网友提问：从开发商拿地到销售通常会间隔一至三年，无形中使住宅土地使用权年限受损。70年后，房子随土地被收走的可获国家补偿，否则可重新办理土地使用权出让手续。除了销售不畅的尾房、空置房外，一些新建商品房的开发土地实际上也已闲置了许多年，购房者买了这样的房子，其土地使用权年限已不足70年。而70年后，我们的房子又该如何处理？
专家回复：受“损”调查
空置房住宅土地使用年限更少
70年年限是从开发商拿到土地使用权证算起，项目从开发到销售通常会间隔1至3年，这也就意味着住宅的土地使用年限减少了
根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。
法律界人士在接受采访时普遍表示，目前这一问题的市场反应尚不明显。北京汉卓律师事务所律师秦兵称，因土地使用权使用年限而产生的咨询或投诉虽然有，但比较少。一方面是消费者法律意识的薄弱，另一方面还亟待出台相关的强制性规定。
“损失承担”
立项变更造成业主损失开发商须负责，需由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
据了解，立项变更至少造成土地开发周期延长，使业主的“使用权”因此“缩小”。北京市英岛律师事务所副主任邓泽敏向记者解释，公民和单位对于土地的使用可以通过划拨、出让、转让的方式取得土地使用权；集体所有土地向本集体组织成员转让时，必须先通过征用手续转为国有土地。国有土地使用权自划拨或出让开始计算使用期限，而土地使用权应随地上房地产一并转移。
“如果立项发生变更的原因是由开发商引起的，那么损失的利益，自然应由开发商来承担。”秦兵表示。如果项目运作中途出现立项变更，比如由住宅变商用，则要由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同，或签订变更用途的原土地出让合同补充协议。年限应以重新签订的土地出让合同或变更用途的补充协议中的约定日期为准。
“如果能将存量房视为类似于二手房的物业进行投资，是比较明智的想法。”葛怀恩认为，买房者购买存量房主要是为了投资，在与开发商谈判房价时，更多的只能依靠自己的判断去衡量物业折旧、土地使用年限损失等决定房价的相关因素，通常很难在房价上占到“便宜”。另外，他还指出，买房者在注意到土地使用年限上无形中缺失了一部分的同时，也应考虑土地价格上涨等因素，这样一来，即使开发商能为前期土地使用承担责任，在经济利益上会让利消费者，但土地价格、住房价格与供求之间的波动都有可能再次影响到房价。
“解决途径” 透明市场行情健全评估机制
土地使用权年限是影响房屋评估价值的一个重要因素，但目前法律对此尚存空白
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春同时指出，在这一情况上，政府目前无法强行干涉，而若强行干涉也未必利于市场的良性发展。眼下，较为可行的办法是，政府加强信息的公开和及时性，给消费者一些有针对意义的参考指标，使其对特定区域的住宅售价、开发量以及不同时期开发项目的市场行情，都能做到详细的了解和认知，然后再通过这些参考信息指导购房，在必要的情况下以此为导向与销售方交涉谈判。另外，还应该健全市场评估机构，适当拓展其业务范围，特别是咨询业务。就目前来看，评估、中介、法律等相关途径较高的收费标准都制约了消费者自身权利维护意识的形成。北京市力行律师事务所律师曹岩也认同，在影响房屋评估价值方面，土地使用权年限是一个重要的因素。 [page]
在销售市场上，二手房较一手房价格要便宜些，而尾房由于某些特定弱势造成难销，所以价格也会相应低一些。但若从土地使用权损失角度来看，目前尚没有具体价格折算标准。对此，21世纪不动产北京区域总部咨询顾问段劲松表示，根据土地出让金进行实际折算的方式，目前操作中的可行性不大。而之所以20世纪70年代的房子不如80年代的房子价格高，一个很重要的原因就是涉及到了土地使用年限问题，但以此为依据进行实际折算很困难，而且法律对此尚存空白，目前只能通过二手房、空置房与在售商品房之间的性价比得出较为合适的交易价。
“律师坦言”
消费者很难得到赔偿
律师认为，最妥善的办法就是尽可能签订详细合同，多少变被动消费为主动消费
