二手房交易费用一览
一宗正常的二手交易所需要缴交的费用,主要包括三部份:地产中介代理佣金、按揭费用和交易税费。
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一、地产中介代理佣金
是买卖双方支付给地产中介公司的服务报酬,由三方在之前签订的合同中明确约定,在交易成功之后支付。不同中介公司可能执行不同的标准。但物价部门规定,买卖双方分别支会的佣金都不能超过成交价的3%。
二、按揭费用
涉及按揭或转按揭时,需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。按揭费用主要包括:
1.房屋查案费:每证90元,由房管局收取;
2.房屋评估费:评估价×0.5%,由评估公司收取。如果不需要出评估报告,则只收取300元的初评费;
3.按揭代理费:按揭公司直接收到的服务费用,标准是贷款额×(1%~1.5%);不同按揭公司执行的标准有差异,较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;
4.贷款二手房交易税费转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证
纳税人:买卖双方
税率:0.05%
(3)营业税
国家营业税暂行条例规定,单位和个人销售不动产,按成交价格征收5%的营业税。1999年,为了配合国家住房制度改革,切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,国家出台优惠政策规定,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近,为促进房地产市场健康发展,遏制投机炒作行为,国家对个人转让房地产营业税政策做出调整,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
征税对象:提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。
纳税人:卖方
税率:5%
(4)城市维护建设税
缴纳增值税、营业税的单位和个人,是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据,
分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的,税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的,税率为1%.
(5)教育费附加
这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,依营业税额为计费依据,税率为3%。
(6)土地增值税
土地增值税于1994年开始征收,目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率,税率分别为30%、40%、50%、60%四档。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产,对居民个人拥有的普通标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收土地增值税。转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率。
应纳税额 = 增值额×适用税率 增值额 = 转让收入-扣除项目金额 转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。
扣除项目包括:
①取得土地使用权所支付的金额,指支付的地价款和交纳的有关税费。
②房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费。
③房地产开发费用,包括销售费用、管理费用、财务费用,其中销售费用、管理费用按(1)(2)项金额之和的5%以内计算扣除,财务费用按(1)(2)项金额之和的10%以内计算扣除。
④与转让房地产有关的税金,指营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。
⑤按(1)(2)项金额之和加计20%扣除。
应纳税额的计算,采用四级超额累进税率。按增值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:[page]
①增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额 = 增值额×30