万科8月27日宣布了再融资计划，拟公开增发A股，发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%，扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。
在发行方式上，万科此次发行向原A股股东全额优先配售，剩余部分向其他有意向认购的投资者发售的方式。增发募集资金中92亿元拟投向14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元募集资金将用于补充公司流动资金。
资产结构有望优化
截至6月底，万科持有现金268.8亿元。万科执行副总裁肖某表示，保持足够的资金一方面体现了万科在此前市场调整时期稳健经营的效果，另一方面以万科目前的开发规模，公司也必须持有必要的资金确保经营上的腾挪空间。
肖某称，万科目前的资金状况，体现了财务上的高度安全性，也可以满足正常经营的需求，但从持续增长和发展的角度，考虑到项目获取和新增开工的需要，进一步充实资金实力是有必要的。分析人士也认为，下半年随着新增项目地价款的支付，以及开发节奏的加快，预计年底时万科持有的现金量将有较大下降。
截至6月底，万科的资产负债率为66.4%，较年初呈现一定的下降，但仍然略高于行业平均水平。尽管不久前万科刚刚和建设银行签署500亿元的授信额度，融资渠道丰富，但总负债率仍偏高。经过测算，如果此次成功融资112亿元，则融资后万科资产负债率将下降至60.9%左右。
上调开工计划顺应市场
今年以来，随着住宅市场的回暖，很多房地产公司都有增加开工和补充土地储备的计划，对资金的需求量较大。业内人士称，此前已经先后有多家房地产企业成功融资，作为地产行业的龙头，万科此次增发亦在意料之中。今年上半年万科实现销售金额307亿，由于去存货化速度快于预期，万科将全年开工计划由403万平方米上调至585万平方米。
对于近期政策影响带来的房地产市场变化和忧虑，万科董事会秘书谭华杰认为，从目前各地的新房供需情况来看，7月份主要城市的成交批售比为1.78，和6月持平，明显高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13，因此尽管市场成交量环比有所下降，但新房供应更加紧张，短期内局面很难改变。企业上调开工面积，增加供应是顺应市场的行为。
“从最近一年的销售情况来看，从去年7月份到今年6月份，万科共实现销售面积640万平方米，比今年上调后的开工面积585万平方米还要高近10%，而去年下半年是市场特别低迷的时期。考虑到这些因素，增加开工是合理的选择，公司未来的经营计划还会根据市场情况不断进行调整。”谭华杰表示，由于今年以来各地销售形势良好，目前万科的存货结构非常健康，部分城市的可售资源甚至一度紧张。
数据显示，万科今年调整后的开工面积依然低于2007年776.7万平方米的新开工面积，较2008年的实际新开工523.3万平方米仅上升11.8%。而今年1至7月，全国商品住宅的成交面积较2007年增长23.9%，较2008年增长38.8%。
不拿“地王”
万科总裁郁某在谈到万科拿地思路时作出总结，不买太多地，规划权益建筑面积够三年左右开发为宜；不拿地王，获取项目的地价不能包含房价上涨的预期；利用战略纵深灵活把握市场机会，发挥腾挪空间大的优势。
截至中报公布日，万科今年新增项目对应权益建筑面积414.6万平方米，规划中项目权益建筑面积为2079万平方米，考虑到未来开工量的增长因素，现有项目资源低于未来三年的开发需求。招商证券研究报告显示，上半年万科新增土地的面积最多，但平均的楼面地价在同期拿地的房企中具有一定优势。
对于5月份之后万科拿地转向密集，新闻发言人表示，万科一直保持对土地市场的关注，新增项目中很多是比较早就开始洽谈的，拿地策略仍是“精挑细选，把握机会”，新增项目的价格合理性和风险可控性都经过仔细评估，“绝不购买只有基于房价快速上涨才能盈利的地块”。
中报显示，万科今年以来新增的土地大多集中于二三线城市，万科表示：“一线城市的土地竞争相对其它城市更加激烈，为了保证项目的收益水平，本年新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等城市。”郁某在公开场合也表示，万科没有“志在必得”的地，拿地的判断标准只有一个，即是否有利于提升股东回报。
