导读：随着我国经济的发展，国民对商品房的需求量非常大，尽管现在的房价一直居高不下，但为了结婚、为了孩子读书，或者是想在城市里扎根，很多人宁愿当“房奴”，也要拥有自己的一套房子。但是，买房不像去超市买东西，付了钱就可以直接拿走，可能会需要经过预售或认购等步骤。那么，商品房买卖需要注意的事儿有哪些呢?本期《专家面对面》邀请了广东卓建律师事务所的吕红兵律师，与我们共同探讨关于商品房买卖过程中的一些问题。(本文内容系根据第26期节目内容整理编辑而成)
一、商品房进行预售需要具备哪些条件?
根据我国相关法律、法规规定，在启动预售前，要求开发商必须五证俱全：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》。按照规定，开发商新开楼盘进入预售时，应该将这些证件在醒目位置公示以备购房者查阅。其中最需留意的是第五个证，也就是《商品房预售许可证》，因为当取到这个证件时，其实也意味着开发商前四个证件是齐全的。因为根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，没有取得预售许可证，不得进行商品房预售。
二、购房者在签订认购书时应该注意哪些问题?
认购书是为将来签署正式的房屋买卖合同而签订的预约合同，是一个独立有效的合同。
1、要确定自己真实的购房意愿;
2、要对目标楼盘的基本情况进行全面、客观地了解，防止头脑发热;
3、多与家人商量，不要轻易交纳所谓诚意金、保证金，或签字落定，小心一缴纳就被套牢;
4、如果真的要买，对认购书的条款内容要仔细审查，反复研究;
5、如果交钱后反悔，要小心固定对自己有利的证据，聘请专业人士维权。
三、购房时，如何查看商品房买卖合同的内容是否正确?
关于商品房买卖合同，各地均有指导版本，其中，广东就有广东省版的和深圳版两个不同的版本，这些标准版对双方权利义务均有清晰明了的界定，也充分考虑到了小业主作为弱势群体，相对于开发商来说谈判能力小的现实情况，设置了不少维护业主权利，限制开发商滥用强势地位的条款。但是由于其中有些内容为填空式，所以需要重点关注开发商在填充处的内容表述。
在这里需要特别强调的是作为标准版合同附件的补充协议，补充协议是开发商对标准版合同内容的补充甚至是修改。根据我们的实践， 开发商往往在补充协议中为自己度身设计条款，比如我曾见到的，关于双方违约的不对等条款;比如开发商违约的最高限制条款;比如对不可抗力的扩大解释条款;以及其他的免责条款。这里面有些条款可能构成合同法上的“霸王条款”而在发生纠纷时归于无效。但是，许多约定最终还是会被法院或仲裁机构确定为有效的。所以要特别留意，对一些显失公平的条款要据理力争。
四、办理银行按揭贷款需要准备哪些材料?需要注意什么问题?
1、国家对房屋买卖的相关政策会根据市场情况进行调整，所以买房者应该要先行掌握相关政策，对自己是否属于相关限购限贷政策的制约要有所了解;
2、要谨慎对待售楼人员要求配合提供假社保、假离婚的要求;
3、要对自己的资金现况及还贷能力做充分、客观的预判;
4、要避免“将不能如期办妥贷款的全部责任推到购房者身上”的陷阱。
《商品房买卖合同司法解释》第23条：因不能归责于当事人双方的事由未能订立商品房贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。
五、如果开发商在广告宣传里面承诺过的一些建设或者其他的配套设施是免费的，赠送的，但是，后来却把这些赠送的建设纳入计费面积，这类应该如何处理?
这个需要具体情况具体分析。有些广告关于赠送的内容其实是开发商玩的个噱头而已，比如没有封闭的阳台，或者没有封闭的入户花园，根据我们国家的相关规范标准，只计入一半的投影面积。但是开发商就可能拿这个作文章，说什么赠送一半。这个就必须在买房前分清。另外，如果是其他方面的广告承诺，只要符合前面所讲的三要件，即使是没有写进合同，该广告内容已经构成要约，出卖方如果不履行，就构成违约。但是，如果在正式的商品房买卖合同中清楚附有该套房的图纸并详细标明了计费面积及单价，就容易出现纠纷，一旦闹上法庭，开发商可能主张即使构成要约，但在实际磋商中双方已经进行了修改，并以正式合同的形式将其固定下来。在这种情况下，就要看法院的态度了，有些法院只是认为构成虚假宣传，而不一定判决业主胜诉。
六、开放商没有按期交房，如何应对?
