购房定金能要回吗

家住汉阳的陈先生看中了一套房子，并在确认开发商五证齐全的情况下，签订了购房意向书，同时支付了一万元定金。但是，当陈先生与开发商签订购房合同时，因不同意合同中的一些条款，他希望能再签订一个补充协议，却遭到开发商拒绝。陈为此拒签合同，并要求退还已交的定金。但开发商却拿出购房意向书，对陈先生说：意向书明确指出，如购房者不在规定的期限内交纳首期款，视为购房者违约，所交定金不予返还。最后在陈先生一再坚持下，开发商同意退还2000元。

　　定金究竟能否要回？是否签了购房意向书后，就不能要回定金了？陈先生致电本报编辑部，提出了上述疑问。

　　据业内人士介绍，“定金”大致出现在两种情况下：一是开发商在物业正式开盘前，以内部认购的方式开始发售，认购期间的价格要比正式开盘后便宜一些，有的还以打折或抽奖等方式促销，购房者签了《认购协议》并缴纳了定金；二是正式开盘后，购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了定金。如果在正式签合同时，因某些条款与开发商不能达成一致或开发商拒绝签订购房者提出的补充条款，购房者提出退房，开发商就可能拒绝返还定金，如陈先生碰到的情况。

　　对于第一种情况，楼盘没有正式开盘，多是因为五证尚未办全，楼盘不具备商品房正式上市的法定条件，《认购协议》并不受法律保护，因此，这一时期购房者所缴的定金应当返还。

　　而对于第二种情况，则要视具体情况而定了。业内人士认为，构成《经济合同法》意义上的定金不能返还，如果不构成应予返还。

　　陈先生的情况就是第二类“定金”问题的典型案例。由于对这类情况目前还没有明确的法律规定，业内则存在不同看法，绝大多数人士认为，购房者在规定的时限内签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款使双方不能达成一致意见，致使购房者不能买房的，责任不应由购房者独自承担，发展商应当退还定金。因此，陈先生能拿回全部定金。但是，如果陈先生已经和开发商达成一致意见，并签订了购房合同后，再要求退房，定金便不能返还。

　　据介绍，如今很多购房者认为，双方签字盖章的合同或意向书必须遵守，所以一旦有异议，就认为既然签了字不履行就是自己违约，因此放弃索回定金。其实合同也分有法律效力的、无法律效力的以及效力待定的等几类。如果无法判断，最好咨询房地产专业律师，以维护自己的合法权利。

何谓“定金” 小资料

　　《担保法》规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

　　由此可见，在购房合同中，“定金”是一种担保方式，是开发商与购房者在合同中约定的，由购房者向开发商给付一定数额的金钱，作为购房担保，来保证合同的实现。“定金”具有惩罚性：如购房者违约，无权要求返还定金；如开发商违约，则要向对方双倍返还定金；如房屋买卖顺利完成，定金应当抵作房款或者收回。此外，根据法律规定，“定金”的数额不得超过房屋合同总价的20％。

　　提防“订金”陷阱

　　楚天金报记者郑锦凤

　　在少数《房屋认购书》中，还存在“订金”陷阱。

　　汉口的段女士曾遭遇过“订金”陷阱，她在看好一处房子后，交纳了2万元定金，而《认购书》上写的却是“订金”。在段女士签订正式合同之前，开发商已将该房出售给他人。段女士一怒之下，索要双倍定金，却被开发商拒绝，理由就是“订金”只是预付款，开发商只需退还原额就可以了。

　　据业内人士介绍，“订金”与“定金”的法律性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。如果开发商违约，购房者无权要求双倍返还，只能得到原额；如果购房者决定不购买，开发商应退还订金；但如果购房者超过规定期限以后才决定不购买，订金便不退了。少数狡猾的开发商便借这个“笔误”，制造销售陷阱。

　　由于“订金”与“定金”的法律后果不同，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”。此外，买卖双方最好在《认购书》中，对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限，以及开发商违约时是否双倍返还等问题，加以明确或沟通，以避免纠纷。