在年轻人首次置业、中年人更新换代的同时，另一个潜在的购房需求正在日渐显现出来——老年群体的养老需求。什么样的项目适合老年人生活?老年人需要什么样的房子?子女献孝心都在考虑什么?本报记者带着这些问题，对京城部分项目进行了实地考察、走访。
-背景
北京在迅速老龄化
据统计，目前中国60周岁以上老年人口已经达到1.53亿人，老龄化率为11.6%，而北京的情况更为严重。截至2006年底，北京市户籍总人口为1197.6万人，其中60岁及以上的户籍老年人口为202.4万人。据预测，北京的老龄人口到2010年将达到250万，到2030年能够达到500万。
这些迅速增加的老年人养老问题正在日益显现出来。据了解，70岁以下的城市老人更愿意选择独居或和伴侣共同生活，与子女生活的老人在日益减少。而且，随着年纪的增加，老年人对居住环境的要求也在逐步改变，相对于都市的繁华，他们更青睐于郊区的风景和空气，对社区公共活动和同龄人之间的交流要求日益增加。虽然他们也愿意和子女在一起共享天伦之乐，但他们也清楚三世同堂甚至四世同堂的生活，在现代社会中，很难实现了。
买房养老，正在成为一种逐步增加的购房需求。
从发达国家几十年的实践经验来看，居家式“就地养老”方式已逐渐取代机构养老，成为较理想的养老方式。这种方式提倡老年人居住在自己的家庭中，享受社会化的养老服务。这种方式，既为社会减轻了负担，也为老年人提供了颐养天年的捷径。随着北京老龄化的加剧，居家养老也将成为养老主流。
-案例
郊区还是市区
孟女士，54岁，在某企业从事财务工作，目前在城区有两套房子，所处的地段都比较繁华，但她想找一个风景、空气都比较好的小区，以备退休后的生活。“子女都有各自的生活，我们也不想跟他们住在一起，容易发生矛盾不说，两代人对居住、环境、配套要求的也不一样，所以就想在郊区找个适合养老的小区买套两居室。我们俩身体还行，至少退休后10年内自己照顾自己是没问题的，只要社区里有足够的老年人，我们平时能自己形成个小圈子，交流交流就行。至于进城的问题，有方便的公交线、地铁线当然好，如果没有，我们也可以考虑自己买辆小车，反正很快就有很多时间，考个驾照也不是难事。至于房款，我们有积蓄，儿子女儿也愿意帮我们出一部分。”
王先生，35岁，某外企员工。他希望给父母买套一居或者两居的房子安度晚年生活。他认为这也是很正常的，“父母辛苦了一辈子，退休后应该住得好点”。但他犹豫是在郊区买房，还是在市区买房。“郊区空气好、景色好，房子基本都是板楼，住起来舒服，而且价格便宜，但就是配套不太好。市区则正好反过来，配套倒是比较齐全，也方便我们时不时地过去照顾，但居住感觉不舒服，而且很贵。”他想先自己看看，最后还是要看看父母更喜欢什么样的房子。
-分析
两种购房需求
孟女士和王先生正好代表了目前购买养老房的两种类型。
现在有相当一部分准老年人，具有较高的知识水平和收入，即将退休，子女基本都已经独立，他们就开始为自己退休后的生活着想了。他们对社区环境要求较高，强调居住舒适度，因为经济条件较宽裕，对公共交通的依赖不强。因为年纪不算太大，对医疗设施的要求也不是很强，所以他们更青睐公园附近的房子和郊区的房子。
还有部分中年人，具有一定的经济实力后，希望能改善父母的居住条件，给老人们一个良好的环境养老，但他们考虑的更细致一些，对交通的便利程度、周边医疗设施的配套、房价水平等方面要求较高。他们更愿意选择在交通、医疗、环境等条件相对比较平衡的地区购房。
-置业指导
选养老房要注意三点
亚豪机构副总高姗认为，选择养老房首先是环境，不仅是项目所处周边大的生态环境，包括社区内部的小环境都要具备较高绿化率，生活环境才能更宜居;其次是产品，要选择容积率偏低、楼间距较宽的项目，这样能够保障社区的居住人口密度处于合理的水平，尽量选择带电梯的板式小高层或花园洋房，保障老年人上下楼的安全和便利;第三要考量社区周边综合配套的完善程度，包括超市、农贸市场、医疗场所。
不同需求应具体考量
老有所居是中国人的传统思想，因此，即使在房价高涨的今天，无论是孝敬父母的子女，还是传统归属观念更强的老年人，都拥有着迫切购买“养老房”的需求。而每个购买养老房家庭的具体需求是千差万别的，因此在选房时还需要从不同角度出发。
第一：子女为父母购房：自住兼顾未来投资
据调研数据统计分析，有15%左右的二手房需求者表示购房目的是为父母，可见子女为父母购房是养老房购买群体中非常重要的组成部分。“链家地产”市场研究部认为，多数为父母购房的子女都是第二次购房行为，也就是说当前自住同时也兼顾着未来投资的考虑，因此这类人群选择养老房主要应考虑区域升值的问题，例如大兴、亦庄都拥有轨道即将落成的利好，未来房价和租金上涨都指日可待，作为经济技术开发区的亦庄又具备稳定的租赁客户群体，因此这类区域房产较适合为父母购房的子女购买。
第二：购房与父母同住：两居室次新房是重点选择
据调研数据统计分析，30%以上升级置业群体购房是为与父母同住。“链家地产”市场研究部认为，这类需求兼顾了两代甚至三代人的住房需求，次新房最为合适。与此同时，尽管次新房分布区域较多，但由于这类家庭经济负担已经相对较大，因此应避免购买房产价格已经较高的区域，诸如因地铁4号线利好而价格高涨的马家堡区域、中关村和上地大量中高端白领青睐的西三旗和清河区域，二手房价基本都已经达到17000元/平方米以上，而购买群体相对分散的梨园、四方桥等区域价格基本都保持在12000元/平方米以下，并且次新楼盘较多。
第三：纯老年人居住房：最好在医院与公园周边
据调研数据统计分析，55岁以上人群购房70%以上会以房产周边的医疗和绿化配套作为首选要素。“链家地产”市场研究部认为，对医疗配套的要求几乎是老年人购房最为核心的诉求，而当今中心城区高涨的房价往往成为这部分人群购买养老房最大的障碍;而相对于中心城区稀缺并且到达相对高位的商品房来说，房龄在10-20年老龄房的房产总价相对要低得多，并且对于很多老年人来说，从生活习惯上对老龄房已经十分适应，医院、公园等才是更为重要的衡量要素，因此中心城区老龄房也可以列为购买养老房最重要的选择之一。[page]
