开发过四五个楼盘。公司下辖上海信恒置业有限公司、上海信盛物业管理有限公司、上海信辰通信工程有限公司、上海康成铜材有限公司、宿迁市万通房地产开发有限公司等诸多经营实体。
记者根据公开资料的电话试图与该公司取得联系,但一直处于无人接听状态。
据了解,闵行区此次收回的这三幅土地,为今年上海市主管部门强调要加强土地调控"控增逼存"要求后的首个"战果"。而其他各区也在推进类似的工作。
闵行区房地局表示,"为了加强闲置土地清查力度,规范土地出让合同跟踪管理,根据2007年度"控增逼存"工作要求,市房地局和我局对我区已签订<土地合同>的地块的合同履行情况进行了联合调查。"
对于收回地块的进一步处置,闵行区房地局表示将会同区土地储备中心考虑安排对这三个地块进行再次公开挂牌出让,同时对该区其他未开工地块进行逐批逐块认定和处理。
此外,据知情人士透露,闵行区在今年上半年还把查处工作扩展到工业园区,将新增项目用地与存量土地消化相结合,对已批未建土地项目进行分析认定,按照有关处置流程收回闲置土地。
上海市房地局内部人士表示,土地市场供求矛盾日益突出,这些存量或闲置土地,必须要抓紧处理。
商量余地有多大?
然而,经营性土地使用权出让后,政府要收回,其实并非理论上那么简单。
"确实有收回三幅土地使用权这件事,但区房地局领导认为目前尚未完成收回的所有手续,对相关信息的披露,也可以理解成仅限内部沟通。"闵行区房地局有关人士在接受本报记者电话采访时表示。
该人士透露,目前收回还需要向上级部门申报,完成回收手续,同时需要和开发企业沟通,"不排除开发商方面会动用法律手段来阻止土地被收回,所以,收回可能还会有难度。"
易居地产研究院分析师杨柳指出,土地出让后又被政府部门收回,这种情况在上海以前很少有听说过,可以说,尽管闲置土地处置要求由来已久,但前几年在执行力度上是明显打折的。
另有业内人士坦言,其实,土地存量或者闲置的定性,其弹性向来比较大,即使被定性为存量甚至闲置,是否能按照相关规定依法处置却又是另外一回事。"土地被依法处置甚至收回,还是依旧留在开发商手上,因人而异,主要还是看开发商与有关部门的沟通情况,可以商量这也是业内公开的秘密。"
"和前几年买入土地的价格相比,开发商手上的地块已升值很多,如果政府收回,开发商肯定会想方设法进行沟通以求挽回的。"一位开发商负责人表示。
值得注意的是,作为直接的地方管理部门,有些还并不愿正视土地存量或闲置的问题,采取回避的态度。
记者在了解上海其他区情况过程中,就有个别区的房地局人士称,"我们区不存在闲置土地",拒绝接受采访。
而事实上,数量不小的存量或闲置土地几乎在上海各区都存在。
以黄埔区为例,上海市房产经济学会第十六分会(黄浦)调研组在2006年下半年对黄浦区闲置土地现状调研后发现,该区已列入闲置土地管理范围的土地共有31幅,用地面积25.2公顷。其中,25幅为2000年以前批准的项目,用地面积18.1公顷;6幅为2000年以后批准的项目,用地面积7.1公顷。80%为上个世纪90年代留下来的历史遗留问题。住宅用地12幅,用地面积11.2公顷;商办综合用地17幅,用地面积11.9公顷;其他用地2幅,用地面积2.1公顷。
压缩开发商囤地空间
上述市房地局内部人士坦言,很多开发商疯狂拿地,其实资金实力不足以支持其进行地块开发,拿地的目的直接就是为了囤积增值,这种行为已成为存量及闲置土地产生的一大根源。
建设银行研究部此前的<下半年经济金融形势分析与预测>报告披露: 2001年初至今年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和倒卖。
市房地局内部人士还表示,随着时间的推移,剩下的那些存量或闲置土地,处理的难度将越来越大,势必需要土地部门采取更有效的措施。
闵行区房地局表示,2007年上半年,该区围绕未开工土地盘活工作,通过土地清查、卫星遥感影像、现场踏勘等手段,已基本摸清未开工土地的总体情况,锁定全区内209个批而未建地块为"控增逼存"的工作对象,基本完成209个地块"一地一图、图表对应"资料建立及统计工作。[page]
此外,房地部门也逐渐把净地出让作为主流,以尽量避免开发商因拆迁或以拆迁为由拖延开工时间,囤积土地。
"其实,政府手上可供出让的地也越来越少,加快存量及闲置土地的处理或收回重新上市,也将成为缓和供求关系的一条途径。"杨柳分析。
面对新一轮的圈地运动,有分析人士建议,政府应该加强管理,尽快将地产商购地资金的自付比例提高,比如70%;同时应更加规范关键信息的公开披露,以避免在市场信息不对称的情况下被开发商钻空子。
