中介霸王条款无效

虽然本市的二手房市场交易一直比较活跃，但一个不容忽视的事实就是，日前有媒体报道，本市二手房市场成交量环比有较大幅度下降。于是对房产中介而言，面临着到底该如何留住顾客，确保房屋居间成功的问题。

记者从普陀区人民法院获悉，在近期受理的案件中，房产中介在和当事人签订房产居间协议的同时，往往还会要求当事人签署一份 《佣金确认书》，而该 “确认书”有 “套住”当事人，防止其 “反悔”的用意。一旦居间失败，房地产买卖合同签订不成，中介公司可以据此要求当事人承担违约责任，支付相应的赔偿款。

普陀区法院民三庭王玉丽庭长指出，在居间协议中，应首先适用 《合同法》中有关 “居间合同”的条款。而根据 《合同法》居间合同中的规定： “居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

专家提醒广大市民，在签订居间协议时，应谨慎落笔。即使已经签订了《佣金确认书》，也不应该漠视自己的权益，不要放弃说 “不”的权利。

案件关注

“承诺书”上的2%赔偿金未获支持

去年5月21日，张林 （化名）在中原物业顾问有限公司 （以下简称中原公司）的居间介绍下，和案外人孙清 （化名）签订了 《房地产买卖居间协议》。协议约定，张林将他所拥有的一套房屋以人民币112万元出售给孙清。

在签订居间协议的当天，张林同时在中原公司提供的 《出售房屋承诺书》上签字。记者在该份 《承诺书》上看到，“基于若本人违约不履行买卖居间协议，将使中原公司损失可期得的佣金收入，为此，本人郑重承诺：若因本人违约未能履行买卖居间协议，导致 《上海市房地产买卖合同》或者类似的合同无法签订的，本人自愿向中原公司支付总房价款2%的赔偿金。”

此后，张林和孙清因故并没有签订房地产买卖合同。去年7月6日，张林又签字确认： “由于本人自身原因，将不再出售该房产，本人亦不会继续履行该居间协议。本人同意向买受方退回本人签收的定金5万元，本人确认以上为本人真实意思表示。”

此后，中原公司以此为依据认为张林存在违约，诉至法院请求判决张林支付赔偿金22400元。原审中，中原公司认为，没有签订买卖合同致使中原公司损失了可得的预期佣金。

普陀区法院一审认为，虽然张林有签字确认的意思，但由于居间的最终结果没有发生，在房屋买卖居间过程中，中原公司仅提供了部分服务，而双方约定的赔偿金额是中原公司因房屋买卖合同未订立而与其可得的佣金损失，并非其实际损失。因此，根据中原公司在涉案房屋买卖居间过程中提供的服务情况，酌情确定赔偿数额，由张林给付中原公司3000元。

然而，中原公司不服判决，向市第二中级人民法院提起上诉。中原公司认为，其向张林报告了订立合同的机会，已经提供了居间服务。在张林违约解除买卖关系后，中原公司已无法再提供后续服务，且中原公司现不是按照居间成功而向张林追索约定的报酬，而是基于张林单方承诺要求其支付赔偿金。

中原公司提出，张林曾向中原公司出具《出售房地产承诺书》，承诺若违约支付赔偿金，后其表示不履行居间协议而构成违约，应当按照承诺书的表示支付赔偿金。

市二中院依法审理此案后认为，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。此案中，鉴于中原公司已为张林提供了一定的居间服务，从公平合理的角度出发，由张林向中原公司支付一定的费用尚属合理。市二中院遂判定，原审法院确定的钱款金额适当，驳回上诉，维持原判。

“确认书”确认的佣金支付未获支持

在上述案例中，中原公司的 《出售房地产承诺书》未获法院支持。而记者发现，另一种让房屋中介公司热衷的《佣金确认书》中被 “确认”的佣金支付也未获得法院支持。

去年1月5日，刘平 （化名）与汉宇房地产顾问有限公司 （以下简称汉宇公司）订立了一份 《房地产求购居间协议》，约定刘平委托汉宇公司作为居间，购买一套房屋。协议中载明，如果刘平在与汉宇提供的出售房签订房地产居间协议后，不履行相关协议的，应向汉宇公司支付居间费用。

求购协议签订的同一日，汉宇公司、刘平以及该房屋的出售方订立了 《房屋买卖居间协议》以及 《房地产买卖协议》，就房屋的交易事项，如房价、定金、房款支付时间与方式、房地产买卖合同的签订日期、违约责任等作了约定。当天，三方还签署了一份 《佣金确认书》，确定佣金数额为12000元。

其中， 《房地产买卖居间协议》第7条写明，交易双方同意在房地产买卖协议等证明买卖关系已经成立的合同签署后，按约定房屋总价222万元的1%或佣金确认书的约定向汉宇公司支付佣金。

