房产中介黑幕知多少

更新时间:2019-10-29 23:13 找法网官方整理
导读:
房产中介黑幕知多少来源安居丽业网2010年03月01日我国二手房交易市场可谓红红火火,房产中介在其中扮演着颇为重要的角色。中介掌握着更多关于房屋买卖的政策和信息,在信息不对称的情况下,消费者往往比较被动。房屋中介队伍鱼龙混杂,良莠不齐,不规范,甚至违规运



    我国二手房交易市场可谓红红火火,房产中介在其中扮演着颇为重要的角色。中介掌握着更多关于房屋买卖的政策和信息,在信息不对称的情况下,消费者往往比较被动。房屋中介队伍鱼龙混杂,良莠不齐,不规范,甚至违规运作等现象普遍存在。许多不法中介会利用客户缺少交易经验的特点,布下交易陷阱,令消费者吃亏上当。
    以好的价钱安全地买到一套好的二手房是消费者的共同愿望,在选择房屋时一定要注意防范,真正选择到诚信的中介,谨防中介陷阱。下面就为您介绍一下中介黑幕的种种,供您参考。
    黑幕一:现金购房赚差价,生财无“道”
    按照有关规定,房产经纪公司应该赚取的是合理的佣金,而非交易差价。但市场上很多房地产中介公司用所谓“零佣金”、“一元佣金”等幌子蒙骗二手房交易者,利用“一次性付全房款”的噱头吸引消费者上钩,然后压低收购价收进房屋后,再以高价转卖给其他购房者,从中赚取巨额差价。不法中介为了从中吃差价,人为抬高房价,不让买卖双方见面,为房产的权属过户、房款交割埋下了隐患。
    虽然,我国《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》明令禁止房地产中介“吃差价”,“现金收房”也被正式叫停,但很多中介公司仍然顶风作案。为了应对国家“规则”,中介公司现金收房的手段也变得更为隐蔽。“房产中介公司先出钱让业务员以个人名义收房,然后再让业务员以房主的身份提高价格后销售此房源。这样,中介公司不用出面,却仍然吃到了差价,而且一旦出现了什么问题,公司也不会承担任何责任。”一位知情人士透露。
    防范招数:
    1、在二手房交易过程中,买卖双方一定要当面交流,互相协商确定价格及其他的交易条款,然后正式签订《房屋买卖合同》。如果中介不让买卖双方见面,很可能其中会藏有猫腻。此外,在签订合同时,买卖双方除约定房屋买卖过程中的基本情况外,还应标明定金、首付款支付的时间以及办理按揭贷款和办理过户手续的时间,以及相关违约责任等等。
    2、事先了解市场行情,定价做到心中有数。买房人首先要多了解市场行情,比较相同地段、相同楼层的同类房屋在市场上的成交价,对自己的房屋定价做到心中有数,以免买房时被房产中介误导。
    黑幕二:霸王合同,不能说的秘密
    霸王合同是中介公司骗取钱财的另一个重要手段。中介公司出具的购房合同,往往对买卖双方的责任约定严格,而对于中介方自己的责任约定却几乎不提。按理说,房屋中介在介绍房屋时,有必要将一些基本情况如实告知买方,比如房屋起火、发生命案等重大不利事件以及房屋漏水等瑕疵。但实际上,中介往往设定了许多规避责任的条款,比如
    “该物业是以现状售予买方……”。这样,买家往往在买下房屋后才在雨天发现房屋漏水等情况。但是,除了窝火,买方又能如何!
    为促成成交,中介公司往往淡化交易过程中的风险,对贷款等专业性相对较强的内容泛泛承诺,而未将诸多细节落实到合同中,致使消费者蒙受损失,而又无可奈何。
    防范招数:
    为避免陷入“合同困局”,消费者在签订合同时一定要仔细阅读合同条款。采用房地产管理部门、行业组织制定的房地产经纪合同推荐文本,也可寻求熟悉房地产法律法规的专业人士的帮助,在其指导下签订合同。不要轻信某些中介机构和人员的口头承诺,要把所有的约定落实为书面合同条款。[page]
    如果发现合同条款含义模糊、有失公平,或者认为条款不完善的,应坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善。仔细斟酌每个细节的合理性和详尽性,是维护自身权益的有力手段。
    黑幕三:“强盗佣金”,吃完东家吃西家
    国务院批准的计价格[1995]971号文规定:房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%—2.5%计收,实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。而在现实操作中,很多房产中介视国家规定为无物,双向强收佣金、超额收取佣金等违规行为大量存在,成为中介暴利收入的重要来源。
