房产纠纷

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江苏保障房退出机制在实际操作中存在困难,一方面有诚信问题,有核查难的问题,另一方面也有一种情况是住户虽然收入超出低收入标准,但仍然比较困难,而且只有这一套住房,这就没办法操作下去。

  江苏的保障房开建数据有没有水分?大笔的资金、需要的土地都从哪里来?贷款有没有偿还能力?分配是否公平?房子质量有没有保证?……

  昨天,江苏省十一届人大常委会第二十五次会议召开联组会议,专题询问了全省的保障性住房建设情况。短短的两个小时里,12位省人大常委会委员就“公平分配”“准入资格”以及“质量监管”等热点话题,现场对省住建厅、民政厅、国土厅、财政厅、审计厅以及省发改委六大部门进行面对面的“考问”。

  “第一次面对这样的询问,很紧张,觉得相当有压力。不过,这对我们来说也是动力。”有关部门负责人坦言。据了解,这也是江苏人大常委会首次采用专题询问的形式,对政府工作进行审议。

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  审核、管理

  退出廉租房有困难咋办?

  实在交不起物业费又咋办?

  廉租房弹性退出机制和保障房分级收取物业费都在考虑中

  问

  分配如何保证公平?

  答:两条线审核,前10月两成多申请者被拒

  唐某委员:保障房如果分配不能公平进行,会在很大程度上影响效果,现在很多居民家庭收入增加了,有些隐形的非固定的收入核定比较困难,江苏在健全保障房的申请、核实方面有什么举措?

  省民政厅厅长吴某彪:保障房的准入工作是基础工作,也是世界性的难题。在发达国家,对此评定的准确率为85%,发展中国家更低一些。我省的做法是,根据申请人收入情况,申报以后分别审核。 民政部门采取入户调查、邻里走访、民主评议、社区张榜公布等形式,对隐形收入进行核实。去年全省申请对象为73055户,排除了20.5%;今年1~10 月申请了45808户,符合的34825户, 排除率超过两成。但目前工作中还是存在一些问题,比如各部门之间没有工作信息共享平台。建议建立协调机制,成立专门认定低收入的工作小组。

  省住建厅厅长周某:江苏明确城市低收入家庭标准,由各市人民政府按照当地人均可支配收入的一定比例、经济发展水平以及房价水平确定,原则上要覆盖城镇家庭收入的后20%人群。“十二五”期间,保障人群拓展到中低收入家庭,认定的收入线调整为后40%人群。

  除了收入线,另一个是住房线,目前江苏的界定标准为人均住房的建筑面积在15平方米以下,认定为住房困难家庭。

  进易退难如何解决?

  答:正在调研用经济手段实现廉租房退出

  宋某新委员:保障房的退出机制一直是社会关注的焦点。有人担心,正在大规模建设中的保障房,未来又要面临住进易退出难的情况,这个问题如何解决?

  省住建厅厅长周某:保障房分配的公平问题,是当前社会关注的热点问题,也是保障房的核心问题之一,是目前工作的难点。

  保障房的退出机制,目前是有明文规定的,其中对不符合规定的廉租房退出比较简单,只要停止发放补贴即可实现退出,比较难的是实物退出。

  目前我们对保障房住户实行年审,如果年审发现不再符合条件,可要求其退出,拒绝退出的可以由市县住房保障部门向法院提起诉讼,并申请法院强制执行。但在实际操作中存在困难,一方面有诚信问题,有核查难的问题,另一方面也有一种情况是住户虽然收入超出低收入标准,但仍然比较困难,而且只有这一套住房,这就没办法操作下去。

  我们对此有一些思考,既然让住户从房子里退出比较困难,有没有可能拓宽退出的制度?

  举个例子来说,假设一个廉租房家庭收入提高,不再符合保障条件,但又确实没有其他住房的,能不能采取提高租金的方法来实现“政策退出”:假设其符合公租房租住条件,可以考虑按照公租房租金标准收取;如果收入更高,是不是可以考虑市场化收取租金?又或者假设这个家庭的经济条件符合经济适用房住户的标准,是否可以考虑允许其以经济适用房的价格买下这套廉租房?

  当然这只是我们目前的考虑,正在调研中,要变成现实还需要在更大范围内征求意见。

  而对于公租房的退出比较简单。按照规定公租房的租赁周期是3~5年,另外用人单位担保人,如果住户符合退出标准,用人单位有义务予以配合。

  物业费该如何收取?

