陈某原系某单位职工，1984年与黄某结婚，两人长期租住陈某单位所有的公房。2004年陈某去世，黄某仍租赁居住此房屋。同年8月陈某单位按国家房改政策将此房屋出售给黄某。并于11月向房管局提出申请，房管局经审核于12月将产权证发给黄某。黄某其后又将房屋转卖他人，并办理了房屋买卖过户手续。现陈某前妻子女对房管局的颁证行为不服，认为不应将此房确权给黄某一人所有，向法院提起行政诉讼，请求撤销房管局颁发的产权证。
原告诉称：产权证涉及的房屋是陈某一人享受的单位福利分房。黄某是农民身份，不应独立享有此套住房，房管局未对陈某单位提交的资料进行严格审查，导致应共有的房屋被黄某独占，请求撤销产权证。
被告辩称：黄某持身份证、购房合同及购房收据向房管局提出申请，经审查，认为黄某的申请符合颁证条件，颁证行为符合法律规定，证据充分，并无不当。
第三人陈某单位陈述意见称：单位按照国家房改政策将所属的房子出售给原单位职工陈某的妻子，行为并无不当，也未给原告造成任何侵害，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人黄某陈述意见称：其与丈夫长期租住该房，陈某去世时，与单位是承租关系而非购买关系，单位按国家房改政策有权将房屋出售给我。房管局按照法定程序审查合格后发给我房产证，是正确的。
法院经审理认为：产权证涉及的房屋系陈某与黄某共同租住的公房，陈某去世时，该房仍为公房性质，陈某与其单位建立的是房屋租赁关系，因而就该房当时的情况而言并不发生与其子女的继承关系。陈某去世时，黄某仍租赁、居住此房屋。陈某单位根据当时国家政策将该房屋出售给当时的居住人黄某并无不妥。被告依据第三人的申请和第三人提交的购房合同、住房委员会办公室发的通知等相关材料，颁发产权证的具体行政行为依据的事实真实、有效，适用法律、法规适当，颁证的程序合法，产权证依法应予以维持。但鉴于该房产证现已因买卖而注销，因而不宜加以维持，判决驳回原告诉讼请求。
评析
一、黄某可以继续承租该房屋
本案中，陈某与其单位之间建立的是房屋租赁关系。因此，该房屋不属于陈某遗产，也不发生与其子女之间的继承关系。根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款的规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”黄某作为陈某妻子，在此房屋居住了20年，可以继续承租该房屋。
二、黄某对该房具有优先购买的权利
根据《城市公有房屋管理规定》第三十六条第二款的规定：“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。”某单位向现住户黄某出售该房屋的行为符合国家相关房改政策，并按房改政策进行了审批。
三、房管局为黄某颁发产权证的行为真实、有效
根据《城市房屋权属登记管理办法》第二条的规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”房管局根据黄某的申请、黄某与某单位提交的购房合同、购房收据和市住房委员会办公室的通知等材料，在确认该登记事项清楚、产权来源资料齐全的情况下，向黄某颁发产权证的行为正确。
提示：承租公有住房的，租赁期内承租人死亡，其共同居住的家庭成员可以继续承租原住房。出售公有住房的，承租人有优先购买权。
