导读：
“住得好，一切都好”的观念已成为人们的共识，且越来越深入人心。然而房地产市场是个专业程度较高的领域，房产关系到人们的切身利益，因而房产纠纷时常发生，而涉及房产领域的法律法规尚不完善。因此，人们在住得好的同时，还要避免纠纷才能住得踏实。在房产交易和租
“住得好，一切都好”的观念已成为人们的共识，且越来越深入人心。然而房地产市场是个专业程度较高的领域，房产关系到人们的切身利益，因而房产纠纷时常发生，而涉及房产领域的法律法规尚不完善。因此，人们在住得好的同时，还要避免纠纷才能住得踏实。
在
房产交易和租赁活动中，免不了会出现这样那样的问题，而当事人处理得不好就会“对簿公堂”。若真到了这一步，该怎么维护自己的权益呢？闵行区人民法院近日审理了两起房产案件，给人以启示：当事人必须树立证据意识。
录音戳穿恶意违约
明明白纸黑字签了约，也亲眼看到对方付了定金，怎么突然之间这一切就跟从没发生过一样了呢？邵先生对此十分困惑。
2005 年4月，上海房地产市场红火，无论是自住客还是投资人都四处搜寻中意的房产。吴小姐通过某中介公司的介绍，看上了一套位于本市闵行区的花园住宅，而该套房屋的产权人正是邵先生。
这件交易原本进行得还算顺利。实地看房后，吴小姐对房屋本身和周边环境均较为满意，便与邵先生谈妥，以556万元的总价转让该套花园住宅。4月20日，邵先生、吴小姐以及作居间服务的中介公司三方共同签订了《定金合同》，吴小姐还当即支付了10万元定金。由于当时邵先生还没有拿到产权证，于是三方相约在2005 年5月30日前再签订正式的买卖合同，10万元定金暂时交中介公司保管。
5月13日，拿到《房屋产权证》的邵先生第一时间通知了中介公司，以期尽快与吴小姐签买卖合同。孰知，时移事异。在国家出台了一系列政策调控房产市场后，各处的房价都有不同程度的下滑。对于在市场高位时谈妥的交易价格，吴小姐心生悔意，她开始着手采取“补救措施”。她先在邵先生不知情的情况下，擅自从中介公司拿回了10万元定金，并表示拒绝与邵先生继续交易。接着，吴小姐又以签署《定金合同》时邵先生尚未拿到产权证为由，提出该合同并未生效，主张自己的行为不构成违约，甚至还反口称，自己从来没有交过什么“定金”。邵先生得知后，欲再与其进行交涉，未料吴小姐却说：“如果你一口咬定有定金这件事，那你就去问中介公司要呀！反正我是没有付过，我不负责任的。”
邵先生知道，如果不是因为房价下滑，吴小姐应该不会冒险违约的，而且她也正是看准了自己除《定金合同》外，便再没别的什么证据来证明曾有过定金交付一事，所以才敢在恶意违约后还那么理直气壮。但是，“证据”确实是邵先生的“软肋”，当初只认为签了合同就不会有大问题了，哪知还会遇上这样的麻烦。难道，自己的维权之路就这么走到头了？
邵先生聘请了律师。在委托律师的建议下，他约定吴小姐和中介公司的潘经理面对面地谈一次。6月23日晚，当事三方来到某咖啡馆进行协商，但未取得进展。特别是席间潘经理还称：“我们直截了当地讲，也不用拐弯抹角了，双方把协议给撕掉，就像她拿回定金……本来她是一定可以买的，因为定金都收掉了。”事后，邵先生再次致函中介公司和吴小姐，要求解除原《定金合同》，同时要求吴小姐偿付人民币10万元。出于对邵先生手头没有有力证据的自信，吴小姐和中介公司均未做出回应。于是，邵先生将吴小姐和中介公司诉至闵行区人民法院。
让吴小姐和中介公司没有想到的是，邵先生在庭审时出示了一份极具份量的证据——谈话录音。原来，邵先生当日将三方在咖啡馆的交谈内容录了音，而潘经理的那席话正是其中的关键，并且吴小姐对此也未作反驳。谈话录音配合三方曾签下的《定金合同》，法院确认了邵先生叙述的事实，从而判令吴小姐偿付邵先生人民币10万元，未尽保管义务的中介公司承担连带清偿责任。
终于，凭借一份谈话录音材料，邵先生保护了自己的合法权益，也使吴小姐和中介公司的不诚信行为得到了应有的惩罚。
凭录音讨回30万元
黄某一直有做生意的念头，但苦于没有合适的经营场所。2004 年12月，在朋友的介绍下他认识了李某，一个自称极有“门路”的人。了解到黄某的想法后，李某当即拍胸脯表示：“这种事情就包在我身上了，你放心好了，我的‘路子’不要太多哦！那么小一件事，大家又是朋友，我肯定帮忙的。”但随即又称，“我帮了你那么大一个忙，‘好处费’总归是需要一点的，看在朋友的份上就收30万元吧。”黄某听到对方一张口就要30万元，不禁犹豫了一下，可又一转念：这年头办事花钱是少不了的，但只要经营场地问题能够解决，把30万元再赚回来不就是个早晚的事嘛！再说，既然这个朋友那么有本事，没准以后需要他出力的地方还多着呢！黄某这么想着，也就同意了“好处费”的事。
