江苏省高级人民法院民事判决书
上诉人(原审被告):中国人寿保险公司通州市支公司，住所地通州市开发区银河路。
负责人:王伟，该公司经理。
委托代理人：戴袁华，江苏南通金平川律师事务所律师。
委托代理人：金建国，江苏南通金平川律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：通州市开发区太阳岛娱乐有限公司，住所地通州市开发区银河路。
法定代表人：吴卫星，该公司经理。
委托代理人：仇松林，江苏南京格非律师事务所律师。
委托代理人：张玉铭，江苏南通中远大律师事务所律师。
上诉人中国人寿保险公司通州市支公司(以下简称人保公司)因与被上诉人通州市开发区太阳岛娱乐有限公司（以下简称太阳岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2001）通中民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人人保公司的委托代理人戴袁华、金建国，被上诉人太阳岛公司的法定代表人吴卫星及委托代理人张玉铭、仇松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，1997年6月16日，太阳岛公司与人保公司签订房屋租赁合同，约定太阳岛公司承租人保公司的保险大厦裙楼二楼371平方米的房屋开办歌舞厅，租赁期限为5年，自1997年7月1日起至2002年6月30日止。租金前三年每年8万元，后两年逐年递增10％，每年租金一次性付清，先缴租金后使用。租赁财产的维修保养及消防、治安等问题由承租方负责。租赁期间如变动或终止协议，需提前两个月，经双方同意后，方可变动或终止协议，承租方装修费用，甲方概不负责。另外，双方还就房屋内部装修和水、电费等问题作了约定。
合同签订后，太阳岛公司为满足开办歌舞厅的需要，对房屋内部进行了装修，添置了灯光、音响等设备。因为太阳岛公司承租的二楼只有一处通往一楼大厅的内楼梯出口，不符合开设歌舞厅需要两处人员通道出口的消防安全要求，因此，太阳岛公司在装修期间又增设了一处外楼梯。此后，太阳岛公司正常营业。
1998年1月8日，人保公司将其保险大厦一楼大厅约80平方米店面房，出租给千黛美人洗头房（以下简称洗头房）。洗头房承租后对该店面房进行了装修，并在一楼大厅的内楼梯出口处，安装了一道铁栅门。
1999年3月9日，通州市公安消防大队对太阳岛公司歌舞厅进行消防安全检查时，发现歌舞厅内楼梯出口处，安装了一道铁栅门。该消防大队认为其不符合消防安全要求，责令太阳岛公司于同年3月25日前予以整改，整改合格后方可营业。2000年11月1日，由于太阳岛公司未申报1999年度年检，南通市通州工商行政管理局吊销了其营业执照。
租赁期间，太阳岛公司分别于1997年6月16日支付租金1万元，7月8日支付租金1万元，12月16日支付租金2万元，1998年3月24日支付租金1万元，7月15日支付租金2万元，1999年1月20日支付租金2万元，2月3日支付租金1万元，合计支付租金10万元。
2001年7月6日，太阳岛公司向通州市人民法院提起诉讼，要求终止双方的租赁关系，退还租金4.0666万元，赔偿损失18.1747万元。诉讼期间太阳岛公司增加诉讼请求，要求对方赔偿直接损失68万元，间接损失54万元。庭审中人保公司提出反诉请求，要求对方支付租金并承担违约责任，金额24.5199万元。2001年8月27日，通州市人民法院将该案移送至原审法院审理。
二审诉讼期间，被上诉人要求上诉人给付其增设的外楼梯及一楼门头装璜款37.9万元，对此，上诉人愿意给付折价款23万元。
原审法院经审理后认为，双方当事人于1996年6月16日签订的房屋租赁合同系真实有效的合同，对双方均有约束力。太阳岛公司实欠人保公司的房屋租金、水电费，应当按实支付给人保公司。人保公司要求太阳岛公司承担违约金2万元的主张，无合同和事实依据，不予支持。人保公司作为出租方，应充分考虑承租方太阳岛公司承租的房屋系开办歌舞厅用，应有两个安全通道方符合规范要求，而人保公司在履行合同中，却将通道出口处的房屋出租给他人，并在歌舞厅出口相连的楼梯处安装铁栅门，事后又未给予积极纠正，致使太阳岛公司因不符合消防要求未能通过年检而歇业。人保公司的上述行为是导致合同不能履行的根本原因，对此，人保公司应赔偿太阳岛公司的实际损失。该损失可以按太阳岛公司实际投入资产的价值，结合该公司的实际使用期限折旧计取，财产的所有权归人保公司所有。太阳岛公司主张的间接损失，不予支持。据此，原审法院判决：一、太阳岛公司与人保公司房屋租赁合同终止履行；二、人保公司赔偿太阳岛公司经济损失78.2453万元，原出租房内的一切财产均归人保公司所有；三、太阳岛公司给付人保公司租金7.3333万元，水、电费3939.2元，合计7.72722万元；四、驳回太阳岛公司、人保公司其他诉讼请求。
人保公司不服，上诉至本院，其主要理由是：一、原审判决认定被上诉人歇业的原因系上诉人违约造成的，缺乏事实依据。1、被上诉人开办歌舞厅应知晓该行业的消防要求，且双方在签订租赁合同时，明确约定消防由被上诉人自己负责，故造成消防不符合要求的责任，应由被上诉人自己承担。2、被上诉人承租的房屋是二楼，并未要求承租一楼，故上诉人将一楼店面房出租给洗头房，并未侵犯被上诉人的任何权益。3、洗头房在内楼梯出口处安装铁栅门并未通知上诉人，也未征求上诉人的意见，且洗头房安装铁栅门并不影响歌舞厅人员的安全疏散。4、铁栅门不符合消防要求需整改，被上诉人应及时向上诉人通报并求得解决，但被上诉人从未将此事通报上诉人，而是在不符合消防要求的情况下强行经营直至歇业，对此，上诉人不应承担责任。二、上诉人将一楼店面房出租给洗头房是在1998年1月8日，被上诉人诉称洗头房在装修时就安装了铁栅门，因此，即使此时上诉人构成违约，那么该违约行为至被上诉人起诉时已长达三年半之久，已超过了法定诉讼时效期间，丧失了胜诉权。三、原审判决认定被上诉人经济损失为78.2453万元并判令出租房内的“一切财产”归上诉人所有，无事实依据。四、双方约定的租赁期限为5年，被上诉人目前仍实际占有租赁房屋，因此，被上诉人应依约支付全部租金。综上所述，请求二审法院查清事实，正确适用法律，对原审判决依法予以改判，并支持上诉人关于房屋租金方面的全部反诉请求。
