目前,楼市调控加剧,房屋买卖纠纷激增。笔者最近代理的一个房屋买卖纠纷案件具有典型意义。王某将房屋出售给葛某,签订合同后买方付款,但没有办理过户手续。此后几天房价上涨,王某表示房子不卖了,双方协商未果,葛某起诉到法院,要求王某退还房款并赔偿购买同等地段同等房屋的差价。
类似纠纷究其原因,一方面是由于房屋价格波动引起的诚信危机,另一方面是由于纠纷双方对于可得利益损失的认定难以达成共识。任何房屋买卖合同签订后随着时间的推移,情境发生了变化,当事双方的初衷也会有所变化,为了维护自己的经济利益,有人选择违约,有人选择寻找合同瑕疵主张合同无效或撤销,无论怎样,都与另一方意愿相悖,导致纠纷产生。在处理房屋买卖纠纷的过程中,势必要对损失的范围进行确定,对于是否要求可得利益损失,在司法实践中,大致有以下几种情况。
一是房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失,违约方应当予以赔偿。在认定可得利益损失时应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、违约方签订合同时能够预见或应当预见到其违约可能给守约方造成的因房屋价值变动而产生的损失以及守约方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
可得利益损失主要是房屋差价损失,是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)市场交易价格,与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失,但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。认定房屋差价损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等予以合理确定。
二是出卖人的违约行为符合合同约定或法定解除条件,但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形,双方可以继续履行,此时应根据双方合同约定的违约条款处理,由违约方承担违约责任,此种情况下,如果守约方提出解除合同的,其应按照合同约定的违约条款获得赔偿,守约方如果此时提出要求赔偿房屋差价等可得利益损失的,超出了合同约定的范围,不应得到法律的支持。
三是房屋买卖合同被确认无效或被撤销,当事人有损失的,按当事人的过错程度予以分担。我国合同法第五十六条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下,当事人一方主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的,笔者认为此时可得利益不存在,当事人没有索赔的法律依据,不应得到法律的支持。如果一方当事人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、伪造授权书等恶意行为致使合同无效或被撤销的,另一方要求赔偿房屋差价等实际损失的,应结合案件具体情况,根据房屋买卖合同是否实际履行、买受人支付购房款的数额、出卖人是否已将房屋交付使用等因素,综合判断予以确定,但以合同实际履行时的可得利益额为限。作者:北京汇源律师事务所副主任