没过几天李某处就有了回音，说是可以超低价承租本市某仓储小区内的商业用房，并约黄某于当月22日共同前往某实业公司签订《房屋租赁合同》。李某的办事效率让黄某对这个朋友的本事更加深信不疑。22日当天，黄某如数支付了30万元“好处费”后，在李某的陪同下来到本市某实业公司。出于对李某的信任，黄某未作细问就签下了租赁合同。
不料，事情在黄某办理工商登记手续时起了变化。当黄某怀着对经营生财的憧憬，满心欢喜地拿着《房屋租赁合同》到工商行政部门办手续时，却被告知自己租下的这套房子根本不能作商业用途。感觉上当受骗的黄某急忙联系了实业公司，可公司表示自己从来就没有承诺过出租的是商业用房。事已至此，黄某只能寄希望于尽快解除租赁合同，以避免租金损失，同时还要设法讨回那30万元所谓的“好处费”。然而事情进行得并不顺利，直到2005 年5月，黄某才与实业公司终止了合同；而当初那个有“门路”肯帮忙的李某早已变了脸，要想从他那儿把钱要回来更是不容易。
黄某觉得要想讨回本该属于自己的钱，怕是非要打官司不可了，但光有
证人证言和银行个人业务凭证，要打赢官司似乎把握不大。于是，黄某决定用电话录音的方法，从对方身上找些有利于自己的证据。2005 年8月，黄某致电李某要求其退回30万元，并将两人的通话过程全部录了下来。黄、李二人围绕此事争执许久，但直至通话结束，李某对其收取钱款之事未予否认。掌握了这份电话录音后，黄某终一纸诉状将“朋友”李某告上了法庭。
法院审理结果表明，黄某录音电话通话过程确系一明智之举。在法庭上，黄某提供的证人证言、银行个人业务凭证、电话录音这三份证据相互印证，让李某对其收取了报酬却未实际促成合同的事实抵赖不得，被法院判决返还黄某30万元钱款，并承担全部的
诉讼费用九千余元。[page]
托人帮忙却找错了人，最终黄某还是靠自己收集的录音材料，给自己的维权帮了个大忙。
■法官点评：近来，在买卖合同及房地产经纪合同案件中，当事人以录音材料作为证据的现象日益增多，一般采取的方式有谈话录音和电话录音两种。应该讲，录音材料真实地还原了事实的本来面貌，为正确认定事实及处理案件提供了很大的帮助，一旦运用得当，就可以使断开的证据链连接起来，使蹊跷的案情水落石出。但由于录音证据先天的因素，在证据规则的苛刻条件下，很难运用，故在实施民事行为的过程中还是以书面形式保留证据最为妥当。
■相关链接：《民事诉讼法》第六十三条证据有下列几种：（一）书证；（二）物证；（三）视听资料；（四）证人证言；（五）当事人的陈述；（六）
鉴定结论；（七）勘验笔录。以上证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
第六十九条人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。
《最高人民法院关于
民事诉讼证据的若干规定》
第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。
■编后：录音作为视听资料的一种属于法定证据形式，可以作为证据被法庭采纳，但却并不一定能被法庭采信作为认定事实的根据。也就是说，并非有了录音就能万事大吉，因为法院不会仅凭录音的内容来认定事实，还需与案件的其他证据结合审查、辨别真伪。
“打官司”到底是在“打”什么？说白了，要想赢得诉讼，就必须掌握证据，毕竟法庭最后认定的是“证据事实”。谁手头的证据更有力，谁得到法律支持的可能性也就越大，要千万记住“谁主张谁举证”，所以必须增强自身的证据意识。
为尽可能地避免不必要的纠纷，在房产交易、租赁的各个环节中，务必尽可能地把所有的事宜，比如：双方的约定、钱款交付的细节、违约的处理等内容，均书面化。如果在前期已经忽略了证据的收集，那么到纠纷产生时一定要积极地采取补救措施，通过录音材料连接其他零散的证据，以形成证据链不失为一种行之有效的方法。在法制观念越来越深入人心的今天，人们还真得给自身的证据意识“进进补”。
