房产纠纷

进入12月份以来,中央一系列针对房地产的调控政策,特别是12月14日国务院出台国四条,提出遏制房价过快上涨的调控方向以来,很多善良的老百姓都怀抱希望认为,这次房价总应该下跌了吧。 可是,市场透露的种种迹象告诉我们,土地价格以及与之相随的房价,并没有下跌甚至

  进入12月份以来,中央一系列针对房地产的调控政策,特别是12月14日国务院出台“国四条”,提出遏制房价过快上涨的调控方向以来,很多善良的老百姓都怀抱希望认为,这次房价总应该下跌了吧。

  可是,市场透露的种种迹象告诉我们,土地价格以及与之相随的房价,并没有下跌甚至没有停歇的准备,而是更像一匹脱缰的野马,要做最后的狂奔。

  12月23日,在上海中环之外的新江湾城一带,中国中建地产有限公司以37.2亿元的总价,以近3.25万/平方米的楼面地价拿下一块住宅用地,创下全国住宅用地单价最高纪录。

  在此前一天的22日,被称为中国第一拍的广州亚运城,最终富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元竞得该地块,创全国地王新纪录。尽管这是商业和居住两用地,但因为是国家五部委提高开发商拿地首付到50%之后,土地市场拍卖的第一块地,因此备受关注。

  在北京,就在国务院“遏制高房价”一纸命令颁发后的三天,国企保利地产(行情股吧)以30.4亿元拍得北京朝阳区东风乡高井村地块,楼面地价高达23506元/平方米。

  可以想象的是,狂飙不已的地价,肯定会带来房价的上涨,开发商的拿地成本,不可避免地要转嫁给买房者。对此,我们不禁要问的是,从中央到部委,再到地方,“调结构、压房价、抑投机”的组合拳不是一套套地打出来了吗?为何开发商还如此奋不顾身地“飞蛾扑火”?

  很显然,开发商并不是傻瓜,他们预期很明确、心里很清楚,房价就在他们的掌控之中,不管以什么价格拿地,都是要赚钱的。这种预期,除了来自天量信贷和通胀预期之外,还来自于他们从政府的调控政策中,嗅出了某种味道。因为政府的所谓组合拳,不过是打在棉花上的“飘飘拳”而已。而且,有些政策,实为打压,其实效果适得其反,反而起到支撑房价的作用。

  就拿五部委的所谓“重拳”整顿土地市场这一措施来说,不管是“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年”,还是“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”,目的无非是提高拿地门槛,让开发商不要一窝蜂的去抢地,以此保持土地市场的理性,起到稳定房价的作用。

  可是,这样一种调控思路,还是在抑制供给、抑制需求,是一种“堵”的方式,而不是在增加供给,不是在“疏”的渠道上想办法。这跟前些年,为了抑制过热的房地产开发,去紧缩土地供应是一个道理,结果是适得其反,后来有关部门又不得不改弦易张,增加土地供应。

  同样,首付出让款提高,首先肯定会将那些实力不雄厚的开发商排除在市场竞争之外,让开发商进一步减少,形成几个寡头开发商独占市场之态势。房地产本来就是一个竞争不太充分的市场,开发商减少之后,高度垄断的市场将更容易被操控,购房者将更没有选择。

  其次,这种打击炒地、严控土地的作法,虽然会减少开发商拿地,但并不会减少拿地成本,反而会因为土地减少导致拿地成本增加,供应的房子减少,这样反而会刺激房价上涨。

  所以,类似的调控政策,貌似“重拳”,实际上跟调房价没什么关系,只不过是政府希望自己的财政早点进账,少承担点风险而已。

  再来看23日财政部和国税局新发布的一个关于营业税的调控通知。通知明确说,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  首先不去讨论这种通过朝令夕改的税收政策来作为房地产的调控工具是否科学和合理,单就政策本身的效果来看,很难看得出,这是在抑制炒房还是在鼓励购房。

  显然,从以前的2年延长到5年,对短期投机者来说,是会增加风险和成本,但这实际上也是对二手房市场流通的一种限制和设置障碍。这种限制流通的做法,对房价未必是好事情。

  而且,对于普通住房与非普通住房的划分,也带有明显的主观色彩。一般是以140平米为界,在此之上为非普通住房,但事实上,市场上低于140平米的中小户型的投机客更多,这一政策的限制对他们影响并不大。

  所以,总是局限在控制需求和供给的调控政策,很难取得什么效果。要想真正抑制房价,不如放开市场,大量增加供给。首先从约束地方政府开始,让地方政府拿出更多的土地出让金,投入到廉租房经济适用房的建设中去。其次,进行土地改革,开放土地市场,合法小产权房,放开个人集资建房。

  当然,这些措施是建立在一个真正为民着想,真想抑制房价上涨的政府基础之上的,但我们不要忘记了,政府的基调只是“遏制房价过快上涨的势头”,而不是让它下跌。在这个前提下,我们或许就会明白,为何凡是调控房价的政策,从来都是效果不明显;凡是推动房价上涨的,都会立竿见影。

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