为买房闹心
让胡路区的李女士反映,2001年,朋友和她商量,决定把其买的一套商品房卖给她。卖房时,产权证没有办下来。当时,她和朋友签了一份协议,大致意思是:朋友同意把房子以10万元的价格卖给她,先交一半的钱,剩下的钱等到房屋过户时再付;如任何一方违约,须向对方支付2万元的违约金。
李女士说,当时她把5万元交给了朋友,并搬进去居住至今。2006年,房子的产权证办下来了,她把剩余的钱要付给朋友,并让其跟她办理过户手续,可朋友不收剩余的钱款,并说房子是不动产,未过户房屋买卖无效,房子还是他的,他不想卖了,这几年就算她白住了,除非李女士多付15万元,否则宁可违约,也不把房子卖给她。"我该怎么办?"李女士问。
律师:这种情况现在经常发生。根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第130条规定:"城市私房管理条例实施后,房屋买卖双方当时自愿立有契约,交付了房款,并实际管理和使用了房屋,没有其他违法行为,由于卖方的责任致使未办过户手续,现能够补办手续的,可以认定买卖关系有效。"
你们双方订立的买卖房屋协议书均系自愿,你已经按期履行合同,并实际居住至今。根据上述规定,房屋买卖行为合法有效,
具有法律效力,依法受法律保护,一方违反该协议的约定即构成违约,应负法律责任。因此,你的朋友对出卖该房的行为反悔,系一种违约行为,依法应承担法律责任;未办理过户手续属于合同履行不全面,应当继续全面履行,补办房屋买卖过户登记手续。
但是,现在并不知道你的朋友是否背着你将该房转移给第三人,所以给出以下建议供你参考:你先到房产部门查询,目前该房的登记产权人。若产权人仍为原房主,你可以通过提存的方式将剩余的房款付给你朋友,并催其在限期内协同办理过户手续,若你的朋友仍然拒绝或推脱,则应当承担违约责任。你可以向法院起诉,要求其立即协同办理过户手续,并按合同的约定承担违约金。同时,申请法院对诉争房产采取保全措施,以防你的朋友将房屋过户给第三人。若产权人已经不是原房主,则可以主张其返还购房款,赔偿房屋的现价值与应付购房款之间的差价,并要求其承担违约金。
为取保迷惑
龙凤区的张先生反映,自己的一个朋友开车替他办事,不小心将人撞成重伤,已被警方抓起来,听说要负刑事责任。
"我想找公安机关把他保出来,但不知道该怎么办理?"张先生问。
律师:不知道你说的抓起来是在什么阶段,是刚被拘留还是已被逮捕。被拘留的,你先找朋友的近亲属提出取保候审申请。被逮捕的,你可以找律师去申请取保候审。
对犯罪嫌疑人、被告人取保候审,最长不得超过12个月,保证方式有"人保"和"财产保"两种。关于"人保",保证人必须符合以下条件:与本案无牵连,不得是本案的同案犯,也不得是本案的证人;有能力履行保证义务,年满18周岁且精神健全,能够对犯罪嫌疑人、被告人起到管制、约束作用,保证其不逃避接受侦查、起诉和审判并随传随到,要能够协助完成刑事诉讼任务;享有政治权利,人身自由未受到限制;有固定的住处和收入。
关于财产保,相关规定是:对犯罪嫌疑人采取保证金保证的,由决定机关根据案件具体情况确定保证金的数额。保证金的数额应当根据当地的经济发展水平、犯罪嫌疑人的经济状况以及案件的性质、情节、社会危害性和可能判处刑罚的轻重等情况综合考虑。对这类犯罪,保证金为2000元以上、50000元以下。这两种保证方式,只能选择其一。公安机关应当在收到你的书面申请后,7日内作出是否同意的答复。对于符合条件的,办理取保候审手续;对于不符合条件的,应当告知申请人,并说明不同意的理由。
为打工问路
居住在大同祝三乡的小黄问:"我想外出打工,但害怕受骗,想请教一下律师,外出务工需要注意哪些方面的问题?"
律师:根据国家的有关政策,当前农民工的合法权益保护问题受到了前所未有的重视,但从农民工自身来讲,必须主动拿起并使用法律武器保护自己的合法权益。一是外出前拿好身份证和其它必要的证明,最好在本人户口所在地的劳动就业服务机构进行登记,领取外出人员就业登记卡。到达目的地后,在当地公安机关办理暂住证;二是注意到合法的职业介绍机构求职,看看这些机构有没有证照、批准证书、服务项目、收费标准、监督机关名称和监督电话等;三是与企业或雇主签订劳动合同时,要仔细审查劳动合同期限、工期内容、劳动保护和劳动条件、劳动报酬、合同终止的条件、违反劳动合同的责任等;四是询问并牢记当地劳动部门的举报、投诉电话。当自身合法权益受到侵犯时,可以主动要求与对方协商解决,也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁,对裁决不服的,可以向人民法院提起诉讼。
这里要注意,申请仲裁的时限,应当自劳动争议发生或自己的合法权益受到侵犯之日起,60日内向劳动争议仲裁委员会提出书面申请,裁决一般在收到仲裁申请的60日内作出。
为索赔犯愁
居住在东风新村的翟先生反映,他是一名水果经销商,前一段时间到南方某市,用朋友的名字登记住进酒店。"第二天我出去办事,随身携带的一部手提电脑放在房间里,但晚上回来时已经不见了,我马上报了警,但一直没有结果。我想起诉酒店。请问,我能告赢吗?"翟先生问。
律师:对于你的遭遇,我表示同情。但是,你要起诉酒店,如果没有充分的证据,胜诉的可能性非常小。
一是你与酒店之间的合同关系很难被确认,因为酒店是以你朋友的名义签订的住宿服务合同,如果有足够的证据证明由你住宿,并且酒店也同意的情况下,你才与酒店形成实际的旅店服务合同关系。
二是酒店是否有安全保障义务。我国人身损害赔偿司法解释第6条规定,经营者应当承担安全保障义务。但是,由于你不是住宿合同的当事人,你对于酒店来说是无权利进入人,经营者原则上不承担安全保障义务。
三是要看酒店是否违反了安全保障义务。国内旅客住宿登记表明确要求旅客将贵重物品及现金单独保管,你如果不能提供充分的证据,证明酒店的安全设施及安全保卫工作等方面存在过错,就很难要求酒店承担损害赔偿责任。
