随着我国房地产交易市场的活跃，有关预售商品房转让合同的法律咨询与纠纷的案件大量出现，该类案件中普遍存在着一个关键问题，即预售商品房转让合同是否有效受法律保护的问题。找法网小编为详细介绍。
一、预售商品房转让的概述
预售商品房的转让，也称“期房转让”，是指商品房预售法律关系中的预购人将购买的未竣工的商品房再行转让给他人的一种法律行为。它的实质是一种合同权利义务转让的行为，是因为预购人还未没有依据合同取得房屋的所有权。如果预购人已经取得了所有权，其发生转让的行为就可以按照一般的房屋买卖行为处理。
二、预售商品房转让的理论分歧
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的事由，围绕预售商品房转让合同是否有效的争议焦点主要在于预售商品房转让合同是否违反了我国法律、行政法规的强制性规定。
有学者认为，预售商品房转让的合同违反了法律的强制性规定，应认定无效。一方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”由于预售商品房是一种期房，在交房前不能依法登记领取权属证书，故转让预售商品房的行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》的强制性规定。另一方面，我国《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”据此，《国务院办公厅转发建设部等部门做好稳定住房价格工作意见的通知》决定中规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因为国务院关于禁止期房转让的这个决定属于禁止性的行政法规，故违反该决定的合同应属无效。
另有学者认为，预售商品房转让的合同没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，在合同双方意思真实，依法订立的情况下是合法有效的。首先，预售商品房转让合同约定的债务是预售商品房债权的转让而不是房屋所有权的转让，因为商品房预售合同是一个特殊的买卖合同，其特殊性在于买卖的标的物是尚不存在或者尚在建的房屋。所以预售商品房转让合同不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的禁止性规定。其次，我国《物权法》第十四条明确规定了物权变动的原因与结果的区分原则，具体言之，即要区分预售商品房转让的合同与预售商品房的转让。办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而预售商品房转让合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。
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