——卖房人提出种种理由拒不履行合同法院判决“强制过户”
一、基本案情：
黄女士与陈女士及中大恒基房地产经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定黄女士向陈女士出售位于北京市朝阳区百子湾路32号院南苹果社区×号楼×座×号房屋(以下简称房屋)一套，价款1045000元。因合同签订时黄女士对房屋的所有权证尚在办理之中，故合同约定在(该房屋产权证下发后)丙方(中大恒基房地产经纪公司)通知之日起5日内到相关部门办理房屋过户、银行贷款等手续;合同还对其它内容进行了约定。
合同签订后，陈女士依约履行了支付定金、首付款义务，黄女士亦将房屋交付与陈女士。黄女士对房屋的所有权证于2008年1月颁发，具备了办理房屋所有权转移登记手续及银行贷款手续的条件，根据《房屋买卖合同》的约定，中大恒基房地产经纪公司书面通知黄女士继续履行上述《房屋买卖合同》、于2008年2月25日上午九点在中国工商银行北京市新街口支行办理提前还贷(解除抵押)手续，2008年2月25日下午协助陈女士办理按揭贷款手续，2008年3月12日上午九点在北京市朝阳区房屋管理局办理房屋过户手续。
黄女士接到通知后很快同其爱人韩先生从温州赶到北京，在中大恒基公司人员的主持下进行磋商，陈女士委托本律师参与了此次协商。黄的丈夫指出自己亦是房屋所有权人之一，自己未在合同上签字，不同意过户。黄女士则表示，愿意按照合同约定赔偿陈女士百分之二十的违约金209000元(房价上涨逾60万元)。陈女士不同意解除合同，答应过户后给对方增加40000元房款。双方协商未果，陈女士委托本律师向朝阳区人民法院起诉，要求继续履行合同，协助办理房屋所有权转移登记手续。立案当天，向法院申请财产保全，法院依法裁定冻结房屋过户。
二、审判
朝阳区人民法院经审理认为，房屋登记在黄女士名下，陈女士有理由相信黄有权出售，黄取得配偶韩的同意属黄应尽的合同义务。为保护诚信一方即陈女士的合法利益，遂判决合同继续履行，黄女士在判决生效后三十日内协助陈女士办理房屋过户手续。
三、律师点评
二手房交易手续复杂，造成双方从签署买卖合同到房屋过户之间产生较大时间差，而在此期间，房价上涨又比较明显，这样容易造成二手房房主心态发生变化。另外，房屋产权登记制度存在不合理之处，现行房屋产权登记制度往往仅登记一名所有权人，买房人在买房时很难发现所购房屋还有共有人，交易之后卖房人常以其他共有人不知情为借口，要求解除合同。为保护诚信一方的利益，购房人请求继续履行合同的或赔偿房屋差价损失的，法院都会判决支持。
本律师近四年来代理了大量的房屋买卖合同纠纷案件，经总结发现，二手房房主反悔惜售的理由主要有以下几种：其一，所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方的同意，以此理由要求解除卖房合同收回房屋;其二，所售房屋是央产权，房产证等相关手续不完善，政策规定不允许出售;其三，卖房时为避税签署了“黑白合同”，要求认定买卖合同无效;其四，中介公司没有及时向房主转交买房人的定金，因此要求认定合同无效;其五，此前，许多农民将宅基地房屋卖给城镇居民，房价上涨后反悔，从而起诉要求收回住房;其六，虚构承租人并以承租人为原告、房屋买卖双方为共同被告，惟侵犯优先购买权为由请求判决买卖无效。
卖房人欲通过上述途径悔约获取额外利益现已行之不通。继续履行合同或合同解除高判房屋差价损失这两种判决结果都是卖房人不愿接受而又必然会出现的结果。
即便如此，考虑到诉讼的成本，本律师提示购房者应从6个方面保护自己、规避风险：首先，购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。其次，买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同;第三，买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明;第四，二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好;第五，为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定;第六，签订合同时要求卖房出具手写房屋未出租证明。
