户口无法迁入学区二手房消费者与中介发生纠纷
日期：2007-07-19作者：龚曦来源：今日早报
新买的二手房里，竟然还挂着其他人的户口，这导致新房主的户口无法迁入。最近，杭州的张小姐一直在为这套二手房发愁：买房子的主要目的就是方便孩子读书，可现在，一家人的户口却没办法迁进去，孩子的就学也要受到影响。
自己的房子户口却迁不进去
今年4月，杭州的张小姐通过一家知名房屋中介公司，在杭州采荷买了一套学区房，想把孩子的户口转到采荷，方便读书。7月初，房子的产权过户手续办好了，她就忙着准备把户口迁到新买的房子里。可到附近的派出所一打听，麻烦了，这套房子里，已有一位周先生的户口，而且周先生还是户主。
按照相关规定，张小姐孩子的户口如果要迁到新买的房子里，还必须得到周先生的书面同意，或者周先生把自己的户口主动迁出。这可让张小姐觉得委屈了：明明是自己的房子，怎么户口却偏偏进不来？
张小姐立即联系中介公司的经纪人。经纪人也糊涂了，这套房子的房主原本是刘先生，他买房子之后，根本没有把户口迁到这套房子里，户口簿上怎么还会有别人呢？
经纪人随即找到原房主刘先生，原来刘先生是从周先生手中买下房子的。但因为自己是农业户口，所以一直没有办法迁入户口，而最早的房主周先生也没有及时将户口迁出。
消费者指责
主要责任在中介
在中介公司的催促下，刘先生最终找到了老户主周先生的电话，并把号码交给了张小姐，让张小姐自行联系，并办理迁户口的手续。
张小姐立即给周先生打电话，但两人沟通上却出现了问题，电话里没说几句，便吵了起来。周先生干脆挂了电话，不理她，也不迁户口。
这下张小姐着急了，再次联系中介公司，但中介公司表示，这已经不是房屋中介的任务了，只能由张小姐自行解决。
“出现问题的根本原因是中介公司出现了工作失误，没有了解清楚房产的重要信息，我认为中介公司应该继续帮我办理好迁户手续；另外，中介公司的服务非常不到位，应该退还我部分中介费，作为不合格服务的补偿。”张小姐对记者说。
中介辩解
遗留户籍不属负责内容
7月17日，记者采访了该中介公司的负责人岳小姐。
她告诉记者，经纪人在提供中介服务时，确实没有了解到有关老户主的情况，但这并不属于中介公司的审查内容，中介公司没有必要承担任何责任。
岳小姐说：“中介公司最重要的任务是审查房屋的产权，但这套房子的产权是完全没有问题的。另外，我们在交付最后一笔房款时，会进行一个交割手续，确保原来的‘房主户籍已经迁出’。在这单业务中，原来的房主刘先生户口根本就没有迁入这套房子，当然用不着迁出了。至于房子以前遗留的户口问题，我们中介公司根本无法知道，也无权到派出所查询。”
最终，中介公司坚持其在服务过程中并不存在任何问题，也完全拒绝了张小姐的赔偿要求。
律师说法
中介公司存在审查失职责任
“我认为，房屋中介公司在服务过程中存在严重的审查失职责任，必须承担一定的补偿义务。”浙江六合律师事务所的高振华律师对记者说，“在房屋的最后交割过程中，中介公司设立了‘房东户籍迁出’这一内容。设置这一内容的直接目的就是清除和房屋有关的所有户籍，方便新的房东户籍迁入。但在该案件中，中介公司虽然进行了形式审查，但漏掉了老户主的情况，最终导致买房客户无法迁入户口，明显违背相关条款的根本目的。所以，我认为中介公司存在审查失职的责任。”
“张小姐购买房子的目的是方便孩子入学，现在孩子因为户口的问题无法入学，最终造成了重大损失。这一损失应该由中介公司和房子的卖方承担。因此，张小姐有权要求退房；但考虑到退房的成本比较高，张小姐也可以要求中介公司承担经济责任——进行经济赔偿。”高律师还说。
高律师还认为，按照户籍管理制度，卖家户口迁出的前提条件是有另外落户的地方，如果没有，那么卖家的户口只能留在原房屋内，这必然产生户口纠纷。因此，原则上房东应该在转让产权的同时办理户口迁移，才能从根本上减少户籍纠纷。
户籍问题
购二手房最易忽视
户籍纠纷是二手房买卖过程中，最容易出现问题的环节。原房东没有及时迁出、原地址还挂着别人的户籍，都是经常出现的问题。但业内人士告诉记者，由这些问题引起纠纷，主要原因还是跟购房者的疏忽有很大的关系。
在房产经纪人周小姐的印象中，一般很少有买家会在签合同时提到户口问题，“购房者最关心的是房价问题，还有赠送的项目、交房日期等，而很少会去了解户口中有多少人、何时迁走。”曾经有一个买家在签完合同一个星期后，才想起问卖家户口什么时候迁走。结果卖家因为打算去外地创业的，工作也辞了，房子也卖了，根本没地方迁户口。后来为了户口问题，协调了一个多月才解决好。
刚刚买了二手房的钟小姐也告诉记者，在看房子、谈价格、签购房意向书的过程中从来没有想到户籍的问题。要不是在签合同时中介公司提醒，有关房东迁户籍的内容也不会被写到合同里。
买学区房不少问题要注意
“9月份又将是一个新学年开始，近期，很多家长都开始关注学区房子的价格。”采荷小区的一家中介公司经纪人告诉记者，家长们买学区房的目的非常明确，就是子女就近入学。他们对房子的价格不怎么敏感，关键就是户口问题。但也并不是只有户口最重要，还必须了解教育主管部门、学校的各种政策。花高价买了学区房，孩子却没能如愿入学，这样的事情时有耳闻。[page]
教育主管部门有可能对辖区的学区划分进行一些细微的调整。如果购买的房子正好处于学区边缘，这就有可能使你从一个名校的学区，调到了另外一个普通的学区。因此，学区房不宜早买，最好能算准时间。
部分学校也会出台一些政策，如“入学后，几年内不许卖房”、“同一套房子的学生入学，要相隔5年以上”等等。杭州的杨先生就有过这样的情况，买了一套名校的学区房，可学校规定同一套房子的学生入学，最少要相隔5年。最后，房子买了，可孩子却进不了学校。
还有部分家长想通过一房多户的方法送孩子进名校，把孩子的户口转到名校的学区房。但大部分地区都是不允许的，哪怕一房多户，也只能接纳一户子女上学，其他孩子是无法入学的。
购买学区房通常是不能用于“转学”的。已经上学的孩子一般情况下，不能通过购买学区房来转入更好的学校。
买学区房还得注意拆迁的问题。以前江苏南京曾发生过新购学区房被拆，房主子女因此不能入学，最终状告中介和卖方的案例。
另外，在买学区新楼盘的时候，消费者也应该留一个心眼。有部分开发公司在销售楼盘的过程中，就以学区房为诱饵。告诉家长，只要买了房，孩子就能入学无忧。但实际情况到底怎么样？开发商心里也没底。最近，杭州就有消费者因为听信开发商的宣传，购买了一套价值超百万的学区房，但因学区划分问题，自己的小孩根本不能在附近的学校就读，为此与开发商发生了纠纷。