而在《房地产买卖协议》中则载明，如因刘平原因导致房地产买卖合同无法签订的，刘平仅承担相当于已付定金2万元的违约责任。另交易双方未能履行协议或协商消除了《房地产买卖居间协议》，导致买卖合同无法签订的，由违约方向汉宇公司支付相当于交易双方佣金总和的违约金44400元。

庭审中，刘平辩称合同订立时，汉宇公司的业务人员曾告知交易双方， 《房地产买卖协议》签订的目的系为买卖双方熟悉合同条款，而房屋买卖关系正式成立需要在签订“上海市房地产买卖合同”之后。刘平提出，由于尚未正式签订买卖合同，所以并不需要支付佣金。

普陀区法院一审认为，汉宇公司作为中介方已经提供了不少服务，但交易双方最终并未签订符合房地产交易要求的正式合同文本，亦未完成交易，所以符合佣金确认书中确认的佣金支付条件并未达成。经法院释明，汉宇公司仍然认为双方房屋买卖协议已完成签署，坚持以佣金的方式向刘平主张权利，此诉请不符合合同约定及法律规定，难以支持。[page]

普陀区法院一审对汉宇公司的诉请不予以支持。判决后，汉宇公司不服提出上诉，市二中院驳回上诉，维持原判。

法官释案

中介所谓卖方“违约”法律适用有误

从中原公司凭一纸 《出售房屋承诺书》追索赔偿不成，到汉宇公司凭 《房地产买卖协议》以及 《佣金确认书》追索佣金失败，是否即使签订了 “确认书”、 “保证书”以及类似的 “承诺书”，中介都无法获得赔偿？这背后的原因又是什么？

在普陀区法院，记者从民三庭王玉丽庭长处了解到，近年来，在法院受理的房产居间协议纠纷中，类似房屋买卖当事人因签订 “确认书”被中介公司告上法院的案件数量有所增加，而上述两则案例属比较典型。

记者从王庭长出示的多份案卷中看到，就最近的一些中介公司和房屋买卖当事人之间的诉讼中，双方在签订居间协议的同时，多在当天同时签订一份 《佣金确认书》或其他形式的保证书。而此类 “书”证上一般包含有中介公司的名称、“书”的编号以及相应的条款。

王庭长认为，这类保证性质的“书”均为打印文本，且从内容形式上判断可以被认定为格式文本。她特别指出，此类“书”有两个特点：一、该类确认书基本上都与居间协议同一天签署；二、该类协议上基本包含赔偿条款。例如记者在一份佣金确认书上看到，第4条款标明：“甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而延迟支付，乙方有权追索逾期违约金 （按照延迟支付佣金数额每天千分之五计算）。”

王庭长解释，在此类案件中，当事人和中介公司签订居间协议后，因某种原因无法继续签订房屋买卖合同。此时，中介公司以和当事人曾签订过保证书或确认书，认为其 “违约”，适用 《合同法》的违约责任，便要求其支付 “佣金”或其他赔偿款项。王庭长表示，在居间协议中，应首先适用 《合同法》中有关 “居间合同”的条款。

根据 《合同法》居间合同部分第427条的规定： “居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”王庭长指出，居间行为本身是一种居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务活动。居间可能会促成委托人签署合同，但并不必定会取得成功。法律也并未规定一旦进行居间，委托人之间就必须签订合同。居间能否取得成果，最终取决于委托人之间是否能达成合意，区分居间与居间成功的界限与标志也在于此。因此，单就居间合同本身来讲，居间人以合同预期利益来追究委托人的责任只能针对委托人是否委托居间人进行居间来展开，而不能以委托人之间是否签订合同为基础。

记者了解到，由于类似案件屡屡发生，目前普陀区法院拟提出相关司法建议，希望有关部门对房产中介行业内的这一现象进行规范。

专家解疑

一纸《佣金确认书》究竟保护了谁？

“签订 《佣金确认书》是为了保护房产中介公司的利益。”华东政法大学房地产法专家高富平教授表示，房屋出售当事人与中介公司签订 “佣金确认书”，一旦交易成功，则不涉及任何风险；若交易失败，房屋中介就可能启用 “确认书”来维护自身利益。

高富平认为，房产中介要求当事人签署《佣金确认书》， “主要是为了防止当事人反悔”。他理解，有了 《佣金确认书》，房产中介就为当事人反悔设置了一部分的 “障碍”，有“套住”当事人的嫌疑。

对此，本市律师顾问团成员、上海市中茂律师事务所主任盛雷鸣表示认同。他告诉记者，房屋中介公司的这一行为涉嫌垄断。 “让当事人签署 《佣金确认书》，一方面防止他在其他中介公司出售房屋，另一方面一旦交易失败可以追索赔偿”，其背后的真正目的在于追求利益的最大化。

高富平表示，房屋中介公司在进行居间服务的时候，在居间过程中可以要求必要的损耗费用，而特指的佣金应在居间成功后才能向当事人收取。另外，未交易的居间费用，也就是必要的损耗费用可以由房屋中介和当事人自行协商确认。

