二手房交易流程和二手房过户如何办理呢?

更新时间:2018-10-24 17:10 找法网官方整理
导读:
二手房市场火爆,二手房交易也频繁发生。但是对于二手房交易流程购房者了解不是很清楚。二手房购买比新房更为麻烦的是处理产权相关。那么,二手房交易流程和二手房过户如何办理呢?接下来就让找法网小编为您介绍详细内容。

  二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

  一、二手房交易流程

  二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:

  1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

  2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。

二手房交易流程和二手房过户如何办理呢?

  买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  4、立契。

  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

  5、缴纳税费。

  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  6、办理产权转移过户手续。

  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  二、二手房交易流程

  1、商品房交易过户手续。

  办理商品房的交易手续从法律规定及行政规定来看,都是最简单的,但经济活动的复杂性导致在实践过程当中商品房的交易过程及其复杂,涉及到几类商品房的过户,对卖方来说如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证的但未解除抵押的、已办房产证的等;对买方来说有一次性付款购买此房的、有通过贷款购买此房、有通过转按揭购买此房的等。

  上述情况的存在就导致某些交易无法完成,有些交易方式是不合法的,有些交易不被房屋交易管理部门批准。

  举例来说,如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的这些情况下买卖双方签订的合同是无效合同(前文已有论述,请参照);如卖方贷款买房,房产证已办理,但抵押未解除,卖方自己无力一次性清偿银行贷款,不能解除银行对房屋产权的抵押,因此也不能办理过户;再比如买方欲通过贷款买房,但卖方也是通过贷款买的房,未还清银行贷款,房屋正处在抵押状态,无法办理过户,买方也无法申请贷款,通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款银行又不同意,又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭(跨行转按揭),这种情况也办不了过户手续。

  根据市场需求,针对类似于第三种情况,一些大的房屋中介机构或股份制银行提供一种跨行转按揭业务,以利于买卖双方的交易能顺利进行。

  2商品房过户具体的程序

  (1)、如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押,买方不通过贷款的方式支付房款,则卖方持房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明、买方持身份证明,买卖双方的房屋买卖合同及申请房屋所有权变更登记表共同到交易窗口办理过户申请,工作人员核验身份后要求在相关过户文件上签字,然后出具交纳税费的凭证,双方交完相关税费后则交易中心向买方出具领取房屋所有权证通知单,一般在若干个工作日后买方即可领取新的房屋所有权证,有些区县对某些类过户当天即可取证。(某些区县的交易过程有些不同,交易时不交税,是在领取房屋所有权证时再交纳税费,然后才发证)

  如买方通过贷款方式支付房款,则与买卖双方的过户无关,交易中心不审查双方房款的支付及流向,但银行以房屋所有权证完全完成变更登记为准作为向买方放款的依据。在办理二手商品房交易时,房屋交易主管部门将其称为“存量私房买卖”,交易主管部门收缴的证件有:

  1)、房屋所有权证原件;

  2)、房屋买卖合同;

  3)、卖方身份证复印件(核验原件);

  4)、买方身份证明(核验原件)。买方是本市个人留存身份证复印件,外地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件,军人留存军官证复印件,外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;

  5)、房屋所有权证附件(平面图、登记表不复印原产权人)复印件。

  3、已购经济适用房上市交易手续。

  经济适用住房在交易时有一些政策性的限制,在五年之内(以填发日期或契税缴纳日期为准)是禁止转让的,如转让必须是购买原价,且买方符合经济适用住房购买资格,买方需到住房开发办公室办理审批,然后才能交易。五年之后交易卖方要补交土地出让金。其它交易过户手续与商品房基本相同。已购经济适用住房上市交易管理部门收缴的证件为:

  1)、卖方填《已购公有住房和经济适用房上市出售申请确认表》;

  2)、买卖双方提交身份材料:

  3)、与原产权单位买卖契约;

  4)、房屋所有权证;

  5)、房屋所有权证附图、登记表复印件(证中无图的除外、登记表不复印原产权人);