    2009年10月信息时报报道:市民冯先生去年初委托美联港置房地产代理有限公司(下称美联)经纪人范国伟出售一套房屋,“签售房合同时,明明说好交易价为100万元,3%的中介费共3万元全部由买方支付,可后来美联‘秘密’让我又签了一份委托书的材料,要向作为卖方的我收取0.5%的中介费,即5000元。我算了一下,如此一来美联就总共收取了3.5%的中介费。”冯先生翻着厚厚的材料说。这是一起典型的双向收取佣金的例子。
    国家规定中介公司最多收取3%的佣金,但很多中介公司置若罔闻,强制收取4%、5%,甚至更大的佣金比例。为了多收佣金,一些房产中介公司想方设法提高房屋售价,这样就可以多收很多的费用。此外,很多中介还会在其他代理环节,吃拿卡要,环环收费,高佣金成为房产中介业的一个标签。
    防范招数:
    避免缴纳高佣金,首先必须熟悉国家关于房产中介服务收取佣金的规定,在房产中介收取超过规定范围的佣金时,可以拒绝缴纳,或向消协投诉。
    注意防范中介的“低佣金”、“免佣金”宣传噱头,“低佣”、“免佣”的背后是佣金的转嫁。中介可以通过提高房屋售价,或者在其他服务环节加收服务费等手段来捞取“变相佣金”。这就要求我们在和中介“谈价钱”时,必须跟中介明确约定服务收费项目和数额,这样才能避免上当受骗。
    黑幕四:“全包价”不全包,骗取定金玩“潜逃”
    “全包”的交易模式存在很大风险,中介公司在与卖房人签订合同时将所有家具、家电一一写入合同,而在与买房者签订的合同中尽量少地提及房屋的配套设施。在带着买房人看完了配套齐全的房子后,中介利用房屋交接的时间差,将房屋中能搬走的配套全部收入私囊。很多消费者付了全包价,而得到的却是一座空房子,有苦难言。
    此外,不法中介利用购房者的急切心理和信息不对称,进行一房多卖,或骗取“定金”,或卷款逃跑的情况也时有发生。中介公司一般都是要求买房者在合同签订后将首期款(一般是售房款的两到三成)打入指定银行账户,进行资金监管,在国土房管部门登记,合同生效后,中介公司才会把房款付给卖方。由于铺面多、业务量大,加上缺乏监管,一些不法房地产中介就利用收、付款的时间差,采取“拆东墙补西墙”的办法,挪用这些资金,用于炒房、炒股等,追求短期利润,中天置业就是一个众人知晓的案例。近年来,房地产市场异常火爆,积淀在中介公司的房款很多,他们挪用资金也就更容易,一般不容易出现问题,但这也不能排除一些公司因为经营不善而发生资金链条断裂现象,一旦资金链条断裂,则意味着房屋交易的失败,卖方拿不到一分钱,买房者的定金也就打了水漂。更有甚者,一些中介在收了定金以后就卷款潜逃,消费者只能欲哭无泪。
    防范招数:[page]
    以全包价买下的房子,在买房过程中要跟真正的业主针对细节当面对质,然后在合同上附加一份清晰的家私电器列表,以便收房时验证。
    对交易资金疏于监管,是房产中介卷款潜逃事件屡禁不止的原因所在。事实上,中介公司根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力。这就要求在二手房市场建立交易资金第三方监管制度,即引入证券市场的第三方存管模式——股民资金不是存放在证券公司的账户上,而是存放在银行;银行作为无利害关系的独立第三方来存管客户资金,这样方能保证资金安全。
    黑幕五:偷天换日,“改底单”
    没有房产证,但是有购房合同的房子,可以通过修改购房合同进行买卖,俗称“改底单”,但是需要开发商同意方可进行,并交纳一定费用,一般为2万~3万元。国家明确规定“期房限转”,不允许未发放产权证书的房产上市交易,只能是有产权证书的房产才可以合法交易。一般情况下开发商不会同意“改底单”,但聪明的中介公司通过直接联系销售人员,送红包的方式轻松搞定房源。购房者的资料一般是存放在售楼人员手里,直接塞给销售人员两三万块钱的红包,就可以将原购房合同修改掉,只要不被开发商发现就OK了。“改单”以后,原合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同,一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。
    防范招数:
    鉴于“改单”合同为瑕疵合同,所以,为了保障后期使用权,消费者在购房时还是要确定所购房源具有合法的产权证明,通过正常的过户交易流程来实现产权转换,这样比较安全可靠。

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