当一座城市的住房,能够形成人才房、公租房、安居房和商品房2:2:2:4的比例,把商品房的比例大大压缩,炒作和过度投资的空间就会越来越少。即便商品房价格高些,也不会影响整个市场的格局,不会给普通居民的住房问题带来压力。反过来,商品房价格的提升,只要政府用好土地出让收入,把更多的土地出让收入用于公租房、安居房等方面的建设,还能起到缩小贫富差距的作用。而允许企事业单位把闲置土地拿出来建设公租房和安居房,还能有效提高土地的使用效率,减轻土地供应的压力。
6月5日,深圳召开《关于深化住房制度改革,加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》新闻通报会(以下简称《征求意见稿》),拉开了深圳新一轮住房制度改革序幕。
深圳实行二次房改新政,其核心是要建立起一套住房供应保障的长效机制。从本次发布《征求意见》看,房改新政将重点解决以下方面问题:
(一) 建设规划长期化。一般城市住房建设规划大多为三年或五年,十年、八年的住房建设规划都较为少见;而深圳发布的《征求意见》规划目标则是十七年。《征求意见》确定的住房发展目标与正在编制中的《深圳市城市总体规划(2016-2035年)》目标一脉相承。该中长期规划对住房供应的财政预算、土地规划、人口增长等经济要素做出了合理地匹配性安排。
(二) 供应渠道多元化。在解决住房渠道供应方面,《征求意见》推出六大供应渠道:1.增加建设用地;2.盘活存量用地;3.利用招拍挂商品住房用地;4.盘活各类存量用房;5.实施公共设施综合开发;6.开展城际合作,落实粤港澳大湾区战略。围绕“租售并举”住房保障机制,《征求意见》甚至突破企事业单位利用自有土地建房、金融机构直接投资建房等传统“禁区”,最大限度地盘活社会资源禀赋;土地房产资源的利用几乎到了“挖地三尺”的地步。
(三) 住房保障结构化。住房保障结构化安排是本次《征求意见》的最大看点。深圳提出住的房供应保障目标是2018-2035年,新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套;2018—2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。《征求意见》不仅在住房供应数量做出结构性规划,而且在受益人群、住房面积、购买价格、租赁价格等方面做出了制度性安排。结构化的住房保障体系将在一定程度缓解深圳住房单边供应格局。
首次房改成功的最大启示在于政府因素的顺势退出。开发商建房、银行贷款、老百姓买房,最终通过市场机制解决了行政分配体制的不足。与之相比,“二次房改建议书”在理念上是对首次房改的扬弃,需要强化的正是政府部门的行政职责。也就是试图通过行政部门对市场需求的重新划分,对逐利动力驱动的市场力量实现牵制,来实现不同需求领域的供求平衡。
第一次房改,明确了货币化房改方向,明确最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房,中低收入家庭购买经适房,高收入家庭购买、租赁市场价商品房。唯独对许多处于中低收入和高收入之间的中等收入家庭却没有明确和保障。事实上,目前正是这群日益壮大的夹心层,既买不起商品房,又不能享受保障房。对此,二次房改建议书的基本方向是建立能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),减轻高房价给“夹心层”带来的压力。
对于城镇国有土地的使用权出让和转让,第一次房改从法律上明确土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种方式,即“招拍挂”方式。二次房改建议书则希望既承认“招拍挂”的存在,又要求政府还能以“四定两竞”即“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率、竞房价、竞建设方案、综合打分高者得”的方式出让土地,实现土地价格“双轨制”。
当初提出第一次房改的初衷就是认为国家和企业包了职工的住房,占有了国有资产的使用,所以才禁止单位福利分房的,而第二次房改建议书恰恰认为这样存在诸多弊端,如增加城市交通量和能耗,职工上下班时间长,增加疲劳,降低效率;削弱保障性住房的周转性、流动性与分配使用合理性等等,所以二次房改建议书则认为优良的城镇居民住房体制应当能够促进职工就近居住,而不是产生逆向作用。因此,“促进职工居住半就近”的现实可行的考虑,是作为二次房改建议书的一个重要目标。
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