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业主维权,别用拖欠物业费这种方式

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尽管10位业主拒付物管费有“充分”的理由,但法院还是判决业主应及时付清拖欠的物业费,并按照合同约定支付滞纳金,承担全部诉讼费用。

  案例:

  身价数百万甚至上千万元的一些别墅业主,却长期拖欠每月几百元的物业服务费。无奈之下,苏州市城西别墅小区物业公司把这些别墅业主逐一告到法院。今年以来,苏州市金阊区法院先后审结10起拖欠物管费纠纷系列案,10位业主全部败诉。

  起因:不满服务拒付费

  在这10起案件中,业主们普遍认为自己拒付有理,娄先生就是其中的一位。他成为被告的原因是,自去年6月11日至起诉日一直未支付约定的物业服务费(每月295.32元),合计1181.28元。

  被告娄先生承认拖欠物业服务费是事实,但他认为这是由小区物管中的失职行为造成的。他说,小区的生活用气按照合同应该是管道煤气(或天然气),却有部分业主使用瓶装液化石油气;小区的互联网宽带接入方式按照合同应为局域网光缆传输接入,却有部分业主使用ADSL接入。据此,娄先生提起反诉,要求物业公司按照合同统一小区管道煤气的供气方式和互联网宽带接入方式,并从收受物业管理费之日起,赔偿他多支付的供气和宽带接入费用及利息,共计1440.78元。

  另一被告范先生因工作原因长期居住在国外,回苏州时,发现房屋质量存在电路漏电、房屋漏雨、瓦片掉落、绿化较差等问题,开发商和物业公司的负责人曾承诺为他解决问题,但多次交涉未果。在2003年与开发商签订购房合同时,开发商曾口头承诺,为业主们保留一块绿地,还表示由开发商和物业公司共同管理该小区,但后来开发商却违背了这些承诺。不得已,他以拒交物业费表示抗议。

  在10名被告业主中,卫女士是欠费较多的一名。她认为,物业服务合同业主委员会签订的,而不是通过业主大会的形式签订的,对业主没有约束力。物业公司要求支付物管费的直接证据是与其小区业主委员会签署的《苏州市物业服务合同》,而业主委员会并不是决策机构,只有业主大会才有权选聘物业管理企业。

  结局:10位业主全部败诉

  尽管10位业主拒付物管费有“充分”的理由,但法院还是判决业主应及时付清拖欠的物业费,并按照合同约定支付滞纳金,承担全部诉讼费用。

  对此判决,法官表示,一旦业主委员会代表全体业主与物业公司签订了服务合同,只要物业公司履行了约定的义务,业主就应按约定支付服务费。当业主对物业管理公司的服务方面存在疑问时,应当通过正常的途径,如向物业管理公司协商解决;也可向业主委员会反映,通过业主委员会与物业公司沟通加以解决;必要时还可向房地产行政主管部门投诉。如果物业公司服务质量确实不符约定,而通过上述途径不能解决,业主还可以通过业主大会投票解聘该物业公司,选聘新的公司。当然,业主与物业公司之间通过物业管理服务合同对服务质量标准和交纳物业服务费用有约定的,应当按照服务合同的约定处理,协商不成的可以通过诉讼途径解决。

  物业公司应该实实在在提高服务质量

  那么,当双方发生矛盾时,究竟该持什么样的态度,采取什么样的措施解决纠纷呢?

  法官指出,物业公司与业主的关系既对立又统一,协调两者关系是个大学问。目前物业管理纠纷的实质是收费和服务之间的矛盾。要解决这些问题,物业公司实实在在提高服务质量是关键;“解铃还须系铃人”,当前物业公司首先要转变观念,坚持以人为本的指导思想,以广大业主满意不满意作为衡量工作的试金石,切实提升物业管理的服务水平。从业主关心的衣食住行方面入手,高质量地提供小区绿化、卫生、家政、治安、物业维护等常规服务,努力探索提供各种特色服务、个性服务,尽可能满足业主对物业管理的多样化需要。而对服务质量的评判既不能业主评判,也不能物业说了算,而应该引入第三方监督。此外,有的物业公司账目不清,不予公开,也是此类诉讼增多的一个原因。因此,在管理和运作上,物业公司还应做到公开透明。

  物业管理是一项系统工程,它贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中,为此,物业公司应做好与开发公司的房产交接,加强物业管理知识的宣传。物管费之所以收不上来,原因主要有:一是业主不了解物业管理的实际涵盖;二是对物业管理服务不满意;三是房屋质量存在问题;四是部分业主存在一定的侥幸心理。此外,对于那些经做工作仍拖欠物管费的业主,物业公司可通过法律诉讼程序,用法律武器维护自身合法权益。

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