签订房屋居间协议时应该注意什么？

“卖房者不应漠视自己的权益，放弃说不的权利。”盛雷鸣提醒，即使房屋出售者与房屋中介之间签订了 《佣金确认书》，当事人也应该勇敢地拒绝。

盛雷鸣解释，从实际法律意义上理解，“佣金确认书”本身并不能限制当事人说“不”，因为房屋出售者本身对房屋具有处置权，房产中介不能以此为借口。

不难想象，一些当事人因为不知道其中的原委，为了能够简单地息事宁人，便会选择支付佣金或赔偿金。盛雷鸣表示，出现这一情况的主要原因在于，和已具较大规模的房产中介公司相比，房屋出售方处于弱势一方，双方对法律条款的专业知晓度严重失衡。

而汉宇公司法务部的吴经理则提醒，签署居间协议、佣金确认书的当事人应该谨慎 “落款”。他指出，当事人在遇到条款中涉及到“违约”、 “赔偿”、 “期限”、 “责任”等内容时，应更加仔细地阅读。而法律知识相对欠缺的当事人应邀请专业人士陪同签署协议，有读不懂的条款应查明条款内容含义后才能签名。

观点交锋

签订居间协议以后，同时签署 《佣金确认书》或者 《房地产买卖承诺书》，当事人落笔的理由是什么？被 “打包”签订的这一文本有什么作用？

坐在原被告两席的中介公司和当事人各执一词，各有说法。

当事人：肯定卖房子了所以就“确认”了

“我觉得我是诚心卖房子，所以毫不犹豫地签了这份 ‘确认书’。”昨天，记者采访一位曾经签署过类似“确认书”之类的卖主，在说起因签订此类 “书”证惹上的官司时，他立即表示： “中介让我签，我就签了，现在看来，当时我太冒失了。”[page]

据该卖主向记者介绍，当时在签订所谓的 “书”证时，中介公司向其解释，卖主应对自己的出售行为负责，作出必要的承诺。该卖主表示：“当时签的时候就想，我的房子确确实实要卖，承诺一下也无妨。”此后，因某些原因该卖主决定不再出售房屋，便被中介公司要求支付 “赔偿金”，拒绝支付后便收到了法院寄来的传票。

和上述卖主相比，另一些签署过“确认书”的当事人则表示： “签订协议时是非常盲目的，中介公司说签什么，基本上都会一并签署。”他们认为，自己疏忽大意的主要原因在于认为这并不是最终签订的买卖合同，所以并没有在意。

而一些当事人也表示，目前在签署房屋买卖居间协议时，往往需要签署一系列的材料。虽然，从协议上看，所有由当事人签名的签署材料均系其 “真实意思表示”，但也确有一些较为谨慎的当事人对这类 “确认书”发出过质疑，但被中介公司一番巧舌 “迷惑”之后，还是会乖乖签名，例如中介会告知当事人这些协议系为了对最终合同的了解而签，或签订这些确认书也是为了能够 “确定”把房子卖出去等。

中介方：确认书是为确定支付佣金数额及时间

“《佣金确认书》属于一种格式文本。”昨天，记者向汉宇公司和中原公司求证 “佣金确认书”的真实 “身份”，汉宇公司法务部吴经理表示， 《佣金确认书》可以被理解为附属在居间协议中的 “格式文本”。而中原公司则认为， 《佣金确认书》并非格式条款， “是中原在提供居间服务中，房东支付佣金的书面约定，是双方真实意思的表示，不是格式条款。”

值得注意的是，汉宇公司和中原公司都承认，目前在与房东签署居间协议时，一般都要求其签署 《佣金确认书》。对于 《佣金确认书》，中原公司认为，其签订的佣金确认书主要是关于佣金支付的约定，以确定房东应当支付的佣金数额及时间等。而对于上述案例中提到的张林签署的《出售房地产承诺书》，中原公司认为系个别情况，只有个别房东为了表明自己不会违约不出售房屋，才单方签署类似的承诺书。

而汉宇公司的吴经理则进一步向记者解释，在汉宇签订的一些列居间协议材料中，包括了居间协议、房地产买卖协议、佣金确认书等，统称为 “居间协议材料”。他解释，目前就 《佣金确认书》方面的已有判例看，中介公司有输有赢。他分析，类似案例汉宇败诉的原因可能有两种：第一，法院认定汉宇公司签订的 《房地产买卖协议》并不能被理解为买卖合同，所以不能主张佣金。第二，汉宇公司在提供居间服务时，因服务过程中有瑕疵致使居间未成功，所以不能要求支付佣金。

汉宇的吴经理指出，汉宇公司提供的 《房地产买卖协议》，其条款内容非常细致，就房屋交易的各事项表述已非常明确，基本等同于房地产买卖合同。他认为，如果 《房地产买卖协议》可以被理解为是一种房地产买卖合同，那么当事人就应该支付相应的佣金。他同时透露： “目前一些法院已经认定这个协议为买卖合同，一些法院则不认同。”