秦兵指出，根据法律规定，开发土地空置二年以上的，国家可以收回。但现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且我国房地产制度中也没有相应的规定。可以说，这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。原因很简单，开发商已经拿到钱了，购房款中已包含了交纳的土地出让金。
据了解，现在还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。目前商品房价格仍由市场决定，但商品房价格中显然没有考虑土地使用年限的问题。这在近期可能不会得到重视。
冯长春表示，在住宅土地使用权年限问题上，更多的是买卖双方信息不对称。
消费者在很大程度上属于被动消费，即便发现合约上有不利于自己的细节，但若无法通过补充说明方式与开发商达成一致，就只能接受单方设定的“霸王条款”。冯长春指出，虽然现在名为买方市场，但实际上消费者缺乏更多的主动权。
“从法律上讲，因土地使用年限导致的业主利益受损，应由开发商承担。”但秦兵认为，目前由于缺乏相应的规范，而现实情况消费者又处于弱势地位，所以很难得到赔偿。
未来设计 70年后，我们的房子怎么办？
▲设想1 房随地走，国家给予一定补偿
业界认为，尽管目前尚无具体政策出台，但随着时间的推移和局部矛盾的显露，这一问题会得到有效解决，只是暂不排除短期内引发争议和投诉的可能。秦兵指出，由于土地是国家的，业主只是拥有土地使用权，并且是附年限的。从理论上讲，70年届满后，国家可以收回土地使用权，业主也可以再次向国家交纳土地使用费用。
由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权利收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。
▲设想2 产权人重新签订土地出让合同
邓泽敏表示，土地使用权期限届满之后，国家将收回土地，产权人则可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金。如果70年后由于城市建设或其他政府行为要拆除房屋，收回土地，同样会根据相关拆迁管理办法给予业主相应的补贴。
当然在这70年的时间中，随着城市的发展需要，有可能会在这方面制定更加完善的政策，更好地保护消费者的权益。
▲设想3 等待当届政府出台适宜政策
21世纪不动产天鼎龙加盟店经理郭胜阳表示，依据目前的拆迁政策来看，由于房屋土地使用年限问题给购房者造成明显经济利益损失的可能性不大，除非涉及到未来遗产继承等方面的问题。目前尾房销售也好，商品房销售也好，更多都是市场在起主导作用，有一些存量的房子位置、朝向等都好，在价格上是无法与土地使用年限折算对等的。 [page]
今典集团董事长张宝全表示，涉及到商品房土地使用年限等问题，需要上端、中端、下端单位及个人的共同努力，从长远来看，开征物业税将是一项行之有效的解决办法。但目前政府还没有出台相应的法规，且距离商品房土地使用70年限期还很遥远，现在探讨为时过早。“土地使用权年满70年后，一旦业主对补地价的具体细则接受不了，有可能引发一定层面的社会问题。但政府应该会在适当的时机出台相关政策，这也是一个必然。”冯长春认为，购房者无需在70年后的住宅使用权方面太过未雨绸缪。
政府声音 目前还没有相应法规加以约束
买家买到的不是实实在在的70年，大部分原因是由于房屋建成的滞后性造成的，房屋建成之前的土地使用权损失一般由开发商承担，从公平角度来讲，也有政策法律方面的原因。大部分业内人士认为，应对开发商与政府的法律义务关系作出明确规定。
律师说法 应完善“期满后如何再办手续”方面的立法
曹岩认为，法律法规的制定，应考虑社会实际发展状况和市民的生活需求。虽然现在还没产生太多纠纷，但快到土地使用权年限届满时期，人们的这种疑问就会越来越多，所以至少应该在“现有期限届满后、如何继续办理土地使用权”等方面完善立法、增加可操作性。
我国土地公有制决定了业主只能拥有土地使用权。
秦兵认为，现在的问题是在将来的房屋市场价格中如何体现这一个因素，这是需要规范的，因为房屋价格包括了土地成本，但这个成本是有年限的。因此，年限的不同自然应当影响到房价，目前尚无此方面的规定，应当说是一个缺陷，国家会在此方面进行规范。
