广州市即将拉开旧城改造大幕，未来将拆除1000万平方米的旧建筑，动迁人口约60万。如何保障被拆迁人的利益成为决定旧城改造成败的关键。广州市国土房管局昨日正式公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)，今后，旧城改造拆迁将参照当地一手商品房均价大幅提高补偿标准，对住改商、没有房产证的房屋等四大拆迁遗留难题提出了解决之道。
焦点1
困难家庭最少补40m2
随着城市化的发展，很多老城区居民都面临经济困难，他们所住的旧房普遍偏小，如果按拆一补一的方式补偿，其居住情况并没得到改善。如今广州要设定住宅房屋拆迁补偿最低面积标准，加强对弱势群体的保护，保证住宅被拆迁人的居住权。
此次出台的《指导意见》明确，如果被拆住房合法产权的建筑面积小于40平方米，被拆迁人只要满足具有广州城镇户籍，且被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅这两个条件，在异地永迁的时候将按40平方米予以补偿。
在满足上述两个条件的基础上，如果被拆迁人符合广州城市低收入住房困难家庭的住房保障条件，还可以选择就近安置。
市国土房管局表示，出台上述最低补偿安置面积的规定，主要出于以下考虑：一是将补偿安置与住房保障工作紧密结合，倾斜照顾低收入住房困难家庭，通过改造同步解决低收入家庭的居住问题，实现一举两得；二是通过政策引导被拆迁家庭多选择异地永迁和货币补偿，实现抽疏中心城区人口的目的。
此外，新政策明确提出：被拆迁人不得通过分户、析产、交易、赠与等方式享受上述拆迁补偿政策。
焦点2
“住改商”物业区别对待
广州历史上形成了较多的“住改商”问题，对于这类问题，新的拆迁政策本着尊重历史、实事求是的原则，也将给予适当补偿。
《指导意见》规定在符合规划条件下，拥有合法产权的被拆迁人可以选择不同的补偿安置方式。被拆迁人选择异地永迁、就近安置的，按住宅用途进行补偿安置。如果被拆迁人选择货币补偿的，还要根据“住改商”物业的具体情况分别对待———
如果是1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。
如果“住改商”物业属于1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。
广州市国土房管局还明确，如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《指导意见》有关住宅货币补偿的，应当按照住宅确定货币补偿，以保证政策适用的公平性。
焦点3
自建房补偿不超过六成
广州从1981年开展房地产登记工作，目前符合登记条件的房屋已基本办理了房地产证，但在实际中也还存在着因建设单位倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠交税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产历史遗留“办证难”问题。
那么没有房产证的房屋拆迁怎么补偿呢？《指导意见》明确，根据广州2008年初出台的解决历史遗留办证难问题的相关意见，已开始给大批没有房产证的房屋发证，对于符合相关文件规定，但尚未领取房地产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按相关文件确定条件核定的面积确定房屋补偿安置面积。
《指导意见》还明确，违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对于被拆迁人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋，考虑到过去法规政策不断完善的历史背景，给予适当、合理补偿，可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。
焦点4
租客弃租公房可补三成
旧城改造拆迁中还有一大难题就是租房客往往会以租赁合同为由拒绝搬迁。为引导承租人主动解除租赁关系，《指导意见》首次明确，符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。也就是说如果被拆迁房屋的货币补偿有100万元，承租人就可以拿到30万元的弃租补偿。
如果符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积，国土房管部门依法配合安置工作。
广州市国土房管局相关负责人表示，这项补偿办法只适合直管公房拆迁，私房拆迁由业主和租客自己协商弃租补偿的比例。
三种补偿安置方式
●货币补偿
新增改造奖励，使拆迁补偿标准比以前大有提高，更有利于充分保障被拆迁人的合法权益。按照新的政策，货币补偿由房屋市场评估价加上改造奖励，标准最高可以达到同区位一手商品住房均价水平。
●异地永迁
为抽疏中心城区人口密度，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，确定异地安置房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁得越远，获得补偿安置面积也就越大。
●就近安置
按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。 [page]
实地走访
就近回迁最受欢迎
广州新的拆迁补偿安置政策出台后，记者第一时间走访越秀、荔湾和海珠区的典型老街，市民最关心的还是拆迁后自己的生活水平是否会发生变化。由于老城区配套成熟，大部分被访问的居民都希望选择就近回迁的补偿方式。
越秀东濠涌街坊玲姐：补点钱也要就近安置
60岁的玲姐是一位名副其实的老越秀，独身的她住在东濠涌一栋楼龄超过20年的黄皮楼，房屋面积有50平方米。玲姐说，尽管房子老旧，也时常发生漏水、盗窃等现象，但由于位于大东门，附近肉菜市场完善，临近中华广场，省人民医院也仅在15分钟路程之内，这对于已经步入老年阶段的玲姐很是满意，“年纪大了，医院和菜市场比什么都值钱。”
对于最新公布的旧城改造拆迁补偿指导意见的三种补偿安置方式，玲姐不假思索就选择了“就近安置”。由于处于黄金地段，去年东濠涌拆迁项目补偿中，玲姐附近被拆的老房补偿奖励高达到13380元/平方米。
对于货币补偿与异地永迁，玲姐认为，前者需要自己去搜索合适的房源搬迁，颇费周章，也耗费精力，自己也没有足够的购房经验。后者则更是有“发配”之感，脱离便利的交通和生活设施，这让年老的居民更是没有安全感。
海珠同福中路街坊何姨：担心住改商拆迁后断了生计
2009年12月底，海珠区同福中路上张贴起一纸拆迁公告，里面标示拆迁的范围从同福中路372号至394号等。不过，住在这个拆迁范围里的街坊，表示到现在都不愿意与拆迁公司谈判。
由于这个拆迁的路段紧靠着海珠区有名的红会医院，多年前平房里的街坊们纷纷打开自家门面做生意，卖妇女婴幼儿用品、水果等，这一带被街坊叫为“BB商铺街”。。
这里的街坊最大的心愿就是希望能回迁到这里。何姨的房子虽然有60平方米，但全部用来做商铺，一家人反而租住在附近。“所以一平方米能够补偿到多少钱，街坊们都没有同拆迁公司谈过。如果不能回迁，能否再分回一间一楼的商铺。否则只补偿一笔钱，不够买新房，家里人也断了生计。”
荔湾逢源路宝盛沙地：旧城改造九成居民选回迁
作为荔湾区首个可回迁的旧城改造地块，位于逢源路宝盛沙地二期地块的旧城改造计划从去年6月份开始实行，近160间老房子被列入其中。宝盛沙地项目在三个多月时间内，完成了96.28%的动迁工作，其中九成多居民选择了原址回迁。
据了解，宝盛沙地拆迁所实行的拆迁货币补偿价格，是依照拆迁房屋的质量所进行的“阶梯式”定价。其中，对框架结构房屋的弃产补偿为10600元/平方米。最高补偿和最低补偿房屋之间的差价不超过1000元。
在荔湾今后的旧城改造实行措施中，区更新办相关负责人表示，政府将在打算拆迁地块实行“征询制”，向当地居民征询拆迁意见，若多数居民不同意，拆迁将另择地进行。
