香港的房地产市场正在经历新一轮的“高烧”，今年来香港政府几次出招“退烧”，但政策效力迅速被市场消化。如何避免楼市形成的泡沫，重蹈过去房地产市场大起大落的覆辙，成了考验港府的一道难题。
8月31日，香港九龙塘拍出一块豪宅地公呎价16500元（港币，下同），又创九龙新地王。 香港楼市，为何只见政府出招，不见楼市退烧，成为不少人议论的话题。
“8月13日的政策，17日就消化掉了”，供职于香港某家地产公司的林小姐介绍说，特区政府8月13日针对楼市公布的最新调控政策，虽然令香港楼盘成交量应声下降一半左右，地产股也出现大跌态势，但仅仅一周不到，房屋交易市场依然是一片红火。“整个跑马地东半山，8月份截至20日已经有80单买卖成交，可以说生意兴旺，到月底超过100单应该没有问题”，林小姐说。
作为全球最活跃的房产市场之一，香港房地产业经历的此番大幅跌宕，不仅吸引了全球产业界的目光，更让普通市民的心情在波峰与波谷间反复回旋。
政策调控下房价屡创新高
去年以来，香港房价屡屡创出新高，尤其是去年10月份售出4.3亿余元的西半山豪宅“天汇”68楼Ａ室，每平方米售价高达70余万元，成为全球最贵的住宅单位。当年9月份，送交香港土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共1.4437万份，同比上升95.9%。一连串房产大热的消息不仅令媒体为之侧目，连习惯了高房价的香港市民也开始频频发声表达不满。
面对走势凌厉的楼价，4月21日，特区政府重拳推出了“9招12式”调控政策，力求增加房产交易的透明度。此后，香港住宅成交量应声急挫。
然而，“新政”出台不到一个月，香港楼价又开始出现明显上升。6月份的平均楼价比2008年的高峰已经高出了15％，大型单位的价格也已超越了1997年的高峰。
面对又一轮楼市冲击，香港财政司司长曾俊华坦言：“目前楼市正处于一个结合极低利率、大量流动资金和供应偏低的异常情况。”因此，8月13日，特区政府多部门又联手推出多项调控政策，包括增加土地与住宅供应量、禁止炒卖一手楼花、降低住宅楼宇按揭上限（即提高首付比例）等等，力图增加投机者的成本。
该政策周五公布，周末香港楼盘的成交量就应声下降一半，8月16日港交所地产股更出现全面下跌。但是，17日香港政府拍卖两幅九龙市区地皮，被长实集团以总价76.1亿元购得，分别高出原价43.5%及98.3%，楼面地价每平方米近10万元，现场竞投气氛及成交价远胜市场预期。这一成绩令市场大跌眼镜，一度担心政府新政令楼价回落的红磡及何文田区的二手楼业主，闻讯立即将住房加价3%至10%。
香港专业顾问公司高层人士坦言，此番卖地结果反映政府新推出的楼市调控措施未能改变住宅楼宇供求失衡，发展商对豪宅后市也极具信心，新措施不会对楼市产生太大影响。实际情况也证实了这一点。据地产公司介绍，目前港岛偏僻一些的地段例如鸭脷洲、南湾，楼盘每平方米十二三万元已经是很便宜的，稍好一些的地段都要17万至18万元一平方米。“最近一个月，两个新开的楼盘有九成半已经售出，新楼抽签都买不到。”
闲置资金推高市场，内地“豪客”成购房新军
“买房子就像是买名牌手袋”，这是林小姐对内地顾客购买香港住宅的直观评价。既然到香港投资移民都需要600多万元，不如直接买一套房子来得划算。“公司职员听到顾客是讲普通话的，都争相接待，因为他们往往会一笔付清不用贷款。反倒是讲英语的顾客，多数是要租房，回应寥寥。”
香港房价攀高，内地“豪客”不能不说是一个重要的因素。根据地产中介公司的统计，现在香港房屋买卖有二至三成的业绩都要归功于内地客户。“内地人创造了香港楼市神话”，林小姐感慨说。
除了内地客户的因素，香港本地经济发展的种种要素综合在一起，也对房价起到了推波助澜的作用。首要一点，热钱涌动。早在去年10月，金融管理局局长陈德霖就警告说，2008年至2009年，共有约5675亿元资金流入香港，银行体系数据也反映，2009年第二季度以后，流入资金已经由避险转为投资，数千亿“热钱”将会对资本市场价格产生很大影响。汇丰亚太区业务策略及经济顾问梁兆基更是认为，资金流入的规模“前所未见，至少有20%的热钱流向楼市，香港楼市升势将于2010年趋向白热化，构成泡沫”。
此外，2009年以来香港经济复苏势头强劲，今年3月份全港对外商品进出口额同比增幅双双超过三成，商品出口及失业率均恢复至金融危机前水平。在全球外来直接投资金额排名中，香港更是从2009年的第九位跃升至今年的第四位。在经济复苏势头带动下，香港就业形势一片大好，市场上资金充裕、银行利息低，推动大量的资金都在找合适出路。
楼市风险有增无减，特区政府严阵以待
据介绍，港岛东半山8月份房屋成交量已经超过100单，业绩处于中上水平。目前市场上新楼盘数量不多，多为尾货。政策对投资客的短炒行为已经产生一定影响。目前香港楼市成交量有轻微下降，但楼价并无下降。市场上买家和卖家正处于一种“拉锯”的状态，都在观望后续情况。
就特区政府来说，不断增加土地供应、增加投机者成本等政策，只能起到一定的调控作用。作为房产一线售卖经手人的林小姐，对特区政府的房产调控政策并不乐观：“目前的政策对真正有钱的人起不了什么作用，影响的还是那些有置业需求的市民。现在买卖火热的都是豪宅，或者包装、装修好的楼盘，市场跟风自然热衷于新建更多高价楼盘，引领房地产市场价格越卖越高。”
对楼市的火热现状，特区政府已先后遵循四个方向推出调控措施，即增加房屋供应、抑制物业投机、确保市场透明度及防止按揭信贷过度扩张。但财政司对楼市现状也有比较清醒的认识，该司发言人表示，现在物业市场仍以个人置业为主导，但随着楼价的进一步上升，市民置业的供款与入息比例已经升至第二季度的41.5％。这个数字虽然没有超越1989年至2008年间53％的平均数字，但在按揭利率可能长时间保持偏低的情况下，“楼市泡沫的风险只会有增无减，不可忽视”。 [page]
更令特区政府担心的是，一旦流动资金被抽走，利率回升至一个比较正常的水平，对楼市将会造成空前压力，也会对金融和经济稳定性造成一定影响。“我们应该在泡沫尚未形成之前，采取一些防患于未然的措施，同时尽量取得平衡，保持清晰而稳定的政策，以免招致楼市大起大落。”
财政司发言人表示：“特区政府将会继续密切监察市场情况，并在有需要时进一步推出适当措施。”
