房地产开发违规操作

　　[提要]在房地产开发建设过程中，开发商、建筑商和监理单位形成一个利益链，监理的地位非常尴尬，监理单位受雇于开发商，在一定程度上听从开发商的意见，缺乏独立性；它的费用是由开发商支付的，受开发商制约。
多年来建筑质量问题一直是业界探讨和普通购房人关注的话题，虽然根据本报记者的调查，北京极少有发生建筑主体结构性问题的严重事件，但时有发生诸如管道漏水、墙壁空鼓等建筑质量纠纷，业主维权现象不减。再次引发对建筑质量的关注，我们希望通过对房地产开发各环节可能出现建筑质量方面的采写，来揭示地产行业和建筑行业存在的潜规则，来对地产业目前还存在的反常现象进行反思。

规划立项 仅罚款不足以威慑违建者

规划和设计是房地产项目首要环节，奠定了一个项目的格调和品质。在实际操作中，开发商往往需要先委托设计院，出一个反映整体规划的基础方案，交给规委审批，拿到批文以后，再做比较细化的初步设计，接下来才是详细的定稿，再让规委审核认可。在这个环节，设计院是受开发商所聘的，做出的方案是要符合开发商的理念才可能上报到规委，规委则起到至关重要的把关和监督的作用。

业内人士表示，近年来，规委对于开发商的规划立项已经监管得越来越严，成立了专门的监察部门即执法大队，对开发商违反规划的行为进行查处，开发商也已经收敛了很多，不再像以前那样任意更改规划。但是，打“擦边球”的现象仍然时有发生。

案例：

今年4月9日，北京市规委网站“违法建设”栏公布，北京银都房地产发展有限公司在海淀区西直门北大街32号建设枫蓝国际中心项目，未按照规划行政主管部门批准的内容进行建设，共增加违法建筑面积6406.88平方米，违反《北京市城市规划条例》第四十三条。

溯源：

违反立项规划的开发商，抱侥幸心理的只是一部分，还有相当一部分是违规后主动向规委“承认错误”，而由于认错态度较好，往往交纳一部分罚款就可以蒙混过关，得到竣工验收表。

从规委的处罚结果来看，罚款是最常见的一种处罚形式。而罚款这种处罚方式，对于开发商来说，震慑力实在是有限。有业内人士认为，对于违反规划立项的开发商，应该召开听证会，除了罚款外，还应该有让其恢复原状等处罚决定，真正形成“高压线”效应。
建筑材料 以次充好材料时有进入施工现场

目前涉及到建筑质量方面材料主要包括水泥、钢筋等材料。北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉接受记者采访时表示，目前多数房地产开发商的钢筋、水泥等建筑材料采购一般委派建筑方进行采购，一般由开发商指定采购单位。建筑材料原因导致的工程质量，主要是涉及采购不合格的材料。“由于目前开发商对主体结构要承担终身责任，一般开发商是不敢冒险的。”毛炳辉表示。

不过有来自开发商方面的建筑师表示，建筑材料采购管理一般是公司总经理或其信任的人主抓，在这样的情况下一般不会出现问题。当然也不可能避免因主管人员管理不善或个人有所经济利益目的，采购到劣质材料。“主体结构外的二次结构工程则有可能出现使用和实际要求不吻合的材料。”该建筑师这样表示。采购不合格材料也时有发生。

案例：

据《中国建设报》报道，北京一消费者在大兴区购买了一套房子，房子开始装修就发现了严重的质量问题。房子顶部下沉，地板地面下沉，经质检部门检测得知，该住房的混凝土强度低于设计值，楼板存在质量缺陷，墙用水泥标号严重偏低，施工部门不敢再继续施工了。面对现实，消费者真不敢相信自己所购新房实为“豆腐渣”。

溯源：

据业内人士透露，房地产采购行业吃回扣的行规普遍存在，部分采购人员在收取供货商的回扣后，可能将部分不合格材料混进工地。

此外，还有可能出现开发商将原材料的采购全交给施工方，施工方为了获取最大利益，或因垫资等原因采用以次充好的材料的情况也时有发生。从目前客观情况来看，出现不合格材料进入施工现场集中体现在开发商人为因素上面，此外还有就是监管单位是由开发商聘请，所以即使发现此类情况，也基本是以听从开发商为主。
施工监理 受制于开发商缺乏独立性

目前，房屋竣工验收采取的是政府备案验收制，因此从程序上讲，监理单位是对整个住宅质量保证的最后一个关口，对整个建筑的施工流程起着举足轻重的作用。监理的主要工作内容就是，施工过程中的质量、进度、费用控制，安全生产监督管理、合同、信息等方面的协调管理。2006年，原建设部、国家工商行政管理局颁布了新的《建设工程委托监理合同(示范文本)》，更加明确规定了委托人与监理人双方的义务、责任和权利，并对文本的词语进一步予以规范。在一定程度上有利于监理行业的独立和提高其工作效率。如果严格按照此规范操作，则很多质量纠纷和隐患就可以避免。

案例：

今年初，北京某项目准业主赵女士接到通知验房，她发现，10余平方米的卧室顶部多处凹凸不平，高差达10余厘米，她当即要求开发商整修。过了一个多月，她再次前往验房时，发现现场依然如故，没有进行任何处理。当赵女士问及如此明显的质量问题在施工监理和工程验收过程中竟然没有发现，监理部门和房建主管部门的职责何在时？工程部和售楼处的工作人员开始互相推诿。最后，赵女士无奈收房。

溯源：

在房地产开发建设过程中，开发商、建筑商和监理单位形成一个利益链，监理的地位非常尴尬，监理单位受雇于开发商，在一定程度上听从开发商的意见，缺乏独立性；它的费用是由开发商支付的，受开发商制约。

一定程度上来说，监理不能严格履行责任的原因在于违规成本低。我国《建筑法》只规定了两种情况下监理人要承担刑事责任。一是“与建设单位和施工单位串通弄虚作假”；二是“降低工程质量标准的”。《刑法》中监理人应承担刑事责任的情况是“违反国家规定降低工程质量标准造成重大安全事故的”。两法均只是对因监理人因有意降低工程质量标准造成重大安全事故的才追究刑事责任，从目前北京市发生的房屋质量纠纷来看，大多属于非重大安全事故的质量问题。