购房者提前还房贷便宜谁？

在与百姓生活休戚相关的“衣、食、住、行”四项中，“住”恐怕是现在大家最为关注，也是谈论最多的一项了：房价还会降下来吗？国家有什么新政策了？银行有什么“新动作”了？……由于现在大多数人都通过银行贷款来购房，所以对银行的“住房信贷”也就格外关心，近来，提前还房贷是大家谈论较多的一个话题。那么，提前还贷究竟合算不合算呢？其实这是因人而异的，需要具体问题具体分析。

　　老李悔不当初

　　老李是一个征战“商场”多年的小个体户，不算太成功，但家中还是有了一点积蓄，想着孩子大了，一家人也该搬出陋室改善一下住房，于是动用了家中近一半的积蓄40万元，买了一套100万元的住房，贷款60万元还期20年，每月还款3973元。没想到，首月银行还款账单一寄到，老李的老婆就心痛了，将近4000元的还贷额中，利息支出了2520元，占了还款总额的60％以上，整个贷款期共要向银行支付利息353520元，100万元的房子变成135万。于是在家中直抱怨老李不该借那么多钱，说什么都要把贷款给还了。在老婆一再“威胁”下，老李只得拿出了家中所有的积蓄，并且动用了自己的全部流动资金10万元，还掉了50万元贷款。由于刚贷了一个月的款，还支付了违约金2.5万元，每月的还款额下降到只有662元。但人算不如天算，过了一年多，老李就因为经营，需要增加资本的投入，那么多钱，问亲戚借恐怕是不够的，没办法老李只得向银行申请加按揭贷款，但这回就不能再享受银行个人住房贷款5.04％的优惠利率了，老李只得借了50万元20年期的期限贷款，贷款利率变成了5.76％，每月的还款额变成了3513元，加上每月的住房还款额，老李每月的贷款支出变成了4175。老李算了一笔账，向银行借了相同的钱，每月的贷款支出却增加了202元，整个贷款期又增加了支出48480元，加上原先支付掉的违约金，共比以前多支付了73480元，老李真有点悔不当初了。

　　其实像老李这样，收入变化较大的朋友，在提前还款时应充分考虑家庭的意外开支和未来开支，如孩子的入学、就医、保险等需要，如未来无重大开支一般应至少保留半年的家庭年收入，以备不时之需。借住房贷款毕竟能享受住房贷款的优惠利率，以后再要向银行借，就未必能享受到优惠利率了。

　　张老太提前还对了

　　而另一位张老太的还款经历则正好相反。张老太的儿子几年前贷款30万元为老太买了一套住房，10年期的贷款，每月还款3188元。去年，老太的儿子出国工作了，临行前一再叮嘱父母，每月会把贷款和生活费汇来，请两老放心，果然每月儿子会汇来4000元给父母还贷和作为生活费。但张老太在家中一盘算，决定不再借这笔贷款了，老两口手上有30多万的积蓄，又不精于投资，只能每年存在银行里拿拿定期利息，现在银行一年期的定期利息只有1.98％，还要支付20％的利息税，实际利率只有1.584％，如果30万元存在银行10年，算上复息，总共只有351055元，但30万元10年期的贷款本息额却为382560元，一来一回的差额就是31505元。如果把贷款还了，每月儿子汇来的钱加上老两口的工资有6000元，平时开销、生病就医足够有余，多出来的钱还能存银行生利息，即使不算这笔利息，原来要向银行支付的3万多元利息不就变自己的了吗。

　　精明的张老太给很多想要提前还款的人一个参考：是否提前还房贷，关键要看投资收益率。如果自己的其他投资收益率要高于住房贷款利率的话，那就完全没必要急着还掉银行贷款，用这笔钱去投资后的收益完全可以覆盖掉银行住房贷款利息的支出；如果是投资无门，收益率低于住房贷款利率的话，则可以在留下意外支出后，还掉银行住房贷款。

　　住房贷款毕竟是一项优惠的贷款利率，如何把他变成一个“钱生钱”的杠杆，提前还款是否应该进行，现在应该可以算一算了。