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我国法律规定,农村宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员,村集体经济组织成员不得向本集体经济组织成员以外的人转让农村房屋和宅基地使用权。

  根据我国现行法律规定,农村的宅基地不得买卖,尤其是严厉禁止城镇居民到农村购买宅基地建房。

  但现实中,总有一些人会冒险到农村购买宅基地建房。随着地价(房价)的上升,出卖地基一方出现反悔的现象屡屡发生,一旦闹到法院,宅基地买卖协议将会被确认为无效,这没有多大悬念,但已经造好了的房子怎么处理?

  这里介绍一下3个此类案件的法院判决或裁定,供大家参考。

  案例一:非法转让土地行为应由土管部门处理

  原告刘某、成某是同村人。

  两原告2010年3月起诉称,2004年4月12日,其与被告熊某签订了一份《抵押转让协议》。被告用64万元债权低偿其位于本村的一块 36平方米宅基地,该宅基地系其参加旧村改造房屋拆迁所得。被告把房屋建成后,原告得知农村宅基地不能向非本集体经济组织成员转让,故要求对方返还宅基地使用权,并补偿其建房成本。但被告不同意,并擅自将房屋转让给了他人。为此,原告诉请法院依法确认双方之间的《抵押转让协议》无效,由被告返还上述36平方米土地使用权

  法院审理后认为,原被告签订的《抵押转让协议》,其转让的标的不是集体土地上的房屋,而是农村集体所有的宅基地。根据我国土地管理法的有关规定,买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政管理部门进行处理。为此,本案不属人民法院受案范围。

  据此,该院裁定驳回两原告的起诉。

  案例二:确认宅基地转让协议无效,但不支持腾退房屋

  原告傅A、傅B也是同村人,而且两人系亲属关系。

  两原告诉称,2002年3月,原告傅B、被告傅某夫妇与被告陈某夫妇(傅某夫妇与两原告、陈某都是亲戚关系)签订了一份出让建房地基协议书,约定将原告方拆迁安置的建房用地90平方米以40万元的价格出卖给陈某夫妇。

  买了地基后,陈某夫妇以原告名义由村里统一办理贷款,以获取建房资金。贷款由陈某夫妇自行归还。原告认为,上述协议性质上属于集体土地买卖协议,为我国法律所禁止,应确认无效。陈某夫妇因该协议而占有的房屋也不合法。原告方作为该房地产的权利人应享有相应的权利。请求法院确认上述协议无效,并判令陈某夫妇在该90平方米地基上所建的4层半楼房腾退给两原告。

  被告陈某夫妇辩称,原告诉请不能成立,理由有四:原告诉请不符合道德要求;原告诉称集体土地证据不足;原告诉请已经超过诉讼时效;当时约定是买卖被告傅某夫妇的地基,不是两原告的地基(不属于同一块地基)。

  两原告第一次起诉后,法院作出判决。陈某夫妇不服,向金华市中级法院上诉,金华市中级法院裁定发回重审。该法院受理后,组成合议庭进行重审。

  法院重审后认为,《土地管理法》第62条第4款规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。这一规定表明,宅基地使用权不允许向集体经济组织之外的城镇居民转让。

  另外,作为宅基地使用权的主体,也只能是农村集体经济组织的成员,而特定的宅基地仅限于本集体经济组织的特定成员,农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。

  本案中,陈某夫妇并非讼争宅基地所在地的村民,因而上述转让宅基地的行为违反了法律、行政法规的强制性规定,转让协议无效。关于讼争宅基地上的房屋权属问题,陈某夫妇出资建造了讼争房屋,现原告在未等价支出的情况下,原告尚不能取得讼争宅基地上所建房屋的物权,故原告要求陈某夫妇腾退并返还房屋,依据不足,不予支持。

  据此,法院判决确认上述宅基地转让协议无效,驳回原告关于要求陈某夫妇腾退房屋归其所有的诉讼请求。

  案例三:认定宅基地转让协议无效,判令限期腾退房屋

  原告傅C、原告傅D也是同村人,两人系亲属关系。

  两原告2011年1月起诉称,2003年村里进行旧村改造,其与被告傅某夫妇(系其父母)4人取得安置建房用地90平方米。之后,父母未经其同意,将其中的72平方米转让给被告龚某。最近,两原告得知全家共同所有的土地使用权被转让。为此要求法院确认相关转让合同无效,判令龚某立即腾退房屋并交由两原告使用。

  法院审理后查明,2003年7月17日,经该市政府批准,被告傅某夫妇及两原告一家4口审批到宅基地90平方米。同年12月1日,被告傅某夫妇、案外人傅E与被告龚某在中间人俞某(与原告系亲戚关系,与龚某丈夫系同事关系)见证下签订了一份土地使用权买卖合同,约定傅某将72平方米宅基地以每平方米7400元的价格转让给龚某。合同对其他方面也作了约定。

  2004年1月5日,龚某以傅某的名义参加了村里的旧村改造土地使用权投标,经竞投,中标了编号为第2幢东起第11~12间的地基。现讼争地块上的房屋已由龚某建成并居住管业至今。

  法院认为,我国法律规定,农村宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员,村集体经济组织成员不得向本集体经济组织成员以外的人转让农村房屋和宅基地使用权。龚某不是涉案宅基地所在村集体经济组织成员。因此,上述合同违反我国法律和行政法规的强制性规定,应认定无效。合同无效后,因该合同所取得的财产应予以返还。在本案讼争地基上的房屋系龚某所建,在返还建房用地时,上面所建房屋不宜拆除,应随土地返还。龚某建房所花费用,可另行主张。

  据此,法院作出判决:

  上述买卖合同无效,龚某在本判决生效后90日内腾退房屋。

  龚某不服,向金华市中级法院提起上诉。

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