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房贷与理财 房贷与理财 主持人:大家好,欢迎大家来到我们展会,我们非常有幸请到链家地产金融总监陈霞女士。 陈霞:感谢大家今天来到我们这个展会,听我们这个讲座,刚才主持人介绍了今天主要给大家介绍这几个版块,而且今年北京市的房价涨势可能敏感一些,而且今天已



    房贷与理财 房贷与理财

    主持人:大家好,欢迎大家来到我们展会,我们非常有幸请到链家地产金融总监陈霞女士。
    陈霞:感谢大家今天来到我们这个展会,听我们这个讲座,刚才主持人介绍了今天主要给大家介绍这几个版块,而且今年北京市的房价涨势可能敏感一些,而且今天已经12月份了,可能最关注的就是这一块。所以我今天把大家主要关注的这几个点给大家说一下,另外大家做一个沟通和互动。我们在座的可能手里都有一份资料,这个是链家金融中心做了很久的政策分析得到的,也希望给大家一个借鉴的作用。大家手头拿的资料是我们从2003年汇总的,可以通过这个看一下国家房地产政策行业的走势和趋势,从而给我们带来一定的指导。另外还有一个跟理财比较有关系的,这个也是我们自己做的一个表,这个可能对每一个决策者来说,可能大家更关注的一点,就是我怎样的投资更合适,或者是有一些投资者他可能一开始想买来自己住,也希望若干年以后是一个投资的产品,而且对于第一次置业的人来说都有一定的关联性,而且在资金成本这方面的影响可能更大一些。一会儿这一点是我们给大家提供的一个投资工具,这个给大家一个比较,大家可以看一下这个逆差的情况。如果时间来不及我就不做这个分析了,下面首先介绍一下影响房贷的政策。因为里面有北京的也有全国的政策比较,可以说这一块我们来看一下,整个大的几个对大家比较关注的点,我来说一下,有的可能是一般老百姓没有关注到的,有的可能是大家比较众所周知的情况,但是我说的都是跟我们买房相关贷款方面比较大的条款。首先看一下第一条政策关键的,就是从2001年开始人民银行出台了相关房贷政策,房地产在我们国家的GDP当中占的比重是相当大的,所以这一块国家开始限制投放,国家的整治力度从2003年开始显现,这个主要从二级市场来限制价格和投资的情况,所以从一手房开始限制。大家可以看一下通过一系列的政策调控下来,国家的目的是什么?一会儿做一个总结。
    第二条也是很关键的,就是2004年3月份8月31号政策,这个主要是对一级市场,就是土地市场做一个价格的限定,国家想从源头上来控制整个房地产的价格。831大限以后,大家可以看一下到今年8月31号,房地产行业开始洗牌,如果你没有开发的话,这个土地是必须要收回的。另外利率走势,2004年10 月份,2005年的3月份,还有2005年的10月份,最后连续几次,包括2006年连续三次在很短的时间内把利率上涨到这里,贷款利率是消费来控制整个的投资领域,投资的情况,为什么这么难做呢?国家出台831文件,现在国家的情况是国际上的钱涌入中国,当时是中国的经济增长点,大家对房地产这个行业都比较关心,而且很多外商投资者是很有信心的,从国家关口限定投放的,但是从国际关口又涌入很多钱。2003年的情况是在中国的外商投资是651亿的美金。所以说当时的情况是完全从开发商的关口来限制的话,肯定有一定难度。而且从利率政策出台以后,同时有很多人购买第二套住房,大家看一下这里面第15条有一个跟利率相关的情况,商业银行从2005年7月1号开通,个人购买第二套住房不再享受贷款,现在大家如果有买房的话,可能要买第二套住房限制会少一些。为什么呢?因为今年银行向个贷有所倾斜了,很多银行三套以内的住房限制会少一些。这样作为银行关口来说,包括2005年的7月份,在上海开始,工商银行和民生银行出台了这个政策,它是因为2005年的6月1号,我们这个里面在第14条,2005年6月1号国家为了限制房地产交易这一块过度的增长,尤其在上海泡沫相当严重,达到一套住房在一年内六次交易,这是比较怪的现象,在房地产中介的水牌上挂着房源,变的只是房东,所以当时国家狠抓这个市场,相应的政策也出台了。6月1号开始征收营业税,两年以内全额征收的情况。
