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房产纠纷

商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同

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根据订立合同目的的不同,合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同是一种以约定将来订立一定合同为目的的合同,其在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划;本约合同则是对双方当事人特定权利义务的明确约定。

  案件:2002年,甲市某开发商计划对当地某地块进行房产开发,建设商品房出售。在尚未取得土地使用权的情况下,其与众多购房者签订了《认购书》,其中约定:出售期房某栋某某室住宅,建筑面积X平方米,每平方米1800元,2004年某月前交付。除此以外,《认购书》还包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约交纳了定金及部分房款后,开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工,遂通知购房者退款并商议赔偿事宜,但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额,开发商则主张合同无效。

  案件审理的争议焦点是:原被告双方签订的《认购书》如何定性,是预约,还是本约?

  律师看法:根据订立合同目的的不同,合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同是一种以约定将来订立一定合同为目的的合同,其在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划;本约合同则是对双方当事人特定权利义务的明确约定。商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房买卖合同应具备以下主要内容:当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺,公共配套建筑的产权归属等。据此,人民法院判断商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同,应主要看其是否具备了以上条款。如果认购书基本具备了上述条款,则为本约合同,反之,为预约合同。本案中的《认购书》包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款,认为是本约合同。

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