关于“一房二卖”行为的法律分析

关于“一房二卖”行为的法律分析
[2005-5-18161917]
浙江导司律师事务所周丽霞
引言
楼市升温带来了房屋买卖的空前活跃和繁荣，旧城改造的深入使楼市出现了供不应求的局面。但由于市场规范尚欠严密，房屋登记制度的透明度不高等原因，楼市中的“一房二卖、多卖”的行为屡禁不止，诉讼不断。
本文试从物权原理出发，对“一房二卖”进行法律分析，以明确权利、义务关系。同时，也借此提出完善我国房地产登记制度的一些设想。
“一房二卖”行为的剖析
所谓“一房二卖”实际上是指同一套房屋的所有权人先后与不同的房屋买受人签订标的物相同的房屋买卖合同的行为。这种行为不仅可能存在于商品房预售阶段，而且有可能存在于现房的交易阶段。比如卖方先以每平方米2000元的单价将同一房产卖给某甲，双方签订了房屋买卖合同，某甲支付了所有房款并实际居住，但未办理房屋产权的转移登记。之后，由于房价上涨，卖方又将同一房产以每平方米2500元的单价卖给某乙，但掩盖了已卖给某甲的事实，某乙支付了所有房款并办理了产权登记。这是典型的“一房二卖”的行为，如卖方无法与某甲、某乙协商解决纠纷的话，诉讼是必然的。
我们剖析“一房二卖”行为，可以看到这一过程中存在如下的法律关系：
1.卖方与某甲存在第一个房屋买卖合同关系，某甲支付了对价，卖方应履行交房的义务。交房应包括实物的交付和权证的交付，而本案中卖方仅履行了部分的义务，而非完全履行合同。
2.卖方与某乙存在第二个房屋买卖合同关系，某乙是善意地签订合同并支付对价，卖方将房屋的权证转移给某乙。某乙享有房屋的所有权却无法实际使用房屋。
3.某甲和某乙之间存在侵权关系。
但法律应保护某甲的权利还是保护某乙的权利呢？究竟谁应该享有房屋的所有权呢？
根据民法的物权和债权理论分析，我们可以看到，在卖方和某甲之间存在的首先是一种基于合同而产生的债权，债权人有权要求债务人履行合同。如债务人无法履行合同的，债权人有权要求债务人承担履约不能的违约责任。而卖方和某乙之间签订合同以后，也形成了一种合同之债的关系。之后，某乙通过登记取得了房屋所有权证，这时某乙的权利即转化为一种物权，一种排他的权利。
房屋转移登记的效力
经过对“一房二卖”现象的剖析，我们认为，解决纠纷的关键有两点：1.是“一房二卖”的合同效力问题，2.是房屋转移登记的效力问题。
纵观世界各国的登记效力规则，形式、效力的规定均不尽相同。一般可分为强制登记和自愿登记两种。所谓“强制登记”是指在一国范围内不动产取得、转移、变动均得取得登记，不登记即不发生取得物权的效力；“自愿登记”是指法律上并不要求所有的不动产取得和变动均得登记，合同一经成立或标的物一经交付，即产生物权变动的效力，物权的取得并不以登记为要件，登记只产生对抗第三人效力。我国现在采取的强制登记制度。
但目前我国对房屋转移登记的效力规定并不明确，存在着不一致的地方。特别是对不登记是否影响合同或其他原因行为并没有明确规定。有些法律行政法规规定了房屋的转移登记（也即物权的公示手段）为合同的生效条件，如1990年的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条、《担保法》第41条及《合同法》相关条款等均将登记、公示作为合同的生效条件。而在有些法规、司法解释中又承认合同的约束力不是根据物权是否变动为标准来判断的，如最高院“关于土地使用权转让的合同与土地使用权登记问题”的司法解释、《合同法》适用的司法解释及《关于审理城市房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》等等。
由此可见，法律法规与司法解释之所以会出现不一致，究其原因是理论上对物权变动的结果与其原因行为之间的效力关系认识不一致所造成的。一种观点认为，我国适用的是强制登记的原则，把是否取得物权登记作为合同生效的条件；另一种观点认为，尽管我国采用的是强制登记制度，但仅仅是规定登记影响物权效力，而不影响以设立物权为目的的合同的效力。对此，本人比较赞同后一种观点，认为该观点可以比较充分地保护无过错合同当事人的合法权益。
我国应确立“物权变动与其原因行为的区分原则”
针对上述理论的争议和法律法规与司法解释的不一致性问题，我国《物权法》草案的专家建议稿确立了“物权变动与其原因行为的区分原则”。本人认为这一原则具有科学性、合理性。在我国确立该原则具有现实的必要性，是解决类似的“一房二卖”纠纷的理论支点。
所谓“物权变动与其原因行为的区分原则”是指以发生物权变动为目的的合同与不动产物权变动本身是两个法律事实，前者属于债权范畴。后者属于物权范畴，只有在卖合同生效后才发生标的物的交付和登记问题，而标的物未登记或未交付，其法律效果是不发生物权变动，但这不能以未交付或未登记而否定卖合同的效力。
在我国确立“物权变动与其原因行为的区分原则”是有法理依据同时又有必要性的，具体体现在：
1.根据“合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”的规定，出卖方与受买方所签订的合同是合法有效的，除非法律法规禁止的行为或当事人另有约定生效条件的。所以合同并不是需登记才生效，这是我国合同法所确定的基本原则。
2.根据债权无排他性原理，法律仅规定“一物一权”，而未规定“一债一权”，债权是可以重复设定的，不具有对世效力。违约方应承担违约责任。
3.有利于平衡当事人利益。如本文中某甲在合同履行中并无过错，若法院确认合同无效，某甲只能获得返还本金及适当补偿的权利；若法院确认合同有效，则某甲可以有效地向出卖人主张违约赔偿，就不必承担房价涨价所带来的损失。[page]
4.有利于对“一房二卖”行为给予法律上和经济上的制裁，以保护交易的稳定性，维护合同的严肃性。否则，如合同因未登记而无效的话，合同就变成没有约束力的一纸空文，卖方就可以为追究高额利润，不断与别人签订同一物权的合同，造成市场混乱。所以要禁止或减少这种行为的话，法律必须恰当地保护合同守约者的利益，从而达到惩治不良行为的目的。
综上所述，我们认为物权变动与其原因行为是相区分的，不能混为一谈。“一房二卖”的卖方应向守约方承担履行不能的违约责任。由于物权的对世效力（即排他性），如其中一个买受人已办妥房屋产权转移登记的，另一个受买人要求继续履行合同已成为不可能，也就是讲只能主张债权而无权主张物权。这是我国民法的基本原理的要求。