1、不具备交楼条件，千万不要收楼，造成实际收楼的既成事实;
2、特别提醒不要为了小恩小惠而签署免责协议，免除对方的延期交楼责任;
3、搞清楚延期原因，及时催告;
4、与邻居们团结一齐，积极维权;
5、建议聘请专业律师处理相关事务;
七、房屋交付的标准是什么?
由于商品房重要的固定资产，且关系到千家万户的生命财产安全，所在我们国家在有关商品房验收这块是有强制性规定的，这些法律强制性规定构成开发商交房的最低要求，比如，我国《建筑法》、《城市房地产管理法》、《人民防空法》、《城乡规划法》、《消防法》等都做了强制性规定，这些法律规定，商品房必须取得由五家(建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位)组织的建设工程竣工验收，同时还要取得规划、环保、消防、人防等主管部门的专项验收，取得相关的合格证照，才能交付。
此外：我国建设主管部门还规定了《竣工验收备案证明》制度，明确将取得《工程竣工验收备案表》作为交付的条件。
关于约定条件双方可以自由约定，确定的条件不得低于国家法律规定的强制性验收标准。
八、收楼时，需要注意哪些事项?
首先，要审查三个文件表两书：《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。竣工验收备案表是所有单项签收后的一个汇总文件，这些验收包括五家单位组织的建设工程竣工验收、规划部门对项目的规划验收、人防设施的验收、消防验收、环保验收、电梯等特种设备验收、煤气管道验收等等，统一都载明在一表格上，并由当地住建部门加盖确认的文件。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保留单位等内容。
《住宅使用说明书》，是开发商对住宅结构、性能和各部分(部件)类型、性能、标准等作出说明的文件。有些类似于家电产品的使用说明书。
九、入伙时需要做的其他工作
1、核实上述文件;
2、实地验楼，有条件的可以聘请验楼师协助验楼;
3、发现问题不要急于签同意收楼书，而是注明不合要求地方，给出限期整改通知，提出要求的文字材料应该当面让对方工作人员签字并留一联，对方不愿签收，可通过快递方式递送整改通知，并保留快件详情单，以便在维权时作为证据。
4、除了房内小环境外，还应留意合同中约定的公用配合设施是否符合约定。
十、收楼时，发现房子的质量有问题或者面积短缺了，应该怎么办?
房屋质量问题需要根据发现的时间，也就是入伙前后来对待。入伙前已发现，如果是一般质量问题，肯定不签同意入伙书，不办理正式收楼手续，并且要书面告知，限期整改。如果因此延期入伙，可以根据合同约定主张延期交楼的违约责任;如果是严重质量问题，影响正常居住(反复修理，对正常使用功能造成影响，或者主体结构问题的，根据《司法解释》第12条，“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者在交付使用后，商品房主体结构质量确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
关于面积差异：是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。这里不但有可能是“缩水”，也有可能是“涨水”。这时，根据在合同中有无约定存在两种处理方式，即有约定的处理和无约定的处理。
首先，因为当事人约定更能体现当事人签约时的真实意思表示，而且标准版的合同有均有相关条款，这个条款内容是根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定拟就好的，如果双方无异议，可直接选择适用条款。也可以在下面调整修改条款作为双方适用标准。总之，有约定情况下，发生纠纷时适用约定。
如果没有选择该条款，也没有其他约定。发生争议时，法院或仲裁机构裁决标准也是参照上述司法解释第十四条，具体内容为：(一)面积误差比绝对值3%以内(含3)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解释合同的，不予支持。(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，实际面积大于约定面积的3%以内部分由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分，由出卖人承担，所有权人归买受人;小于合同约定面积人的，面积误差比在3%以内的部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分房价款，由出卖人双倍返还买受人。
这里需要特别提醒下，有的是按栋计算价格，建议买受人在签署合同时根据图纸应该将合同面积及折算的单价予以详细列明，以便在发生面积差异时维护自己的合法权益。
吕律师建议：
房屋买卖是大事，多走多看思周密;政策调整变化快，购、贷条件知根底;卖家宣传勿轻信，广告写进合同里;文件、图纸细端详，补充协议尤仔细;入伙别急把字签，一表两书要牢记;发现问题及时催，卖方签字需留底;质量毛病要跟紧，面积差异无需急;延期交房和办证，违约证据要留意;发生纠纷不慌张，业主团结人心齐;维权过程虽艰辛，委托律师能帮你 。
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《专家面对面》第26期：商品房买卖的那些事儿
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遗产继承纠纷难题怎么破?
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编辑：邓舒元