  6)、买卖双方合同一式三份。

  4、房改房(含危改房)的过户手续。

  房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。成本价购房需出售时原来需要单位审批,现在此规定已取消。在交易时需补交土地出让金。标准价房屋出售时因原售房单位有6%的产权,因些该房屋属于共有产权,需共有权人同意出售方能上市交易。

  央产权的房屋必须经过“在京中央国家机关住房交易办公室”审批同意后才能上市交易。但出售时还需提交:房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。

  5、对于危改回迁房的更名程序

  原被拆迁人书面声明放弃该回迁的房屋,到拆迁办公室办理相关的放弃回迁房屋的手续,拆迁办将买方变更为被拆迁安置人,与开发企业签订回迁安置协议,拆迁办将变更资料报拆迁行政主管部门。将来房屋办理产权证时直接登记在买方名下。这种过户程序笔者在前文中提到过,应属于一种权利义务的转让,因此属于合法行为。

  以上就是找法网小编整理的关于二手房交易流程和二手房过户如何办理呢的相关内容,在购买二手房的时候不仅需要了解二手房的交易流程和过户手续,还应当了解交易税费和需要注意的事项,以免在交易过程中出现矛盾。

  猜您还想知道:

  ◆二手房过户如何办理

  ◆买二手房签订购房合同注意事项有哪些

声明:该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除。
点赞
收藏
还有疑问?立即咨询律师!
33344 位律师在线
1 分钟提问
5 分钟内解答
立即咨询
26秒前 用户188****9876 提交了咨询
相关知识推荐
准备办理二手房过户,请问二手房房产过户流程是怎样的
①对交易房屋产权进行调查 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核,在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符,是否有抵押或共有人等。 ②买卖双
二手房过户流程
建议向当地房产管理部门咨询。
二手房过户流程
二手房过户的流程: 先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同首付给他3
找法网咨询助手
官方
当前在线
立即咨询
找法网咨询助手提醒您:
法律所涉问题复杂,每个细节都有可能决定案件走向,若问题紧急,建议 立即咨询 律师,并详细描述自身问题,以获得 针对性解答。24小时在线,平均5分钟回复。
二手房过户流程
可以委托律师处理
二手房交易术语详解
二手房交易术语详解
二手房交易注意事项
二手房交易出现反悔怎么办
二手房交易出现反悔怎么办
二手房交易注意事项
赔偿误工费,应由保险公司赔偿,还是我自己赔偿
发生车祸后,如果双方对赔偿产生纠纷而对责任划分意见相同的,应该及时报警和向保险公司报案,由交警按简易程序出具责任认定,由保险公司对车辆损失(修理费)进行估价。
新车买卖过户的具体步骤有哪些
新车买卖过户的具体步骤有哪些
二手房交易注意事项
我一个人赡养老人是填独生子女还是填非独生子女
法律分析:个人所得税的共同赡养人全部都要填。个人所得税专项附加扣除信息表及填表说明:共同赡养人:纳税人为非独生子女时填写本栏,独生子女无须填写。填写与纳税人实际
黄石市大冶市交通违章多久能处理
交通违章处理时间的法律规定:交通违法行为人应当在收到通知后三十日内到违法行为发生地交通管理部门进行处理,无法在三十日内到达的可申请延期处理。法律依据:《道路交通
我种的药材麦冬,有一亩半被修水管的征用,我想问一下怎么补偿
法律分析:政府征地要补偿的项目包括土地价值补偿、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿等。法律依据:《中华人民共和国土地管理法》第四十八条征收
我去年六月份在北京的有一个工地上干活受了伤,去医擦了,医生说桡骨小骨头骨折了我该怎么做?
首先送往医院治疗。然后申请工伤认定,由单位或者个人向当地劳动部门申请,认定为工伤。接着申请劳动能力鉴定,在员工治疗完毕或者达到一定医疗期之后向市级劳动能力鉴定委
璧山区离婚财产分割找律师收费多少
离婚房产分割案的律师费,一般取决于案件涉及房产的价值。一般市场价值不高于10万元的房产,收取房产价值的7%,但不得低于5000元;市场价值在10万元到100万元