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房产公证法律问题集锦

时间:2017-06-14 14:58 来源:互联网 我要评论
房产公证是指公证机关根据当事人的申请,依法证明与房产有关的法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性的活动。房产公证是公证机关的一项传统业务。

  房产公证是一项常见的公证业务,内容十分广泛,主要包括:房产买卖合同公证、房产租赁合同、房产抵押合同公证、商品房预售合同公证、房产继承公证、房产赠与公证、房产转让协议公证、房产互换协议公证、房产侵害协议公证、房屋拆迁(补偿、安置)协议公证、确认房屋产权公证、涉及房产委托书公证、涉及房产的遗嘱和遗赠扶养协议公证、涉及房屋的保全证据、以及涉外及涉港澳台的房产事务公证等。

  房产公证法律依据

  房产属于不动产,根据(公证暂行条例)和(公证程序规则(试行》规定,房产公证一般应当由房产所在地的公证处管辖;涉外及涉港澳的房产公证由司法部批准的办理涉外公证业务的公证处管辖;涉台房产公证由各省、自治区、直辖市司法厅(局)指定的公证处管辖。

  为了进一步推动房产公证业务的发展,不断提高房产公证质量,1990年8月司法部在黑龙江省哈尔滨市召开了"全国房产公证会议",建设部房地产业司负责同志、各地司法厅(局)公证管理处和部分地方的公证处、房管部门的负责同志出席了会议,会议全面总结了公证机关办理房产公证方面的经验,提出了进一步加强和发展房地产公证业务的方针,制定了更好地为房产市场发展和住房制度改革提供法律服务的具体措施。会后,司法部和建设部联合下发了(关于房产登记中加强公证的联合通知)。

  《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》是司法部与建设部于1991年8月31日联合下发的办理房产公证的重要法律文件。《通知》规定:

  1、继承、赠与房产,当事人应当先办理继承、赠与公证,然后持公证书和有关契证到房地产管理部门办理房产所有权转移登记手续

  2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证

  3、涉外及涉港澳台的房产所有权转移行为,必须办理公证,然后由房地产管理部门办理房产登记等行政手续

  4、各地房地产管理机关与司法公证机关可以根据本地情况,制定本地其他房产事项必须公证的规定

  5、有关办理公证和房产登记的程序事宜

  《通知》从1991年11月1日起施行。

  必须办理房产公证的几种规定

  房屋是重要的生产、生活资料,对公民的生活和社会生产具有极为重要的意义,为了促进房地产业的健康发展,规范涉及房产的法律行为,稳定房产市场和房屋管理秩序,预防房产纠纷,减少诉讼,保护国家,集体和公民的合法权益,充分发挥公证这种法律手段在房产管理中的职能作用。除(关于房产登记管理中加强公证的联合通知》外,国家、地方在一系列法律、法规、规章中规定,涉及房屋产权变更、形态改变、处理涉外及涉港澳台房产的法律行为、事实必须办理公证。如国务院(关于外国人私有房屋管理的若干规定》规定,办理涉外房屋所有权登记或转移、变更登记和委托手续拆迁中的补偿、安置协议可以办理公证。代管房屋、有产权纠纷的房屋、在规定期限内抵押人与抵押权人达不成新的抵押协议的房屋的拆迁,应当由公证机关办理证据保全。城建部《城镇房屋所有权登记暂行办法)规定;委托他人代办房屋所有权登记的,委托书须经公证机关公证。各专业银行规定,涉及房屋抵押的抵押贷款合同或抵押担保文件要经公证机关公证。许多地方法律中也规定;私有房屋的继承、赠与、析产、买卖、转让、抵押、租赁,商品房和住房制度改革中的职工住房的预售、买卖、抵押、转让、继承、赠与、互换等,应当办理公证。

  如何申办房产公证

  房产公证由房产所在地或房产合同当事人一方所在地或房产合同签订地的公证处受理。

  由于房产公证事项不同,要求当事人提供的证明材料也不尽相同,但一般应包括如下各项:

  (1)当事人各方的身份证明(自然人提交本人的户口簿、身份证、护照等;法人提交营业执照法定代表人身份证明等)。

  (2)涉及房地产开发的,提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等。

  (3)涉及房地产预售、销售的,提交房地产预售、销售许可证等。

  (4)涉及房地产权属转移的,提交房地产所有权证明。

  (5)涉及房地产担保的,提交房地产所有权及使用权证明。

  当事人申办房产公证时,应根据国家的法律、法规和当地的地方性法规、政策,并按公证员的要求提供与公证事项相关的证明材料。

  申办房产公证需提交的证明材料(以实际各地公证处要求为准)

