导读：
北京资深房产律师,赵律师（咨询电话：13810135536）,中国房产法律事务专业委员会委员,中央电视台CCTV-12《法律讲堂》栏目主讲人,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。办公地址：朝阳路中国第一商城A座30D（京广桥东500米），北京市
北京资深房产律师,赵律师（咨询电话：138 1013 5536）,中国房产法律事务专业委员会委员,中央电视台CCTV-12《法律讲堂》栏目主讲人,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。办公地址：朝阳路中国第一商城A座30 D（京广桥东 500米），北京市中润律师事务所http://www.law-ssc.com/。面谈请预约。房产专业博客：http://hi.baidu.com/bjhy1
被告：许某某
第三人：许某，系被告之女
第三人：中某公司
一、基本案情：
原告与被告、第三人许某、北京中某物业公司（“北京中某”）于2005年10月31日签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于北京市某区雅颂居某房屋。被告代第三人签署了该合同，并在合同中允诺第三人会按合同约定将该物业售予原告，代签产生的一切违约责任和赔偿责任由其承担。合同签订后，原告于签约当日按约支付了定金29万元，被告也于当日签收了该笔定金。此后由于房价持续上涨，被告拒绝履行合同。据此，原告诉请法院要求判令被告向原告返还定金29万元，判令被告赔偿原告损失60万元。
被告认为：一、被告不应承担缔约过失责任，原告不存在损失；二、涉案《房地产买卖合同》是无效合同。涉案房产为被告和第三人许某共同所有，被告没有取得第三人许某的委托处分共有财产，应被认定为无效。第三人许某称，其从未同意被告出售涉案房屋，也未收取原告任何定金。
二、法院判决：
（一）三方《房地产买卖合同》无效；（二）被告向原告返还定金29万元。
三、律师建议：
（一）由于本案中被告没有取得共有人的授权，事后也没有获得共有人的追认，所以房屋买卖合同无效，定金条款不发生效力，当卖方返悔不卖时，买方无法要求卖方双倍返还定金，且对于损失的具体金额证据不足，处境较为被动。
（二）合同是否有效决定着定金条款的效力，即使是夫妻、父母子女共同作为房地产买卖合同中的卖方（或买方），一方签章后也应及时获得共同产权人（或共同购买人）的签章，或者让签字方提供共同产权人（或共同购买人）公证的授权委托书。