  答:物业费收取与否,可尝试分级对待

  高某庆委员:保障房越建越多,但后续管理上存在困难。比如有的住户无力支付物业费,这让保障房小区的物业管理非常困难。请问保障房的后续管理如何才能做到长效?

  省住建厅厅长周某:保障房的物业管理要走过去公房那样政府管理的老路是不现实的,但是要完全市场化也很难,可以采取差别化的形式。

  我们目前形成一些初步的想法。对于廉租房的家庭,由于本身是领取低保的家庭,他们的物业费应当由政府来承担。经济适用房面向低收入和中等偏下收入家庭,应当自行承担物业费,但是对于其中部分特殊困难群体,可以考虑由政府提供小区内的部分就业岗位,让他们不离开家门就有工作,让其获得一定的经济基础。而公租房人群是具备支付物业费经济基础的,应全额支付。

  另外一些市县的做法值得借鉴。那就是在保障房小区建成后,增加商业服务设施的面积,这样做既增加了就业岗位,又增加了出租收入,弥补了物业费收取不足的情况。

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  筹资、审计

  今年建设资金落实了没?

  社会资金参与进来优惠不?

  9月底已落实七成;鼓励社会资金建公租房解决无房住问题

  问

  建设资金如何筹措?

  答:五个渠道筹资,9月底已落实70%以上

  朱某平委员:我关注的是资金投入问题,不少地方反映资金筹措困难。请问,江苏省各级政府如何从资金上保证保障房的建设,财政投入和贷款的数额、比重分别是多少?各地是否进行了测算,能否按期偿还贷款?

  省财政厅厅长潘某和:资金筹措主要有五个渠道。一是住房公积金的利息增值收入必须完全用于保障性住房;第二,也是最重要的渠道,是土地出让金的10%必须拿出来作为保障房建设资金;三是争取中央财政支持;四是社会捐赠和其它方面的筹措;如果还不够,还有第五个渠道,可以借助其它融资平台来获得支持。

  今年国家下达给江苏的任务是开工建设39万套保障房,我们测算了一下,全部建好大概需要投资800亿元,到今年9月底,全省已经筹措落实了七成多。其中,财政性资金投入154.49亿元;另外,土地出让净收益拿出了68.7亿元,住房公租金7.19亿元;通过银行贷款,获得了129亿多元的支持,占 20%以上;企业和个人自筹241亿元, 占到40%多。

  这些资金,很好地保证了江苏保障房建设。明年还将加大政府的财政投入力度。

  不过,通过社会融资解决的部分,还有偿还问题。

  等到“十二五”末,全省该保障的对象基本保障到位,到时不再需要大量资金进行建设,政府的财政预算、土地出让净收益等资金就可以拿来偿还,此外,还有贷款项目的商业配套收益,以及公租房等租金收益也都可以用于偿还。

  社会资金有无优惠?

  答:鼓励大中企业和高校自建公租房

  周某江委员:企业如果利用自有资金建公租房,可不可以享受一些优惠政策?

  省住建厅厅长周某:江苏推动公租房建设的基本原则是政府主导,社会参与,市场运作。强调市场机制,鼓励社会力量参与公租房的投资建设。在今年9月颁布的省政府第73号令里面有明确规定:外来务工人员较多的大中型企业、新就业人员较多的高等学校等事业单位、在符合土地利用总体规划和城乡总体规划确定的土地用途前提下,经市县人民政府批准,可以利用自有土地、自筹资金建设公租房,或者改造现有闲置房作为公租房。并可在税费方面享受一系列优惠。

  要说明的是,首先,允许建公租房主要是解决无房住的问题,而不是改善的问题;企业的自建公租房也必须纳入当地的年度计划统一管理;供应对象要符合当地公租房的保障条件。

  如何加强资金监管?

  答:查出一些问题,各地都能积极整改

  陈某群委员:我想问一下审计部门是如何加强对保障房的项目资金的监督,发现的问题是不是得到了有效的纠正和整改。另外,今后将采取哪些措施针对这些问题,加强保障房建设资金的审计?

  审计厅厅长赵某毅:有个情况需要说明一下,原先的审计只局限于廉租房。因为保障房的范围比较广,但审计过程中重点关注财政资金的投入情况,因此我们对 2008年和2009年全省的廉租房建设进行了审计。总体情况较好,资金保障和实物工作量全面完成。但也发现了一些问题。部分地方的廉租房资金没有足额到位,比如土地出让净收益的提取部分没有完全到位。但我们后来发现,2008年和2009年的保障房建设任务不重,有的地方不需要提足这部分钱,也完成了任务。二是保障房的准入和退出机制还有待完善。三是分配后的常态管理不到位。四是一些回购回来的房子面积超标,个别地方存在房屋空置现象。

  审计后,各地对查出来的问题进行了积极整改。目前各地规范性文件就出台了9个,各部门还出台了22个相关的规章制度。

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  3

  品质、进度

  保障房保量能不能保质?

