杭州：房产新政后违约潮涌违约金争议巨大

杭州：房产新政后违约潮涌违约金争议巨大
2010年05月06日1504来源：中国新闻网
中新网杭州5月6日电(记者严格)日前浙江图书馆一间小小的报告厅里吸引了将近500多听众。这场报告的名称是“房产新政下，违约承担什么样的法律责任？”
参加报告会的绝大多数为在房产新政前夕签约的买家和卖家。绝大多数面带焦虑。
报告会主办方是浙江一家律师事务所，其高级合伙人曹健说，由于房产新政对于按揭政策的重大改变，一大批在新政前夕签约的房产交易将面临重新协商甚至解约走向诉讼的局面。
据北京中原地产统计显示，近半个月来，房产市场中房屋买卖纠纷数量显著增加。仅以二手房买卖为例，4月15日以来，买方违约就已占到违约总数的70%。
房产新政的按揭变数
2套房首付比例提至50%，3套房暂停放贷，异地购房暂停放贷，据曹健分析，房产新政中的银行按揭政策的变化是这一次违约潮的导火索。在房屋买卖中，买家几乎大多需要银行按揭，而按揭政策的变化，首付提高、利息增加、贷不出款，直接影响了合同的履约。
“现在是买家希望不支付违约金解约，拿回定金和首付；而卖家希望能够履约，起码也要拿到违约金解约。”曹健认为矛盾以此而起。
中介的应变
一位房产中介告诉记者，最早感觉到这一波的应该是房产中介。“夫妻有矛盾往往会先找媒人。”他以此比喻。
记者联系了杭州一家地产公司法务部负责人高露，据她告诉记者，对于由于房产新政引起的争议合约他们是这样处理的：先沟通，买卖双方通过变更付款方式、变更银行、变更产权人的方式变更合同，如果合同无法变更，在买卖双方同意的前提下建议解除合同。而是否支付违约金则由买卖双方协商。
而一位不愿意透露姓名的房产经纪人也告诉记者，突击离婚也成了规避房产新政的一招。“离婚后以第一套房办理按揭，完成手续后复婚。”
违约的法律责任
但并非所有的应变和协商都能成功。律师郭筹鸿告诉记者，由于杭州房产合同金额动辄几百万，违约金也是动辄几十万，所以因为协商不成走向诉讼将不在少数。
房产交易合约中一般会有“碰到不可抗力或情势变更，可以解除合约”的条款，而房产新政是否属于不可抗力或情势变更，这也成了多方关注的焦点，也成为违约金是否成立的关键。
浙江大学光华法学院教授张谷认为房产新政不属于不可抗力，所以不能以此作为违约免责的理由。
“不可抗拒是无法预见、不可避免、不可克服”，张谷教授认为房产新政并非无法预见，在此之前已经有很多信号，而且银行按揭利率变动是经常性的，同时也并非不可克服，“比如首付提高，通过借款可能还是能够实现的。”
情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。而张谷教授认为“史上最严厉的房产新政不等于重大变化”，所以他不赞成把房产新政列入可以解除合约的情势变更。而且情势变更在审判实践上几乎不可能，为了避免恶意毁约，情势变更程序非常苛刻，必须省高院审核。“案例少之又少”。
张谷教授认为最有参考价值的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
张认为，这一条是针对一手房规定，但二手房是否能够参照，则没有法律规定。
但这一条司法解释张教授认为一定要慎用，不能让此成为买房者特别是炒房者转嫁房价下跌风险的通道。“买房人不能动辄以按揭变化为理由退房。”
张认为如果要适用这一条，买家必须要举证没有其他的支付渠道和支付能力。
杭州市西湖区法院立案庭副庭长陈辽敏最近也接到很多类似的咨询，她判断在接下来一段时间后法院会出现较为集中的房产合同诉讼。
陈辽敏认为房产新政不是不可抗拒力，但她个人倾向是情势变更。但她认为法院在处理这一类纠纷时候一定会进行个案分析。“房产新政后很多买家心理出现了变化，对于房价有下跌的预期，因此有可能会以按揭变化为理由要求解约，即使买家还是具备支付能力。”陈法官认为法院一般不会支持这样的借机解约。
陈告诉记者杭州西湖法院的一个案例，去年一位买家签约购买杭州翠苑一套二手房，首付后判断房价会下跌，后以不能提交收入证明无法办理按揭为由要求解约，法院最后认为买房人收入证明的提供并非不可克服，无法办理按揭是因为其个人原因造成，最后法院还是判买房人违约，买房人不但没有买到房还支付了10多万的违约金。
陈辽敏认为要分析买家是出于什么原因违约，也会考虑买家真实的支付能力，以此对其是否违约、是否支付违约金作出判断。
律师的忠告
律师郭筹鸿告诉记者，这一次房产新政后的引起争议其实和合约的不严谨有很大关系，因为合约内容只要不和法律抵触一切以合约为准。她认为由于以往按揭容易，所以对于国家出台的政策买卖方和中介还是过于乐观，在合约中大多数对于按揭条款都不够明确，很少有明确“如果买受人按揭无法办理如何处理”的条款，结果现在很容易各执一词。
郭筹鸿告诉记者，在他们担任法律顾问的房产公司，律师都会建议在房屋买卖合约明确：由于买受人原因不能在约定时间内办理按揭，则要求以自有资金支付，否则视为违约。[page]
“合同事先有约定会减少以后很多麻烦。”郭筹鸿这样认为。(完)