律师支招：房款支付技巧

来源:房地产时报/2006 年/11 月/20 日/第A07 版

作者:贾明君

不同的购房支付方式，产生纠纷时，会有不同的法律后果。在此，笔者提醒，购房付款时要留个“心眼儿”。

一、为自己购房，购房款来源于自己的支付方式。

购房时间是在单身未婚状态之时，要区分两种情况：1、一次性支付购房款，且产权证只登记在自己名下，可采用银行转账模式。这样，可避免点数现金的不便和保障携带资金的安全性。2、先付定金及首付款，余款需从银行贷。这里，要涉及较长年限的月还贷款，或结婚后共同还贷、或可能面对结婚后将房屋卖掉再购房等问题。因此，付款方式要格外慎重。建议采用银行转账方式付款最好，即直接将房款从自己名下的账户内打入房地产开发商或上家账上，妥善保存好付款转账的银行凭证及单据，以便备用。

二、为自己购房，购房款是他人付的支付方式。1、现金方式。在自己购房，他人付款的情况下，用现金方式支付购房款，非常有利于购房人。因为产权证登记在购房人一人名下，即使他人陪同购房人一起去售楼处付款并由他人现场支付，发票也只会写购房人的名字。日后如产生纠纷，购房人声称购房现金来源于己，举证责任对他人不利。2、银行转账方式。自己购房，房款由他人从其名下的账户转账到房产开发商或上家，会直接产生一个法律隐患：他人代自己支付房款的行为是什么法律性质？是赠与还是借贷？如果说是赠与，在他人已婚的情况下，可能会涉及侵犯其配偶权益产生法律纠纷，并且，还有可能产生赠与是否附有条件的法律争议；如果说是借贷，只有转账支付记录而没有借条，也会使争议复杂难辨。因此，银行转账方式付款，在自己购房他人付款的情况下，要慎重考虑。

如我们代理的一个案子即是。已婚人士张先生的朋友刘女士买房，从张先生名下的银行卡中划了50 万元进入了刘女士购房的开发商处，后划款凭条被张先生的妻子赵女士发现，赵女士勃然大怒，向法院起诉。要求确认张先生侵犯了自己的财产权益，要求刘女士返还自己先生出资的那一部分，确认房产出资部分属先生与她共有，遂引发争议。

三、为他人购房，但产权证不写自己名字的支付方式。同理，为他人购房，但产权证不写自己名字的情况，最好也采用银行转账的方式，这样至少可以充分证明购房款是本人支付。日后若产生争议，才会有探讨是赠与还是借贷的事实基础。同时，必须提醒房款代付人，即使以后同购房人产生争议，所能涉及的，只能是基于所付房款而形成“债权”的法律问题，而不会因为购房款是自己支付的而想去分得购房人所买的房产。因产权证登记在购房人的名下，付款的出资者不可能通过诉讼方式去争取到房产的物权。

四、婚后购房，用自己个人或父母家人资金购房的支付方式。1、婚后购房，动用了自己婚前的个人存款。如果产权证登记在夫妻二人名下，自己婚前存款支付房款的这一部分金钱，基本上就“转化”成了产权共有的房屋所有权益。如果以后离婚分割房产，你主张你婚前个人存款部分的出资或出资增值部分归你自己，法院一般是不会支持的。原因在于，法院一般会认定，你在明知房产登记在二人名下的前提下，仍动用属于你个人的婚前存款去支付，支付行为构成了对配偶的赠与；再者，因产权登记为共同共有，因此，产权分割还是按共同共有的原则分割。反之，

如果产权登记在你一个人名下，房产被认定为共同共有的可能性虽然很大，但对你婚前个人出资的部分，法院在分割共同财产时扣除你个人出资部分再分割的可能性较大。2、婚后购房，动用自己父母资金的情况。婚后购房，由自己父母出资的出资款在以后产生争议的认定，主要看产权登记的情况。如果产权登记在自己一个人的名下，这部分出资在上海地区法院被认定为父母对自己子女个人赠与的可能性大。但是，如果婚后购房自己父母出资，产权证登记在小夫妻双方的名下，则父母的出资会被认定为对双方的赠与。若以后产生离婚争议，该房产会按均等的原则分割，即如果离婚，配偶会“沾便宜”。如要防止日后产生争议，更好地保护老人的出资权益，可以在产证上写上父母的名字，约定共同或按份共有；或由小夫妻双方共同写下欠条来保障父母的出资权益。[page]

五、婚后购房，用夫妻共同财产购房的支付方式。婚后购房，即使是使用夫妻共同存款购房，出于共同财产开销证据的考虑，还是建议采用转账方式购房。夫妻间如果产生纠纷，配偶让你说出你名下财产的下落和花销所在。那么，从自己名下划款买房，证据确凿，谁也不能否认。

综述，购房出资的支付方式，须加以注意，以防日后麻烦出现。