买一套房子,对于多数人来说,付出了一代人、两代人甚至三代人大半辈子的心血,因此在买房这件事情上不可出现任何疏忽,不然购房者有可能“大出血”。在购买二手房时更应该多细心留神,比如卖家是否一房多卖、房源为多人共有却被卖家刻意隐瞒等问题,而作为中介经纪人,在一些合同设置上也可能暗设 “陷阱”,让你防不胜防。居桂林将开设专栏,分析近期购房者在桂林市房地产中介服务行业协会投诉的案例,借前人之鉴,让你买房更加顺畅。
近期,李女士相中了一套二手房,为避免房源被其他人买走,在二手房中介经纪人的游说下,李女士签订了一份购房意向定金合同。然而,到合同规定交首付的日子,李女士却凑不齐钱,5千元的购房定金打了水漂,李女士顿足道:“真是哑巴吃黄连,有苦说不出。”
匆忙签合同埋下隐患
李女士想在市区购买一套二手房作为婚房,经过多次看房、比较之后,她选中了一套精装学区房,卖家售价90万元,加上税费后的首付款为38万元左右,李女士和父母商量后,家人表示可以资助他们购房的首付款。有了经济后盾,李女士在看房后的第二天就匆忙和中介经纪人签订了意向定金合同,让中介为其保留这套房子。
李女士表示:“中介经纪人说这套房子好,靠近公园,又是重点学区房,很多人都看中这套房,如果我喜欢的话,可以先签一个购房意向定金合同,这样他们就帮我保留这套房子,不再推荐给其他客户,我在规定时间内交首付就可以了。”因此在意向定金合同中也明确规定,李女士需交5000元购房定金,中介公司将不再把向其他客户推荐这套房源,从签订合同当天起15日内,李女士需如约交完首付和购房的税费,否则后果将由违约一方承担。签完合同后,李女士就向父母借钱付首付款,然而,原本表示可以资助首付买房的父母,在合同限定的时间内却无法拿出首付款。
讨要定金 被中介经纪人拒绝
到了交首付的日子,李女士拿不出首付款,这套房子自然也买不了了,于是,李女士打算向中介索要之前交的5000元定金,但中介经纪人却以“履约合同”为由拒绝了李女士这一要求。这让李女士很郁闷,她告诉记者:“之前我曾看过一手房,置业顾问说交了订金如果不买房是可以退款的,所以我认为现在这个定金也应该可以退回。” 据李女士转述,中介经纪人向她表示,他们签订的合同里写的是“定金”,这意味着是李女士定下这套房子,中介公司为李女士保留了这个买房机会,因此中介公司承担了一定风险,而由于李女士个人的单方面违约,带来的后果自然应该由她承担。而且李女士还表示,中介告诉她,“哪怕签合同时像买新房一样写的是‘订金’,如果没有注明‘交易不成功将退还订金’的话,你的定金也是不予退还的”。听到中介经纪人的答复,李女士觉得自己仅半个月就损失5000元,心里不太服气,于是前往桂林市房地产中介服务行业协会进行投诉。
律师说法:定金无法退还
为此,记者特别咨询了广西同望律师事务所张智凡律师,律师对于这个情况,表示中介公司拒绝返还李女士定金是有法律依据的。根据《担保法》中的相关规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为的担保, 履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。因此,如果双方在合同中约定的是定金,而由于李女士个人原因导致交易不成功,是无法要求退回定金的。
对于李女士的投诉,桂林市房地产中介服务行业协会相关负责人也持同样意见,李女士具备民事行为能力,签订的合同有效,李女士确实没有拿回定金的理由。
因此,业内人士提醒,作为购房者,应力争将此类性质的款项写成“订金”、“押金”等,且不要在合同中约定“不购买即无权返还”等字句,这样才有可能要求对方退还交付的费用。同时根据规定,定金合同从实际交付定金之日起生效,作为购房者,如果对方不接受“订金”或者“押金”要求,也可以采取交纳少部分定金的方式,避免因无法履行合同而造成过多的损失。
签订买房相关合同应谨慎
作为首次购房的李女士,低估了签订合同后所产生的法律效力,由此导致了自己的经济损失,值得很多购房者深思。
首先,在签订合同之前,应深思熟虑是否要签订购房意向定金合同。比如文中的李女士匆忙签了合同,没有想到一旦自己无法履行合同约定带来的结果,因此在得知自己无法要回定金时出现了“想不通”的情况。
其次,任何合同都具有法律效力,对于合同细节中任何有疑虑的问题,都应该反复核实确定后再签订。例子中的李女士就犯了这样的错误,认为买二手房与之前购买一手房交的“订金”一样,如果交易不成功还可以退还,殊不知此“定金”非彼“订金”。
而且,二手房的交易中,双方签订购房意向定金合同之前,买方应先到房管局查询一下房屋产权信息,看该房产是否有抵押、查封、冻结等限制转移或产权不清晰的情况,如果房源出现纠纷,那么由谁担责等问题,在签定金合同时,就应该把这些细节问题做个约定,避免出现纠纷。