  会不会太偏太远不够方便?

  必须避免盲目赶进度;今年起配套将纳入考核

  问

  质量会不会跟不上?

  答:必须避免为赶工期出现质量问题

  王某委员:保障房建设任务繁重。很多人都担心在重压之下,保障房的量上去了,质会不会跟不上?

  省住建厅厅长周某:保障房工程确实存在着时间紧、任务重的客观现实,这也就是我们的压力和动力所在。我们必须避免为了赶工期而出现质量问题和安全隐患。围绕这个问题采取了以下几点措施:首先,立足于源头上优化设计,从今年年初,省住建厅就组织了全省公租房设计竞赛活动,要求各地从设计源头严把质量关。二是严格要求工程建设程序管理,要求保障房的招投标、开竣工、质量监督等必须按照国家规定的要求进行。三是严格市场准入管理,要求优选开发单位和施工企业,近年发生过重大质量事故的承包商不得进入名录,例如南京的保障房中标企业都是在国内享有较高知名度的地产企业;要求优选建筑材料,严把建材和固件的质量关,有的市县制定了保障房建材品牌的数据库,保障房的建材全部从数据库中选取,不知名的品牌无法进入数据库。四是落实各方主体责任,建设、勘测、设计、施工、监理这些与工程进度相关的各方,都分别明确他们的责任。五是落实质量安全终身责任制,要求严格执行施工公示牌和永久性标牌制度,标牌上的工程各方在保障房设计使用年限内对住房负终身责任。

  对发生质量事故的保障房,有严格的追究责任制度。对建设、勘测、设计、施工、监理单位因违反规定导致质量安全问题的,依法处罚并追究直接责任;对因参建单位失误造成的重大质量安全事故,除要追究直接责任外还要追究单位法人代表的责任;对参建单位出现重大质量安全事故和违法招投标、分包拆包行为的,一律清出建筑市场。

  配套是不是跟得上?

  答:从今年起,配套设施将纳入考核

  华某兴委员:我发现一些地区的保障房选址距离城市中心较远,配套设施不够,居某入住后会不会出现生活不便的情况?

  省住建厅厅长周某:确实有部分保障房存在内部户型不合理、外部选址不恰当的情况,以前甚至有一些让保障对象宁愿放弃。解决选址与配套的问题,目前有这样几点考虑:一是鼓励推行住房保障货币化,给保障对象发放一次性补贴,支持其购买普通商品房。二是要求加大保障房在普通商品房中的配建比例,例如宿迁已经要求普通商品房小区中必须配建一定比例的保障房,这样保障房住户也可以享受普通商品房的配套设施。三是鼓励盘活存量资源,常州无锡等市就在二手房市场收购小户型的二手房充当廉租房和公租房。

  对于集中建设的保障房,我们要求选址距离适中,公交通达,充分考虑住户生活、就业、入学、就医的需要,尽可能地与城镇、社区融合,共享基础设施和配套设施。对大规模的保障房小区,要求同步配建菜场、商店、学校和医院,例如南京的四大保障房片区就配建了这些设施。过去我们更多的是考核保障房的开工率,从今年起保障房的配套设施也将纳入考核督查内容之中。

  挖坑待建是否存在?

  答:住建部派督察,确认开工不掺水

  周某水委员:江苏在10月底已超额完成保障房开工任务,有没有“挖坑待建”情况?

  省住建厅厅长周某:国家今年给江苏下达的任务是年内开建39万套保障房,本身要求就是到10月底完成,后来又调整到11月底。但江苏在讨论政府工作报告时,人大代表和政协委员都提出应该加大力度,因此自加压力增至45万套。并且仍然定在10月31日之前。到10月底,我们刚刚达到省里定下的标准,开工建设了45.3万套。

  为了推动保障房建设,江苏做了大量工作,年初分解任务到各市,签订责任状。省国土部门下达1.22万亩保障性安居工程用地指标,南京、无锡、连云港等地在去年就开始提前筹措土地,确保项目在年初就能开工。还进行了3次专项督察,对部分未能如期完成进度的市县负责人进行约谈。住建部也在江苏派了两名督察员,蹲了半年,跑遍1000个工地,他们拿出来的巡查通报证实,我们年度开工任务真实可信。

