业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚,违反了《业主临时公约》,被小区物业管理公司告上法院。一审法院判决郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某不服而上诉,二审法院经审理认为,物业公司向法院提起诉讼,要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求,与法无据。故撤销了一审

 业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚,违反了《业主临时公约》,被小区物业管理公司告上法院。一审法院判决郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某不服而上诉,二审法院经审理认为,物业公司向法院提起诉讼,要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求,与法无据。故撤销了一审法院的民事判决,驳回了物业公司的起诉。

  郭某对物业公司主张的事实并无疑义,一审法院也予以确认。争议焦点在于物业公司在未得到业主大会授权的情况下,是否能够作为诉讼主体来起诉业主。

  一审法院认为,郭某和该物业公司签订的《业主临时
公约》系双方真实意思的表示,双方均应受该公约约束,履行各自义务。根据该公约约定,郭某作为物业产权人,“不得擅自改变小区外貌……不得在露台、阳台、花园及门窗外安装防盗网”,禁止“违法搭建建筑物、构筑物、破坏房屋外貌”。该公约还规定,“对违反本公约的,相关产权人、物业管理公司……也可直接向人民法院提出民事诉讼。”据此,该物业公司依据双方合同中的约定行使诉讼权利并无不妥。法院予以支持。郭某不服该判决,上诉称原审法法院对原告诉讼主体资格认定是错误的,故做出判决属于超越管辖的范围,请二审法院撤销原判。

  二审法院经审理认为,根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条规定:“物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。”据此,物业管理企业其职责和义务是首先对上诉人的擅自搭建行为进行劝阻、制止,在劝阻、制止无效的情况下,应当在二十四小时之内报告房屋行政管理部门,法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼。因此,物业公司不具备本案原告的诉讼主体资格。虽然双方有合同约定,但有违法律规定。故二审法院撤销了一审法院的民事判决,驳回了物业公司的起诉。

  专家在接受采访时表示,“师出无名”的现状的确让物业管理陷入了一个尴尬的境地,不管就是不作为,管又管不了,因为没有处置权。目前第一太平戴维斯在物业管理时只能采取“紧迫盯人”法,从业主准备装修材料时就开始重视起来,一旦发现有违章搭建现象,就立刻进行劝阻,并在24小时之内报告给行政管理部门;虽然有一定效果,但是十分被动。一旦行政管理部门未能及时处理,众多业主很可能在从众心理的促使下纷纷效尤。因此有多年物业管理经验的唐文鸿建议:政府部门可吸取国外经验,立法设限,一旦房屋有违章搭建即不能出租、出售;另一方面出于行政部门人员有限的考虑,可以给物业一定的执行权,在上报通知行政部门确认其为违章搭建后,可在行政部门监管下由物业来负责拆除。

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