通过出让、转让、出租、转租方式取得的集体建设用地不得用于商品房开发和住宅建设。记者26日从广州市国土房管局获悉，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(下称《试行办法》)正在该局网站上公开征求市民意见。其中规定，集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设将按照违法用地和违法建设相关规定查处。
严控新增集体建设用地规模
广州市国土房管局表示，《试行办法》于2011年9月19日公布施行，该《试行办法》为广州市行政规范性文件，于2014年9月19日有效期届满。按照《广州市行政规范性文件管理规定》的有关规定，该局对《试行办法》进行了初步评估，拟按规定程序申请继续实施。
集体建设用地怎么样才算是流转?《试行办法》提出，在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、抵押等，但利用本村建设用地建设乡(镇)村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。
并不是所有的集体建设用地都可以流转。按照规定，集体建设用地使用权流转应当符合多个要求，包括：产权明晰，完成集体建设用地权属登记;符合土地利用总体规划、城乡规划;符合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管制，严控新增集体建设用地规模等。《试行办法》特别强调，通过出让、转让、出租、转租方式取得的集体建设用地不得用于商品房开发和住宅建设。
《试行办法》规定，集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，应当按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。
集体建设用地流转也要招拍挂
按照规定，集体建设用地使用权不是说流转就能马上流转，先要让集体建设用地所有权人点头同意。集体经济组织采取重大事项集体决议的方式，形成同意流转的书面证明材料。
拿到同意流转证明，还要分四步走：
1发布通告。本集体经济组织应当在集体经济组织成员会议或成员代表会议召开之日起提前30日发布通告，列明流转形式、流转价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况，并通知举行集体经济组织成员会议或成员代表会议的时间、地点、参加人员及提出异议的途径。
2召开集体经济组织成员会议或成员代表会议。集体经济组织成员会议或成员代表会议对流转基本事项进行表决，须取得本集体经济组织的2/3以上成员或者成员代表同意。
3进行公示。公示期间，有1/3以上集体经济组织成员对集体经济组织成员会议或成员代表会议的决议提出异议的，不得办理流转手续。
4出具同意流转书面证明材料。同意流转书面证明材料要经公证机构公证。
值得注意的是，拿到同意流转书面证明材料后，集体建设用地所有权人或使用权人就可以向土地行政主管部门提出纳入年度土地供应计划的申请。
集体建设用地流转不能私下交易，而要在全市统一的交易平台进行。工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，要在土地公开交易机构以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租，并取得土地公开交易机构出具的成交确认书或中标通知书。
出让价格不低于同地段地价三成
为了防止集体建设用地被低价转手，《试行办法》还作出规定：集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。转让集体建设用地使用权，还要向县级以上政府土地行政主管部门如实申报成交价格。
集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理，村集体经济组织应按重大事项决策程序明确一定缴存比例并存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。
集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，将按照优先用于发展壮大集体经济的原则，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。按法定程序决定的收益使用方案，要报镇政府或街道办备案。
■纵深
集体建设用地流转待“破冰”
《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》于2011年9月19日公布施行，到今年9月19日有效期届满，再到该试行办法再度亮相征求意见，广州集体建设用地使用权流转仍然亟待“破冰”，给这片土地释放出新的活力。
在车水马龙的黄石东路上，面积约2万平方米的黄石广场正紧锣密鼓地推进集体建设用地流转。据了解，该地块有望成为广州首宗集体经营性建设用地流转的案例。宗地所有权人为黄石街马务社区，曾于上世纪90年代领取建设用地批准书。但由于缺乏建设资金，项目一直处于“烂尾”状态。
记者了解到，在广州，像黄石广场这样亟待通过流转盘活再利用的集体建设用地仍有不少。事实上，农村集体土地无序利用与土地低收益并存的矛盾一直困扰着广州这种城市。近10年，广州农村人口减少50.6%，建设用地反增74.7%，农村人均占用建设用地是城市的近4倍;农村闲、散、乱用地占到六成多，土地收益只有城市国有土地的1/10。
数据显示，广州有600多平方公里的集体建设用地，在一些国土干部看来，这是一块巨大的“沉睡的资产”。
记者了解到，为了盘活农村的土地“资产”，广州多年来一直在打基础，除了完善《广州市集体建设用地使用权流转办法》和相关配套政策，广州还加快农村集体土地使用权和所有权登记发证，完成4753平方公里集体土地的地籍调查和登记审批，还加快搭建统一的城乡建设用地交易流转平台，推进集体土地通过出让、出租、转让、转租、抵押等方式流转等。
专家认为，集体建设用地入市流转后，好项目“落地”集体建设用地的最大障碍将消除，政府将可以靠市场力量来提高村民的收入。
