冲着小区楼房间距有50米、小区绿化率为50％的宣传广告，上海一些市民先后购买名为静安丽舍——恒辉阁（即静安丽舍一期）的商品房入住。岂料两年后开发商又改变建筑方案，楼房的间距仅为30．4米。为此，38户业主于2003年3月下旬以商品房预售合同纠纷提起诉讼，要求开发商支付擅自改变小区规划的违约金共约40万元。
最近，上海市静安区人民法院作出一审判决，要求开发商分别赔偿各业主违约金或损失数千元至数万元不等。这是上海首例因商品房销售广告和宣传资料不实，业主状告开发商赔偿纠纷案。
开发商玩“缩地法” 50米楼房间距变30米
2000年、2001年间，上海某房产开发商将自己建造的静安丽舍——恒辉阁房产对外预售。期间，房产开发商分别以1997年和2000年版《上海市商品房预售合同》，与购房业主签订合同。在1997版合同中约定：开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得业主同意并报规划管理部门审核批准，未征得业主同意变更该房屋的建筑设计，业主有权退房；业主退房时，开发商除如数退还业主已支付的全部购房款外，还应按付房价款5％向业主支付违约金。在2000版合同中约定：开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，如不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3％违约金。
合同签订后，业主们先后支付了全部购房款，入住所购房屋。2002年2月，开发商又开始建造静安丽舍二期，并于同年2月28日，在恒辉阁大堂张贴经修改后的小区规划平面图及开工敬告。业主们这才得知，拟建的容辉阁与恒辉阁的间距，从原来约定的50米缩小为30．4米。业主们对开发商擅自变更小区规划表示不满，纷纷要求开发商赔偿违约金损失费。
擅自改变小区规划属违约吗
面对起诉，房产开发商辩称，在对二期房屋申报建设工程规划许可时，为适应现代化小区的要求，报上海市计委变更立项，将荣辉阁由原先的点式建筑规划为板式建筑获得了批准；小区规划系政府提出的要求，非自己的责任。业主们的预售合同中，虽附有小区平面示意图，但示意图注明本规划图属规划阶段方案图，最终以静安规划土地局批准文件为准。开发商强调预售合同中的平面示意图是不特定的，最终应以有关部门批准为准，所以才在38户业主居住的恒辉阁大堂张贴告知。至于楼房间距不足50米及绿化率的内容，合同中并无约定，那么自己的行为不构成对业主的违约。
经法庭辩论，案件争议焦点集中在：房产开发商是否擅自改变小区规划而导致对业主们的违约？业主认为，根据开发商提供的售楼宣传资料，小区规划平面图显示“荣辉阁”应为点式高层建筑。尽管双方未将该小区规划平面图附属在合同中，但开发商在宣传资料中所附的平面图应视为对整个小区业主的承诺。开发商把荣辉阁点式改板式，违反了售楼时对业主的承诺。
房产开发商则表示，变更小区规划是获有关部门批准的，在对二期房屋申报建设工程规划许可时，发现原规划不科学，故整合统一合并建造；宣传资料中的标图属不特定的，仅属一种方案；宣传资料中的平面图，没有作为合同附件附属在合同中，应认定双方对小区规划并无约定。即使构成违约，也应按照合同内容作退房处理。
违反销售广告即是违约
静安区法院审理后认为，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。示意图中明确注明荣辉阁为点式高层建筑，开发商未经业主们的同意，却在静安丽舍二期施工中，改成了板式建筑，使得恒辉阁与荣辉阁之间的间距缩小至30．4米，明显违反了小区规划，属于违约行为。
开发商提到规划经过市计委批准同意，但法院查明，变更规划也是由开发商先行提出的。有关部门是根据开发商的报告，再作出批准意见的，并不是政府有关部门强制要求变更。归根到底，是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。
在1997年版本的合同中，双方约定过违约金金额，法院遂作出了一审判决，对持这种版本购房合同的业主们，开发商需以购房总价款的1％的违约金赔偿；而对持2000年版本购房合同的业主们，以双方约定的总房价款的3％的违约金赔偿。一审判决后，部分业主和开发商都提出上诉。
审理此案的法官告诉记者，售楼处的广告附图及模型宣传，是房产开发商对购买楼盘业主的一种承诺。今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。具体到本案中，广告和宣传中的说明和允诺即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
摘自《中国建设报》2003.07.24 李鸿光 杨金志
