房产继承未经登记发生转让不具物权效力

　　房产继承发生之后，合法继承人持继承权公证书可否直接申办房产交易登记，并合并申请继承转移登记手续，这是房产交易与权属登记日常工作的业务口径问题，也是对照现行法律法规是否符合规范的重要问题，必须引起房产交易和权属登记部门的重视，对照法律法规进行认真分析研究，以便依法办理。

　　一、房产继承登记是法律规定的制度

　　在房产交易与权属登记的日常工作中，办理房屋所有权转移登记种类繁多。主要有两类法律事实：一是民事法律行为。即因当事人的民事法律行为而产生的物权变动，例如房产买卖、交换、赠与等。这是房产所有权转移最普遍的情形。二是法律直接规定。即因法律直接规定引起的物权变动，例如房产继承、受遗赠等，这也是房产所有权转移常见的情形之一。房产继承是根据《中华人民共和国继承法》(下称《继承法》)的规定，把被继承人(业主死亡或宣告死亡并遗留财产者)所遗的房产转归继承人(按法律规定有权接受遗产的人)所有的行为。司法部和建设部于1991年8月31日联合发出《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(司公通字[1991]117号)其中第一、二条规定：“继承房产，应当持公证机关出具的‘继承权公证书’和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”;“遗嘱为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗嘱公证书’，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”房产继承或受遗赠开始的一般情况下，当事人应该遵照法律制度的规定，及时申请办理房产所有权转移登记。

　　二、现行法律法规的规定应当办理登记

　　对于继承或者受遗赠的房地产应当办理登记，国土资源部、建设部都有明确规定。2008年2月1日起施行的《土地登记办法》(国土资源部令第40号)其中第四十五条规定“因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申报登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。”2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》(建设部令第168号)其中第三十五条规定“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”由此可见，因为法定原因享有的物权，继承人或者受遗赠人要将房产转让他人，必须办理所有权继承或受遗赠房产登记后，才能办理转让登记。

　　三、继承或受遗赠房产在转让前应当办理登记

　　国家法律保护公民合法遗产的所有权和继承权。《继承法》是调整继承关系的民事基本法律。《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始。”除此之外，《中华人民共和国物权法》(下称《物权法》)也是一部民事基本法律，自2007年10月1日起施行以来，对不动产登记包括房产登记，作了许多相应的法律规定。《物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”但是，由于从继承或受遗赠开始，到继承人或受遗赠人对房产进行分割、申请登记需要一段时间，为了避免这段时间被继承房产成为无主房产，对被继承人留下的合法债务，或遗产的孳息，或房屋缺乏修缮造成对他人的伤害等问题，继承人和受遗赠人能够承担权利和义务，所以法律规定了这类物权即使因为各种原因暂时未能登记，也不会影响到继承人或受遗赠人自法律事实开始就享有该物权。

　　然而，对于物权，按照法律规定办理登记是绝对物权的生效要件。法律规定继承人或受遗赠人尚未将房产登记到其名下之前，要将房产转让应当先行办理登记。究其原因有下面几点：

　　1、继承人或受遗赠人尚未办理房产登记，房屋登记簿的记载仍为上一手的权利人所有，房地产权证也是上一手的权利人姓名，继承人或受遗赠人不可以持继承权公证书将该遗产出卖;

　　2、继承人或受遗赠人尚未将其合法继承或受遗赠房产，经过公示程序登记到其名下并申领房地产权证，房产登记部门也尚未将其相关情况登记到房屋登记簿(房屋登记簿是房屋权利归属和内容记载的依据，可以公开查阅)公众无从在房屋登记簿上查阅到真实的物权情况;

　　3、继承人或受遗赠人尚未办理房屋登记，而依照法律规定需要办理登记，如果未经登记便转让房屋的话，转让双方签订房产交易合同之后，其转让行为不发生物权效力，产生的是债权债务的效力，买方拥有房屋使用权而没有房屋所有权，无法对抗第三人;

　　4、继承人或受遗赠人如若自身存在债务等问题，不敢将该房产登记到其名下，或是被继承人有未清债务，继承人或受遗赠人故意利用登记部门的漏洞和时间差，将该房产直接出卖，可以轻易规避司法部门的查询、查封。

　　综上所述，我们日常房产交易与权属登记工作中，涉及房屋所有权继承或受遗赠尚未办理登记，合法继承人持继承公证书前来办理房产交易的这类，有悖于现行法律法规以及《土地登记办法》、《房屋登记办法》的规定。我们应当按照法律规定的必经程序，要求当事人先行办理该继承或受遗赠房产登记，将房产权属登记到其名下并领取房地产权证之后，方可办理该房产交易登记。这样，才真正符合依法办理的原则。