被上诉人太阳岛公司答辩认为：一、确保被上诉人歌舞厅楼梯通畅并符合消防要求，是出租方上诉人最基本的义务之一，上诉人以安装铁栅门其不知晓为由，不履行合同义务，导致被上诉人不能营业，上诉人应当承担相应的法律后果，因此，原审法院认定因上诉人违约而导致合同不能履行是正确的。二、本诉的诉讼在合同的履行期内，因此，不存在诉讼时效问题。三、原审法院根据违约赔偿的规定，由上诉人按答辩人添附物审计后折旧进行全额赔偿，在法律和法理上是可行的。综上所述，原审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。[page]
本案双方当事人争议的焦点：一、合同终止履行的原因；二、合同终止后应如何返还财产。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合同有效。承租人太阳岛公司起诉要求终止合同，对此，出租人人保公司表示同意，因此，双方当事人的合同权利义务关系自被上诉人起诉之日终止。
关于合同终止履行的原因。本院认为，歌舞厅内楼梯出口处安装的铁栅门不符合消防安全要求，有通州市公安消防大队向被上诉人出具的《消防安全检查意见书》予以证实，但这是否是合同终止履行的原因，应从以下几个方面来考虑：一、消防安全问题应由谁来负责。按合同约定，消防安全问题由承租方被上诉人负责，因此，在消防部门向被上诉人出具《消防安全检查意见书》后，应由被上诉人负责对铁栅门进行整改。二、铁栅门未及时得到整改的原因。由于铁栅门是上诉人将一楼大厅出租给洗头房后，由洗头房安装的，因此，如果被上诉人认为由其直接整改有困难，其应通知上诉人协助其整改，且上诉人作为出租人也有义务协助被上诉人进行整改。但庭审调查中，被上诉人无证据证明其无法对铁栅门进行整改，也无证据证明其通知并要求上诉人协助其整改，因此，应认定铁栅门未及时得到整改，系因为被上诉人自己的原因造成的，与上诉人无关。三、被上诉人歇业并被吊销营业执照的原因。在铁栅门没有整改的情况下，被上诉人仍继续营业，而消防部门也未对被上诉人进行行政处罚，责令其停止营业。被上诉人被吊销营业执照，系由于工商行政管理部门通知其年检，其未按规定的时间申报年检，因此，工商行政管理部门吊销了其营业执照。综上所述，本院认为，被上诉人歇业并被吊销营业执照，与歌舞厅内楼梯出口处安装铁栅门并无因果关系，因此，内楼梯出口处安装铁栅门不是合同终止履行的原因。
租赁合同终止履行后应如何返还财产。本院认为，租赁合同终止后财产返还时，对租赁物的改善或增设物应作如下处理：有约定的按约定办理；没有约定又协商不成的，可以将该附属物折价归并给财产所有人。被上诉人提出返还的财产包括两部分：一是房屋内部装修及增设的外楼梯和一楼门头装璜；二是添置的灯光、音响设备等。对房屋内部装修，本院认为，按合同约定，双方同意终止协议后，出租人不承担承租人的装修损失。因此，被上诉人要求上诉人折价补偿房屋内部装修费的请求，本院不予支持；对增设的外楼梯和一楼门头装璜，本院认为，这部分财产双方在合同中未作约定，二审诉讼期间，上诉人同意给付被上诉人折价款23万元，本院予以认可；对添置的有关设备，本院认为，被上诉人为开办歌舞而添置的灯光、音响等设备，不属于对租赁物的改善或增设物，不能折价归并给出租人，因此，合同终止履行后，被上诉人应当自行处理。原审法院将这部分财产判归上诉人所有不妥，应当予以纠正。
关于上诉人的反诉请求。本院认为，上诉人将房屋交付被上诉人使用、收益，被上诉人应当按约支付租金。上诉人于1997年6月将房屋交付被上诉人使用、收益，被上诉人于2001年7月起诉要求终止合同，期间被上诉人只给付租金10万元，对此，按合同约定被上诉人还应给付上诉人租金22.8万元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南通市中级人民法院（2001）通中民初字第63号民事判决第一、四项；
二、变更南通市中级人民法院（2001）通中民初字第63号民事判决第二项为人保公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付太阳岛公司增设的外楼梯及一楼门头装璜折价款23万元；
三、变更南通市中级人民法院（2001）通中民初字第63号民事判决第三项为太阳岛公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付人保公司租金22.8万元，水、电费3939.2元，合计23.1939万元；
四、太阳岛公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空房屋并交付给人保公司。
一审本诉案件受理费25169元，由太阳岛公司负担20000元，人保公司负担5169元；反诉案件受理费6806元，由太阳岛公司负担6000元，人保公司负担806元。
二审案件受理费31975元，由太阳岛公司负担30000元，人保公司负担1975元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 泓
代理审判员 张继军
代理审判员 葛晓明
二○○二年四月二十五日
书 记 员 罗有才