  简述

  继承权公证(析产协议公证)

  1、被继承人死亡证明(派出所证明或殡葬证、火化证、医院死亡通知单)

  2、婚姻状况(是否是原配夫妻)、子女状况证明(生育几个子女)、居委会或死者生前所在单位出具证明

  3、房产证、身份证、户口

  4、所有继承人到公证处

  赠与合同公证

  1、赠与、受赠双方身份证、户口

  2、房产证

  3、受赠方如系未成年人或无民事行为能力人,只需赠与方到场

  房屋买卖合同公证

  1、双方身份证、户口

  2、房产证

  3、卖方夫妻、买方到场亲自办理

  委托合同公证

  1、双方身份证、户口

  2、房产证

  3、卖方夫妻、受托人到场亲自办理

  以上信息,仅供参考,实际办理程序以相关部门届时规定为准。

  详述

  (一)房屋买卖双方当事人的身份证明,如居民身份证、户口簿等。如果当事人不能亲自到公证处办理,可委托他人代理,但代理人应提供授权证书。委托人不在本地的,其委托书应经当地公证处公证。如果申请人居住国外,要提供经我驻该国使领馆认证的委托书。

  (二)房产所有权证。

  (三)房产管理部门批准的卖房申请书和评议房价单等。

  (四)房屋买卖合同草稿。

  (五)如果房产属卖房人与他人共有的,应提供其他房产所有权人同意卖房或放弃产权的书面意见。

  (六)如果是单位买房或卖房,就应提供有关主管部门批准文件。

  (七)公证员要求提供的其他有关材料。

  公证员受理后,应查明:(一)所出卖的房屋,产权是否明确,是否包括出卖房基地上的附着物(如树木等)。(二)出卖的房屋是否为正在出租的房屋。如果属于正在出租的房屋,承租人在同等条件下,就有优先购买权,应先征求承租人是否购买。(三)出卖的房屋是否属于夫妻共有房屋或与其他人共有的房屋。如果是共有房屋,除需征得共有人同意外,共有人在同等条件下,还有优先购买权。(四)如果是有关机关、团体、企事业单位等购买私有房屋,是否经过有关主管部门批准。(五)出卖人和收买人对房屋卖行为是否都出于自愿。(六)如果出卖房屋的人只是房屋所有权人的继承人,应先办理房产继承,待取得合法继承权后,方能出卖房屋。(七)出卖的房屋是否已被作为抵押物或已被查封等情况。(八)出卖的房屋是否属于城市规划搬迁、征收的范围。(九)房价是否符合当地人民政府关于房屋买卖价格的规定以及是否经房产管理部门核价。

  公证员经过详细认真的审查和调查研究后,认为一切情况符合条件和有关规定,即可出具房屋买卖合同公证书。

  房屋产权一般公证流程

  1、公证申请。当事人向有管辖权的公证处提出申请,填写申请表,并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。

  2、公证受理。公证处对当事人的公证申请,经审查符合公证条件的,予以受理。

  3、公证审查。公证员在受理公证的同时,必须对当事人提交的材料进行审查,发现不完备或有疑义的,应通知当事人作必要的补充,公证处也有权对交易双方进行调查。

  4、出具公证书。公证处经审查认为符合公证条件的,应当出具公证书。公证书按司法部门规定或批准的格式制作,自签署之日起生效。

  专家疑难解答

  如何购买暂无产权证二手房

  唐女士:

  我最近看中一套房子,房产证约2个月左右才能办好,房主同意做公证,但因房主准备换大套房子,要求将20万元定金先拿走,中介说合同中会写入此项,请问这样做安全吗?会不会存在骗人的行为?