    紧接着很多人等着超过两年的期限,所以就等到今年,有很多房子达到两年期限了,就规避了营业税。但是2006年6月1号中央又把相关的税收政策延长到5 年,所以这一块如果老百姓,大家可以算一下,银行方面你的利率已经提高了3次,另外如果我们交易一套房产,不管这个税谁来背,它产生的相关费用有哪些?起码5年之内营业税是5.5,通州会少一点。再加我们的个人所得税,这个是怎么来规定的呢?它的规定是你买进价格和卖出价差额的20%,这个可以扣除你正常的费用,比如说装修费等等。另外在你很难界定买进价和卖出价的话,需要缴纳1.5%的营业税,这样我们成交一套房产,目前来说所需要承担的是8%,但是从目前我们市场交易的情况来看,个人所得税和营业税一般情况下卖方会报一个净得价。如果大家有购房经验的人可能会有这样的一种经验,所有的费用都由买方来承担,也有协议的,买方和卖方各承担一半。所以大家在投资的时候,一定要把所有这一块的全部加进去,就是所有相关的费用,未来预期的费用要加进去,不要光看这个房价比较少,觉得比较值,一定要把相关的费用加进去,看到底是多少钱?将来投资的时候,你要看一下投资收益比,你是做投资,做长线还是做短线,另外房价你也要考虑清楚,看你卖出的时候是什么情况?这一块的费用怎么算?所以说大家在这方面一定要注意一下。
    另外2005年,大家看一下税收的政策,应该是在1999年的时候,国家把契税调整了一下,北京市建委发布了一个普通住户的收费标准,普通住房按1.5%纳税,非普通的按3%纳税,一般情况下是千分之一,万分之五的营业税,还有一个统一增值税,现在有的区域开始执行试点。这个大家可以看一下相关的政策,房屋交易最低指导价格也有所调整,在通州已经开始执行了。我们可能涉及到投资房地产话,税会越来越多,涉及到我们税费这一块的标准,三个,第一个是住宅小区的容积率在50%以上,一般相对来说,容积率会低一些,这个是说的是容积率比较高的才算普通住宅,另外是单套面积是140平米以下,如果在140平米以上必须纳3%税。另外是最低指导价格1.2倍的界定,就是按照房管局档案里面所存的,如果最低指导价格1.2倍以上就要按照非普通住宅标准来交税,涉及到这个问题,可以看一下第26条2006年10月1日起房屋最低交易指导价出台,最低基础价、建成年代等等,从2001年开始到2006年10月1号之前所有的指导价都没有进行调整?为什么呢?现在为什么要调整这个最低指导价呢?大家可以看一下从2001年到2006年房价涨了多少?而且最低指导价一直没有涨,所以我相信如果按照这个条件大部分都是非普通住宅。望京有一个地段原来最低指导价是4300元,调整以后马上变成了5500元到5800元,一下就调整了1300元,这样的调高也有一个好处,这样对大家也是有利的。而且这边我想提示大家一下,房管局对所有的住宅都有一个文档,而且也有很多已经成型的电子文档,这样将来会有一种趋势,就是所有的房子历史成交价格都有记载。所以差价的个人所得税也好,营业税也好,都是个人承担的。大家如果现在有房地产交易,大家可以看一下,所有的文本和相关的资料都是扫描进电脑的。另外大家还可以关注一下相关的利率政策,利率政策调整之后,大家可以看一下在我们利率政策的第22条,2005年10月份已经有四大银行向国家申请了利率的房贷政策。其实利率一般情况之下指的是什么呢?目前的都是一个浮动的利率,大家可以看一下贷款合同里面有规定,如果今年调息了,这个利率从次年的1月1号开始执行新的利率,这个是浮动利率。固定利率是在这个合同的范围之内,全部是按原来的既定利率执行,这个有一定的风险,你必须要对未来的利率走势有一个判断。你要考虑房价利率在涨的情况,每次涨的幅度在几年之内会达到固定利率,如果你判断失误的话,这个利率也有可能是降的。所以说这需要一个比较准确的判断,固定利率在中国目前申请比较少,大家对这个判断有一定的不确定性,因为在国外是比较多的,因为它有相关的一些,包括银行,大家可以看一下我们的银行一般会在十年左右的利率会出台比较多一些,鼓励大家做这一块。因为更长线的,银行来说也有一定的风险。如果说这个利率已经从目前的5点多涨到将来的8点多,这样对银行来说,国内的银行目前来说最主要的收入来源就是利差,贷款利率调了三次之后,存款利率才调的。这样对于银行来说也存在着一定的风险,所以说大家在固定利率的时候,我建议如果你是在十年限之内,或者是五年期之内是很核算的,但是需要有一个明确清醒的认识。

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