购二手学区房防“不能入学”风险 协议越细越好

　　9月份又是一个新学年的开始，为让孩子能上所好学校，家长们八仙过海各显神通，最“保险”的莫过于买套学区房了。近日，不少家长在本报“扬子法律QQ群”和“律师在你身边”栏目里咨询有关学区房事宜。针对读者提出的“花高价买了学区房，孩子却无法入学”等问题，记者咨询了江苏金长城律师事务所王健律师。王健律师认为，很多因素虽不可控，但可通过详尽的合同条款，最大限度保护自己的权利。

　　问题1

　　开发商“购房可上名校”承诺如何保证

　　读者马女士：我买一家楼盘的房子时，售楼小姐说这家楼盘是学区房，小学和中学都是一家名校的分校。尽管售楼小姐讲得言之凿凿，但是我还是有些不放心，害怕她“忽悠”我，或者将来就读政策有变，上不了这些名校，请问我买房时应该怎么办？

　　律师支招：购房前，如果学校已经建成，应先到学校详细咨询一下，了解清楚是否与开发商所承诺的一致。如果学校还未建成，可让开发商出示与学校的招生协议，并将可以在这些名校分校入学作为购房合同条款，白纸黑字写入合同。

　　问题2

　　买房后，仍有可能无法就读

　　读者范先生：我的孩子现在上幼儿园，我打算在琅琊路小学的学区内买一套房子，但我同事买学区房时曾发生纠纷，买二手学区房要注意什么？

　　律师支招：如果确系学区房，最主要的有两个风险：

　　一是户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，孩子就无法入学。因此在购房合同中要增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。买卖双方如果仅口头约定迁出户口，卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管理政策的限制，此项约定无法强制实施。因此，应约定付清房款前迁出户口。

　　另一风险是原房主户口虽迁出，但由于违反学校规定，孩子也无法就读。购房前先了解原房主户口内是否还有在读的学生，因为一般名校都有每个户口只能允许一名孩子就读的规定。可以到具体学校的综合办公室输入房屋地址查询，确保该房名下没有学生正在该学校上学，只有前任房主的子女已经毕业，方可接纳新房主的孩子。

　　另外，有些学校还有户主与学生之间的关系限制和入学前多久取得户籍的限制等，购房人对学校的这些规定应该了解清楚，以免房子买了却仍然不能让孩子就读。

　　所以，在签订二手房协议时，要将这些因素都考虑进去，并在合同中体现出来，明确责任。

　　问题3

　　学区调整，学区房变成“非学区房”

　　读者王女士：我有个同事买了一套学区房，事先各方面都咨询过的，这套房子确实在某名校的学区内，但是今年她儿子到了入学年龄，前去报名时却被告知，学区有了调整，小孩不能进入该学校就读。碰到这种情况怎么办？买二手学区房时如何才能避免发生这样的事情？

　　律师支招：学区房受学校招生政策影响很大。例如，某小区可能在某一阶段属于某名校学区，但过了这个阶段也许就不再是学区房。现在很多学区划分非常复杂，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，一定要打听清楚。

　　同时，由于政策和城市发展因素，一些学校施教区域会不断调整，原来的学区就可能变为非学区。买二手房遇到这样的事情，高价买了学区房却上不了名校，损失就大了。遇到这样的“雷区”，只能在购房合同中事先约定由卖房人给予一定补偿，因为除此之外似乎并没什么好办法了。

　　学区房并不稳定，也不是非常保险，所以，家长们购买学区房不要太盲目。 （本报记者 陈迪晨）