《物权法》的房地产解释 2007年10月1日起实施

《物权法》起草工作开始于１９９３年，从２００２年１２月起，全国人大及常委会进行了八次审议，期间还多次向社会征求意见，并召开了100多次座谈会、立法论证会听取各方意见，最终于2007年3月份，在十届全国人大五次会议上高票通过。这部分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有等五编，共２４７条的《物权法》明确规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。

　　分析这部与民生息息相关的法律，我们粗略总结出了与土地、与房子，与我们的“住”相关联的七大方面。

　　70年后住宅用地“自动续期” 　明确建设用地使用人权利

　　７０年大限到期后，我们的住房怎么办？50年大限到期后，我们的工厂怎么办？面对类似种种问题，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

　　为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，《物权法》严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。并指出采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　《物权法》还明确了关于建设用地使用权人的权利：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

　　虽然《物权法》作出了住宅建设用地７０年后自动续期的规定，但是，并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

　　维护被征收人合法权益 细化土地房屋征收规定

　　“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量的规定。”即将实施的《物权法》明确规定，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。《物权法》同时规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　为了切实保证被征收人的合法权益，《物权法》规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，《物权法》明确规定：任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

　　另外，《物权法》还对因特殊原因造成的征收补偿作出了明确规定。指出因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

　　土地承包期届满可继续承包 土地承包权可依法转让

　　土地承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。《物权法》赋予了农民长期而有保障的土地使用权。

　　物权法还规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”

　　对于土地承包权的转让问题，物权法规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”

　　明确车库、车位归属问题 　区分建筑物所有权

　　“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，《物权法》明确了业主对小区车位车库的归属问题。

　　另外，《物权法》还规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。同时，《物权法》规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 [下一页]

青岛日报