  为了防止数据有水分,我们将1000个项目全部在住建厅网站上公布,让市民随时监督真实性有效性。对于开工验收标准,我们是这样界定的:多层建筑进行地基处理,高层要打永久桩才能算是开工,还在场地平整的甚至只是弄了个围挡的肯定不能算。

  回应

  大家想到的问题

  都是我们要改进的

  省住建厅厅长周某:

  大家想到的问题

  都是我们要改进的

  昨天,作为主要被“面对面”询问的部门负责人,江苏省住建厅厅长周某的感想如何?会后,她成为媒体关注的焦点。

  “光是各种资料,我就准备了一两百页。”周某翻翻手中厚厚的一摞材料。虽然平时对全省的保障房建设情况已烂熟于心,但头一回面对这样的询问,心里不可能没有压力。

  这次询问,与每年人代会期间代表们对议案的专题讨论有什么不同?周某认为,人代会期间,有很多议题,但这一次,所有的常委都围绕着这一个问题,显然“火力”更为集中。

  “发动这么多的力量来共同思考,共同关注,共同研究,对我们本身工作是很有帮助的。”

  记者问道,对于一些尖锐问题,有压力吗?

  周某没有直接回答。“不要把这些看成是针对部门的,委员们都是代表百姓来讲这个工作该如何完善。有个委员讲得很好,大家共同来推动住房保障工作的科学有序健康发展。大家想到的问题,都是未来我们要改进的。发问越多,说明委员们越关注,他们想得越丰富,对我们的工作开拓思路的帮助就越大。”

  通过专题询问

  督促改进工作不足

  省人大常委会副主任朱某生:

  通过专题询问

  督促改进工作不足

  唐某是昨天12位“抢”到发问机会的委员之一。会后接受记者采访时,他表示:对相关部门给出的答案感到满意。

  “因为第一,有针对性地回答了;第二,不回避矛盾,不回避困难。”唐某认为,对于一些目前还达不到的,要承认现实。只要真实作答就很好,并不是要求现在就必须做到十全十美。

  第一次采取询问形式进行审议,唐某认为这是很好的探索。“我们要做好事,要把好事做好。把政府和各部门的努力告诉老百姓。困难也要说出来。”他说,现在有时候一说好事,就说得天衣无缝,全是好的。今天试点,明天经验就出来了,十全十美,后天一看,完全不是这么回事。各级部门应该把客观现实说出来,能做到哪步,哪里还暂时做不到。一方面取得大家理解,另一方面,谁有什么好的建议,就共同来出谋划策。

  据了解,为了这次询问,委员们在10月17日到20日,特意用了4天时间在全省各个点进行调研,有深入了解,才更有发问权。

  “可以看出,会前委员们做了深入的调查研究,提出的问题很有针对性,都是保障房建设中的重点难点和人民群众关注的热点问题。政府部门也做了大量的准备工作,回答问题态度认真。”询问结束后,主持会议的省人大常委会副主任朱某生说,专题询问是人大常委会依法行使监督权的一种方式,通过比较系统和集中地对 “一府两院”工作中不清楚、不理解、不满意的方面提出问题,要求作出说明解释。通过开通专题询问,可以获知“一府两院”的工作情况和其他有关情况,或者对工作提出批评意见,督促改进工作中存在的问题和不足,提高依法办事水平和工作成效。

  相关问题

  哪些算保障房?

  用地紧不紧张?

  有些拆迁安置房不能纳入保障房

  白某委员:我们在调研中发现,有些地方把一般性的拆迁安置房列入保障性住房。究竟保障房的范围是什么?

  省住建厅厅长周某:国家规定的保障房种类包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房、国有工矿聚集区棚户区危旧房改造。对于拆迁安置房,我们把握的标准是,只有用于改善棚户区、危旧房片区居民家庭住房条件的拆迁安置房,才能列入保障房。

  用地紧不紧张?

  因土地供应影响开工的情况还没有

  高某委员:调研中发现,保障房土地供应偏紧,计划偏少,而审批时间又比较长。江苏对保障房的用地采取了哪些措施?

  省国土资源厅厅长夏某:到目前为止,江苏还没有一起是因为土地供应的问题,影响到保障房开工建设。目前我们的项目全部按要求开工了。

  为了确保保障房项目,我们特意开辟了绿色通道,优先保证。对于审批时间长的问题,因为江苏除了4个市是自己管,有9个市是必须经国家审批的,确实时间较长。我们现在采取的方法是统一打包到国家去审批,目前已经全部审批完成。

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