张培娟 黄晶 6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。房屋交易的利润被大大摊薄,甚至出现了负利润的情况。“税网恢恢,疏而不漏。”然而,“聪明”的房产中介还是从中找到了可钻的空子,各种避税高招也随着新政的出

  新政给卖房人“增负”税费≈房款×10%

  以亚运村一套110平方米的两居室商品房为例,该房原购价为5200元/平方米,以6000元/平方米的市场价格出售此套房屋,按照新的房产转让税收政策,这套房子需要缴纳以下税费:

  印花税=110平方米×6000元/平方米×0.5‰=330元

  原购房价:110平方米×5200元/平方米=572000元

  以上案例中没有涉及到土地增值税,专业人士测算,涉及到土地增值税的房屋出售,其所缴税额可能达到房款的10%以上。

  为吸引客户 中介玩起避税游戏

  一位房产经纪人诉苦:“现在生意实在不好做。把卖房人的税负加到房价里,房价太高买方不愿买;而让卖房人负担这笔税,卖方无利可图又不愿卖。”面对这样的两难境地,房产中介们开始打起了“合理避税”的主意。记者以一位卖房人的身份暗访了几家房产中介公司,发现他们避税的高招还真不少。

  ●招数一:以租待售。“你的房子虽然是2001年买的,但缴税是按照房产证的时间计算,所以你的房产证办下来也要缴纳营业税和个人所得税。如果卖房不是很着急的话,可以先租出去,以租待售,这样等到房产证2年期满就不用缴营业税了。”

  ●招数三:不过户先公证。“可以先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满两年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教育附加费。”

  -法学专家提醒——

  中介公司的“避税”高招听上去有理“有利”,可谁知道其背后却也暗藏着巨大的风险,稍不留神,二手房买卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。针对中介公司提出的以上四种避税方法,中国政法大学李曙光教授为房屋交易双方提示了其中的四大风险。

  ●风险二:把交易价格“做低”——对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。

  ●风险四:找物业改底单——合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同,重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同,一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。

  税务筹划根本是合法 抓住优惠也可避税

  我国的房产税收政策中也有针对不同纳税人的优惠政策,纳税人应该懂得如何利用这些优惠政策进行合理避税。例如市地税局对在6月1日前签订的房屋买卖合同、购买面积超过140平方米二手房的个人(含外籍及港澳台籍个人)缴税期限作出明确规定,8月31日后办理契税申报手续的,将按新税率缴纳购房契税,付出加倍的税款。在这个新规定下,纳税人的避税方法有两种:

  高价房要延迟缴税

  超大房须按期缴税

  新政前后卖房人所缴税费对照表(以亚运村110平方米两居室为例)

  印花税 286 营业税 33000

  —— —— 个人所得税 15826.8

  买卖房屋有哪些税收优惠政策

  1、2005年6月1日后,个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售,免征营业税、城建税、教育费附加。

  (二)土地增值税

  2、对居民个人拥有的非普通住宅,凡居住满5年或者五年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年的,按规定计征土地增值税。

  1、对个人转让自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

  2、为了鼓励个人换购住房,对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳个人所得税,视其购房的价值可全部或部分予以免税。对此优惠政策,为提高工作效率,朝阳地税局一般采取先征后退的原则,即:售房者在代开发票的同时,先按规定缴纳个人所得税,如果符合享受优惠政策条件的,可向其代开发票的税务所提出申请,并携带有关材料,即时办理免税及退税手续。

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