  律师解答:

  房子还没有房产证,根据规定是不允许买卖的。但是,可以在合同中约定生效条件———“本协议自卖方取得房产证之时生效,并于取得房产证后一个月内办结产权过户”。

  生活中一房多卖或不是所有权人擅自处置他人房产的欺诈行为时有发生,所以,为降低交易风险,建议您:1、先查验一下对方的买卖协议是否真实有效,必要时可以向房屋登记主管机关核实;2、双方约定好各自权利义务以及违约责任和担保条款。

  二手房无产权证怎样买才安全

  律师支招:关键在于合同条款

  "一房二卖"是许多消费者在购房过程中极为担心的问题。

  市民石先生在市区看中了一套二手毛坯商品房,该楼盘早在2007 年已开盘,石先生中意的那套房在开盘时已被人买下,同时在银行办理了按揭贷款,在房产交易中心办理了备案登记。由于原业主已在今年年初偿清银行按揭款,看起来交易会简便很多。但让石先生担心的是,开发商要到2010年5 月份前才下发房产证,房产证到手前,房子会不会被一房二卖乃至多卖?

  经过反复斟酌和多次商谈后,双方初步谈好了交易价格与交易方式:由石先生先交5万元定金,然后签意向书、合同、办理公证等,交钥匙给石先生装修,等拿到房产证后再办理过户手续。因为石先生想使用公积金贷款结合商业贷款的方式按揭,所以只能等到房产证下来后才能办理相关手续并支付剩余房款。

  事情虽然基本定下,但石先生仍然悬着一颗心:只交了定金后签的合同,即使加上公证环节,法律效力够不够?让一个符合资质的房产中介提供购房样式合同,会不会更稳妥一些?拿到房产证过户前,房子应该装修好了,可一旦到时起了纠纷,不能过户,对方会不会赔偿自己的装修款?

  先交订金再签合同将陷于被动

  广东大公威德律师事务所林叔权律师认为,石先生所面对的一系列问题,实际上都围绕着一个核心问题,即如何购买业主未办理房地产权证的二手房。

  关于 “一房二卖”,林叔权表示,由于该房原业主已经在房地产交易中心办理了备案登记,因此石先生不用担心开发商将该房屋“一房二卖”。而如果原业主未办理预售登记或者销售登记,则还要防范开发商可能的“一房二卖”。

  “石先生最大的问题,是先交5万元定金然后再签意向书、合同这一交易流程,这很可能导致签合同时的极端被动局面。”林叔权说,前述5万元定金属于订约定金,虽然法律规定允许,但是,石先生最好先谈好合同条件(条款),先签合同,再依照合同规定交付定金,以免未签合同先交付了定金而造成在合同条件的谈判上处于不利地位。

  届时石先生将面临 “两难”选择:接受对方提出的苛刻交易条件,签订一个对自己十分不利的合同;或者合同条款无法协商一致,交易失败,但对方以种种理由拒绝退回订约定金或者拖延退回订约定金。

  “签订房屋买卖合同前,并不一定要先签订意向书。在很多情形下,签订意向书是房产中介‘锁住’买方的方式:先让买方签下《意向书》,同时要求买方缴纳认购金或者诚意金,买方缴纳了一定金额的认购金或者诚意金之后,房产中介就在后续的房屋交易中取得主导的地位,买方就可能被地产中介牵着鼻子走!”

  合同已有足够效力专业人士把关更好

  除定金外,明确付款内容、付款条件也是极为重要的部分。林叔权认为,双方应在合同中明确首次办证的税费由谁承担,从原业主过户至石先生名下的税费由谁承担,如何承担等。

  未办理房产证的房屋,在付款条件上最好采取分期付款:买卖双方签订合同后缴纳一定金额的定金;办理交付(交钥匙)时缴纳首付;办理过户手续时办理公积金结合商业按揭贷款。

  为了保证交易安全,合同中的违约条款也极为重要。林叔权说,像石先生面对的原业主未办证房屋的交易,可能存在如下违约:1、日后房价上升时,原业主或者共有人反悔不卖;2、原业主或者共有人在房屋过户前恶意 “一房二卖”甚至“一房多卖”;3、原业主因欠债而导致房屋被法院查封。“房屋买卖合同要针对这些可能的情形规定相应的违约责任及赔偿责任,以保护买方的利益。”

  “至于合同公证及所谓的银行二手房交易资金托管,公证并不是合同生效的条件,合同只要是双方真实意思表示、内容合法,就没有效力问题。而只要交易条件特别是付款条件设置科学、合理,违约责任约定清楚、保障有效,合同条款经过专业人士把关,资金托不托管都不是问题。”林叔权说,能够直接与原业主交易的,并不一定特意找一家房产中介代办。当然,由于房屋交易涉及专业问题,购房者在交易中最好有中介或者律师这样的专业人士协助,尤其是交易条件的设立及合同的签订,可让整个交易更加安全快捷。

  无产权证住房到底能不能买?

  我国《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定:“房地产未依法登记领取权属证书的,不得转让。”但是张女士却从网上查到另一种说法:“我在某个大型房产论坛上看到有的律师说这种房产可以交易,只要在合同中规定各种细节即可。”但是到底是否存在依据,笔者带着这个问题咨询专业律师得到的答案是无产权证房屋不应进行交易,从法律角度来讲,一旦合同一方出现毁约,另一方的权利得不到保障。

  律师向笔者解释,按照法律规定无产证住房的确不可购买,因为在无产权上建立的购房合同无效合同,买方的权利根本得不到任何保障。虽然网上有一些指导签约的方法,告知买方应该在合同中注明相关细节,但是如果合同本身就是无效的合同,那么签订的细节得不到任何保障,等于白白签署,买方仍然得不到产权证,无法完成购房交易。

  当买卖双方出现纠纷,需要通过法律途径进行解决时,无产权证房产的危险性就体现得十分明显。期间如果房屋产权证仍未下发,那么买卖双方签订的合同是无效的合同,合同内商定的任何条款均无价值。如果房产证下发,合同才能属于有效合同,这时双方才能按照合同执行,确保自身的利益,所以购房无产权证住宅的风险极高。

  此外,笔者也走访了本市几家大型的中介机构,得到也都是统一的答案:“无产权证的二手房不能进行交易,我们不会卖这种房屋。”而且不仅律师、中介公司表明无产权证房产不能进行交易,负责发放贷款的银行负责人也向记者表示,没有产权证就没法办理贷款。当无产权证的住宅将面对不同类型的麻烦时,也许看似节省了几万元的花费也不是如此容易能享受到的。

  可办新房手续的住房是二手房吗?

  在个人房屋买卖中,存在一种可办新房手续的住宅,这种住宅均是未入住的新房,却不在新盘的售楼现场出售,或是新房已经销售一空,但是在二手房市场中却存在着部分该楼盘的可办新房手续的住宅。这部分住宅常常被购房者认同为二手房,但事实上,改住宅却不是二手房,而是新房。

  具体来说,这部分新房的购买者与开发商签订完合同后,在办理过程中,由于购买者的个人原因,而没有完整的完成这个交易手续,致使这部分房屋成为可办理新房的伪二手房。购房此类住房的业主则需注意以下几点:

  (1)合同签订对象为楼盘开发商而不是与你联系的业主。如果你还是和业主本人签订购房合同,很可能是你被业主欺骗够买一套无产权证的二手房。

  (2)双方签订的合同为《商品房买卖合同》(新房合同)而不是《天津市房产买卖协议》(二手房合同)。

  (3)购房者所缴纳的税费按新房标准缴纳,既包括:维修基金与契税。而不是按照二手房税费缴纳,需要交纳契税、土地出让金等相关多项税费。

  房子无产权证如何避免纠纷

  家住柳北区北雀路的李女士和丈夫在家公过世之后,以家婆的名义向其单位购买了一套集资房。集资房无产权证,房款及其他相关费用全部都是由李女士夫妇出的。因李女士的丈夫家中有兄弟、姐妹,为避免日后的财产纠纷,他们想让家婆立遗嘱或公证。但又听说立遗嘱时,家婆只能对属于自己的那部分房产有处置权,而其他部分房产由子女继承;如果公证,房子又不是他们的名字。李女士给本报来电,想请记者帮忙问:他们该如何避免日后的财产纠纷?记者为此请来桂中天律师事务所律师彭江回答此问题。彭江认为,以公证的方式订立的遗嘱叫公证遗嘱。如果李女士的家公去世之后没有发生继承,可以先析产,将属于家公的部分遗产分割出来进行继承,之后家婆才可以自由处分属于自己的那部分财产。

  根据李女士所提供的信息来看,该房产的购置是在家公过世之后才发生的,也就是说,家婆是该房产的唯一物权人,而购置该房产的资金来源是李女士及丈夫提供的,并非属于家公、家婆两人共有的资金,因此,李女士可以做主处分这套房产,在法律上是没有问题的。其他属于家公、家婆未分割的财产部分则需要通过继承程序来处理。

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